多地“准地王”连续叫停释放下一步调控信号

　　10月15日，杭州市国土局继叫停萧山区准地王后，又暂停了原定于10月18日下午出让的杭师大两宗宅地，这是连日来土地市场的第三次叫停事件。不久前，北京大龙后沙峪地王也在出让公告发出后被紧急叫停。和此前的夏家胡同、农展馆地块不同，业内对于这三次连续叫停准地王的拍卖给予了更多解读，有人认为这是地方落实国土部官员对于年内不再出地王表态的应和，更多人则认为这是下一步调控开始的信号。

　　地市急需降温

　　地市的升温已经让许多业内人士意识到了危机的存在，此轮反弹已盛于2009年、2010年的地市。

　　今年9月4日，融创中国以单价7.3万元/平方米斩获北京农展馆地块，创全国单价地王。

　　随即在9月5日，新鸿基旗下企业在经过208轮举牌后，以217.7亿元夺得了挂牌价高达175.26亿元的上海徐家汇中心项目地块，溢价率达24.2%，折合楼面价37264.4元/平方米。当日下午，在杭州土地市场，绿地、滨江和世茂三家企业以总价136.73亿元瓜分了华家池三块地。几乎同时，世茂地产在苏州以47.25亿元总价拿下了金鸡湖两宗地块。

　　在地王的影响下，今年9月中原监测40个城市经营性用地环比上升约27%。其中含住用地供应环比上升约12%，商服用地成交环比大幅上升约107%。商服用地大幅攀升主要得益于前期商服用地供应的增加及开发商购地积极性的持续。

　　同时土地出让金环比上升约62%。其中含住用地环比上升约50%，商服用地上升幅度较大，环比大幅上升约109%。40个城市平均楼面地价整体上涨约34%，其中一二线城市平均楼面地价上涨，三四线城市则下跌。

　　在此轮上涨中，北京商报记者看到，一二线城市的地价上涨幅度最大，其中一线城市平均楼面地价环比上涨约13%，二线城市环比大幅上涨约110%，三四线城市环比下降约20%。二线城市含住用地平均楼面地价大幅上涨，超过一线城市，主要得益于9月二线城市成交的含住用地位置相对优越，如杭州、南京等地9月平均楼面地价破万元。

　　连续高涨的地市已经引发了市场的连锁反应，随即导致房价出现了大幅上涨，特别是一线城市。据中国指数研究院9月百城房价指数显示，北京房价环比上涨3.75%，同比上涨26.88%，居百城涨幅之首。与此同时，广州、深圳等一线城市房价同比涨幅均超过20%，高于其他城市。

　　“地市转暖带动房价上涨的趋势越加明显，因此楼市降温需从地市下手。”一位业内人士向北京商报记者表示。

　　调控信号释放

　　其实每次楼市调控之初，地市会首先释放明显信号，这主要是由于地市反映的是市场预期，也是政策出台的铺垫。

　　2009年楼市转暖，各地土地市场出现爆炸性增长，随即的2010年初，两会之前北京出现了一日三地王的盛况，随后限购政策出台，楼市调控大幕随即拉开。

　　而纵观目前状况亦是如此，沪杭苏一日内连续出现多个地王，已经引发了市场警惕和监管层的重视。

　　10月9日下午， 北京市土地整理储备中心发布公告称，“现因故暂停北京市顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地的出让”。据悉，该地块为原大龙地王天竺22号地的一部分。

　　随即，杭州市国土资源局萧山分局10月9日和10日分别挂出公告，称据萧山分局递交函告要求，经区招管办备案，萧政储出(2013)31号，萧政储出(2013)32号地块因故撤销拍卖出让。

　　随后的10月15日，杭州市国土资源局正式发布公告称，以挂牌方式出让的杭政储出(2013)77、78号地块，因需进一步深化规划等原因暂缓出让。

　　在连续暂停准地王的拍卖背后，是国土资源部的表态。今年9月25日，国土资源部在北京召开部分地区和城市房地产用地管理和调控座谈会。对一些地方政府默许甚至助推出现高价地，抬升房价地价；或在债务压力下集中推出优质地块，忽视有关均衡供地要求等行为提出了警示。同时明确，各地务必严防密控，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。

　　而多数业内人士则认为，即将召开的十八届三中全会将是地产新一轮调控来临的时间点。

　　长效机制能否见效

　　从限购到房产税再到长效机制，对于楼市调控的各种药方不断，但是从曾被称为史上最严的限购政策而言，以往调控政策均为头痛医头、脚痛医脚的“阶段性政策”，很难起到治本的作用。

　　面对近期楼市的暴涨，长效机制调控的风声再起。日前媒体报道称住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训，酝酿的长效机制正在制定中，并已经数易其稿。目前对于长效机制的具体描述，这是一个“大而全”的政策，包括住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和住宅产业化等方方面面。

　　其中特别涉及到了有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。

　　但与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加严格。

　　一些业内专家却认为，融资宽松和土地政策趋严，将导致地价的进一步上涨。“其实楼市的矛盾就是平衡住宅的保障性和市场化，在我们国家住宅还是许多人保障问题时，过分市场化导致了现在一系列问题的出现，因此调控首先还是要明确保障大多数人的居住，而后才能适当地住房市场化。”赖大臣