我爱我家卖身昆百大承诺3年业绩34亿 分析师称其业内最激进

　　■本报记者 王丽新

　　存量房时代来临，地产中介企业资本动作加速。融创中国耗资26亿元领投二手房中介业大鳄北京链家，获得6.25%的股权。依此计算，北京链家的估值高达416亿元。

　　而北京链家昔日的对手北京我爱我家却在这一轮洗牌中，以65亿元身价卖身昆百大，昆百大拟100%控股我爱我家。

　　据《证券日报》记者观察，尽管2015年以来，多家地产中介公司登陆新三板，但谋求A股上市则鲜为少见，这是继2009年世联行登陆A股上市，今年搜房借壳万里股份宣布失败后，地产中介企业再次谋求登陆A股的动作。不过，我爱我家此次则是曲线上市，成为昆百大上市平台的控股子公司。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，随着经纪行业规模扩大，地产中介企业将试图通过上市来确立资本市场的话语权，行业未来或在近两年内陆续出现10家左右新上市公司。

　　65亿元卖身昆百大

　　2月27日早间，昆百大公告，拟以发行股份及支付现金的方式61.82亿元收购我爱我家94%股权；同时，昆百大另拟3.78亿元协议受让我爱我家6%股权，实现100%控股。

　　据公告显示，昆百大拟向刘田、林洁、张晓晋、李彬等8名自然人股东以及茂林泰洁、新中吉文、达孜时潮、东银玉衡、伟业策略、瑞德投资、太合达利、执一爱佳、西藏利禾发行股份及支付现金购买其合计持有的我爱我家94.00%的股权，合计支付对价为61.82亿元。

　　据重组报告书显示，我爱我家成立于1998年，旗下拥有“我爱我家”、“伟业顾问”、“汇金行”以及“相寓”等多个在行业内知名的专业业务品牌，是我国知名的房地产综合服务企业。截至2016年12月31日，我爱我家业务已涉及包括北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215家直营门店，旗下经纪人愈4.5万人。2016年1月份-9月份，我爱我家实现营业收入63亿元，净利润3亿元。标的公司收入及规模均持续扩张，预计未来将进一步实现快速增长。

　　昆百大表示，将充分发挥双方业务的协同效应，利用上市公司平台、加速我爱我家业务发展，协助我爱我家在现有业务的基础上进一步扩大规模，提升盈利能力，加强规范治理和管理效率，提升企业的核心竞争力。

　　此外，昆百大还称，此次交易是公司积极进行主营业务结构调整，向轻资产运营进一步转型，进入房地产中介服务行业的积极举措，成为城市综合服务提供商战略构想的核心环节。公司预计在原有主营业务基础上增加新房业务、经纪业务以及资管业务，实现多元化经营，利用公司积累的酒店服务及物业管理经验将有助于发挥业务协同效应。

　　对于昆百大来说，商业为主，租赁和房地产业务为辅，此次大手笔并购，是否能够实现业务调整，实现业绩跃升尚存风险。

　　而在此次交易中，昆百大拟向太和先机等非公开发行股份2.34亿股，配套募集资金不超过25亿元。这些资金除了支付此次交易的现金对价和中介服务费18.5亿元外，主要募投项目为分散式长租公寓装配项目和房产综合服务与智能管理平台项目。

　　业绩承诺3年34亿元

　　值得关注的是，虽然在存量房时代来临背景下，资本市场里故事多，但租赁市场仍存盈利难的问题。

　　对此，严跃进向本报记者表示，存量物业经营和投资成为未来房地产市场大趋势，此类物业板块在大城市的增值空间比较大。比如，中介通过收购二手房房源来进行租赁业务的经营，这背后带盈利空间大，同时也能够培育更多的粉丝经济，所以很多企业看好对此类企业的并购。更为重要的是，目前此类企业都有上市的计划，积极持股未来的溢价空间比较大。

　　不过，另有业内分析师认为，我爱我家业务模式相对单一，中介行业由于此前乱象丛生，近期是监管整顿趋严的对象。在此市场环境下，昆百大如何整合业务，提高我爱我家利润？

　　根据重组预案显示，对业绩承诺、补偿与奖励作出安排，业绩承诺的补偿义务人刘田等承诺，自2017年1月1日起，我爱我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日实现的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。简言之，3年34亿元的业绩承诺。

　　对此，有不愿具名分析师向《证券日报》记者表示，这一业绩承诺规模是同行业内中最激进的，不知未来三年将如何兑现这一业绩，不排除有难以兑现的可能性。

　　另有分析称，从此次交易的募投项目来看，长租公寓未来是有市场空间的，但和海外成熟长租公寓市场最大的不同，中国低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成本，使得整个长租公寓行业货币化率不高。

　　此外，有分析师称，如今国内长租公寓都是走包租+装修+租后增值服务的商业模式，此重资产运营模式很难发挥规模经济，最大掣肘在于租期太短，目前分散式公寓租期3年-5年，集中式10年左右，像日本和美国租期都在20年以上，因此没有足够的时间去分摊装修和运营成本；其次在于低续约率，因为前期拿房和装修投入成本太大，公寓因不持有被收回风险大，导致很难形成规模经济。所以现在的公寓企业以自如为代表都开始将装修转移给房东来承担，走轻资产包租模式。而据了解，自如品牌也是链家经营多年，直至现在规模化之后才得到盈利的。目前来看，分散式长租公寓装配项目前景如何尚不好判断。

　　至于并购完成后，我爱我家管理层是否变动，业务模式如何协同等问题，我爱我家方面避而不谈，称“一切以昆百大公告为准，其他无可奉告”。

　　而《证券日报》记者多次致电昆百大，截至截稿时间，该公司都未接电话。