重点城市土地市场寒流来袭 房企拿地更趋谨慎

　　随着时间流逝，半年报节点到来。从目前披露的部分上市房企业绩来看，形式并不乐观。“房地产黄金时代已经过去，现正步入白银时代，企业利润率也在随之走低。目前标杆上市公司的净利润率大都在13%左右，个别项目甚至只以10%的净利润率在维持开发。”专业人士判断，区域或城市布局策略将直接影响开发企业利润率，甚至规模化增长。因此，调整布局，规避风险，拿地选择风险最小的城市或成房企的不二选择。

　　国家统计局数据显示，2014年1-5月份，房地产开发企业土地购置面积1.109亿平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2%；土地成交价款（出让金）2954亿元，增长8.7%，增速回落0.9%。同期，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7%。

　　中指数据也显示，2014年6月，全国300个城市共成交土地1884宗，成交面积7268万平方米，环比减少18%，同比减少43%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）518宗，成交面积2600万平方米，环比增加12%，同比减少46%。

　　土地市场流拍频现

　　从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈下降特征，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。特别是今年4月以来，多个城市土地拍卖遇冷，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块并未出现。

　　从中指数据来看，2014年6月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较上月下降6%，较去年同期下降7%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率6%，较上月下降4%，较去年同期下降10%。土地市场溢价率回落态势明显。

　　“从今年第三季度土地市场趋势来看，上半年土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多底价成交，甚至出现更多流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给间的矛盾，从而为中长期房价下行增添新变数。

　　“当前土地流拍现象出现的原因，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，开发企业资金面越来越紧，拿地动作相对越来越谨慎所致。”张宏伟分析，土地市场流拍或因银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

　　事实上，今年国土资源部已暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。专业人士认为，这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。

　　房企拿地更趋谨慎

　　“在银行信贷紧缩的市场背景下，市场交易量下滑，企业资金面普遍性紧张，此时，开发企业拿地更加趋于谨慎。”张宏伟判断，对于土地市场而言，四方面原因不会出现大规模土地流拍：一是全国楼市调控政策层面已呈现出定向宽松趋势，如限购政策、公积金贷款政策等已开始定向宽松，这对市场成交量回升是一定程度的利好，有利于部分观望购房者尤其以自住需求为主的购房者出手入市，市场成交量回暖，房企资金就会相应宽松些，此时，出手买地，不至于土地市场流拍频现。二是作为长期市场开发战略，大型开发企业为了企业高周转运行，不会停止拿地。比如万科，近几年起土地储备基本维持在4年左右的市场消化期，如果不持续拿地，那么，万科就难以维持这么大体量的开发规模，其行业地位也难以维系。三是长时间大规模出现流拍潮有可能导致未来2-3年后的房地产市场供需失衡，相关部门应合理把控未来房地产市场的供应。四是迫于财政压力地方政府会采取“托市”措施，以适度刺激土地市场回暖。

　　财政部数据显示，2013年全年地方本级收入68969.13亿元。而2013年国有土地使用权出让收入41249.52亿元，占地方财政收入(本级)的比例高达59.8%。此外，国家审计署网站发布的《2013年第32号公告：全国政府性债务审计结果》也显示，2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务20.6988万亿元。

　　现金为王择机抄底土地市场

　　当前土地市场流拍增多，客观上导致供应相对减少，这或许导致今后2-3年市场供应会相对偏紧，这也会导致房价快速上涨。因此，开发企业应合理把控好由土地市场变化而导致的市场投资周期的变化，择机抄底土地市场。

　　“在土地市场流拍的市场环境下，土地价格往往比较便宜，大多可以底价成交，或可以更低的价格拿到手。”张宏伟建议，从投资角度讲，房企此时出手，土地成本会降至最低，性价比较高的土地或令将来有个相对不错的投资回报。行业发展经验也表明，在楼市调控收紧，市场流动性收紧的市场背景下，拥有更多的现金流将令房企加大胜算的把握，将有利于掌控市场，尽快将手头现金转为土地，以谋求下一轮市场发展，因此，对于大型品牌企业来讲，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，应积极采取高周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，同时，加大在土地市场的“抄底”力度，尤其是积极谋取市中心或区域中心优质地块。(本报记者夏凌 实习生侯文)