“弃房断供”难以将包袱一甩了之

　　截至目前，珠三角地区六省市各级人民法院审结了79件“弃房断供”案，其中贷款金额最高为600余万元，平均贷款额度约为22万元。 本报记者 王越/摄

　　“弃房断供”、“抛房救业”等情况的出现，根源还是在于相对低迷的市场形势。虽然“弃房断供”不足以对总体市场产生明显的作用，但这类情况很可能带动悲观预期在区域业主中的蔓延，从而进一步引发抛售潮的出现。此外，虽然“弃房断供”尚未成为普遍现象，但房地产抵押贷款逾期率和逾期额在上升。

　　为了赚取差价 投机炒房者往往会“追涨杀跌”

　　本报记者 海 燕

　　近日，随着部分城市房价回落，浙江、江苏、福建等地陆续出现因资金吃紧而“断供弃房”的情况，不少业主因个人按揭贷款逾期未还被银行起诉。

　　统计显示，今年截至目前，珠三角地区六省市各级人民法院审结了79件“弃房断供”案，其中贷款金额最高为600余万元，平均贷款额度约为22万元。在这79件案件中，有38件案件是购房者买房不到三年就开始停止还贷。

　　“这些住宅购买时价格多在300万元以上，投资比例高。现在房价跌了那么多，每个月要还的贷款都是几万元，未来还要还几百万元。所以不少人觉得，长痛不如短痛，就算亏损一些首付和已经支付的利息，也还是扔给银行算了。”珠海市中级人民法院主审法官如此表示。

　　“断供弃房”开始蔓延

　　“弃房断供”是指业主以个人按揭贷款购买的房产，当房产价格下跌已经成了负资产，业主不再按期还款，房屋作为抵押品被银行收回。记者梳理发现，涉及该案件的业主普遍名下都有两三套房屋，名下的房屋用于投资的比例较大。除了一部分没有办理产权证的涉诉房产被开发商以相对较低的价格回购外，剩下的房屋基本都进入了网络司法拍卖程序。除了住宅投资断供情况较多外，商铺因生意不好租不出去而断供被放弃的案件也不少。

　　据房地产研究院数据显示，1至6月，全国商品房成交均价同比下降0.8%，较1至5月加大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.5%。即使是在全国横向比较，上述弃房断供的城市也是房价下跌幅度较大的城市。

　　在房价普降的大背景下，“断供弃房”开始蔓延开来。

　　江苏无锡天元世家西区6幢22单元901号房产；权利限制情况：江苏无锡崇安区人民法院查封，抵押权不详；起拍价：1855200元……这是挂在淘宝网司法拍卖专题上的一个页面，也是崇安区人民法院新近挂出待拍的一个新房产项目。随着拍卖时间的越来越近，位于无锡天元世家这一高档项目的这套面积168平方米以上的大户型，将在原户主断供后等待竞拍者购走。

　　这仅仅是无锡崇安区法院挂出的众多因断供而被查封拍卖的众多房产之一。在近百项网上司法拍卖物品中，涉及房产的占到了八成左右。这一数据呼应了“房贷断供”案件数。

　　尽管拍卖网站没有说明这些房产因何被查封拍卖，但是法院调查显示，这些房产多是断供房，且90%以上是空置毛坯房，其中又有很多是没有产权证的。业内人士分析称，这样做就是为了避免交各种税款，方便转手出售，投资意图明显。

　　“到无锡炒房的外地炒房客太多了，周边的安徽、上海、浙江都有，更远的还有福建的。”一位在无锡从事房地产销售十多年的资深人士表示，总体上来说，无锡房价高于一万的楼盘，都很有可能是炒房客的目标。

　　类似的现象同样蔓延到了沿海城市。

　　2010年，邱先生向银行借了144万元，在浙江余姚市政府周边的君悦国际花园小区买了套房子，贷款期限15年，每月要交月供1.1万元。　　　

　　但从今年5月开始，邱先生突然停止缴纳月供。连续三个月停缴后，银行向余姚法院提起诉讼，要求他归还本金及利息，总计120万元。

　　“房价跌得厉害”，是邱先生停止供房的重要原因，他表示，“降价如此多，每月还要缴纳利息给银行，为此，实在是无力还款。反正房子不要了，无论法院怎么判，我都没有意见。”

　　像邱先生一样，因为欠银行的钱已经超过了房屋的市值，或者至少不能适应自己眼下的财物状况，使自己的房子被司法拍卖的并不在少数。不少城市的中介机构也因此多出了不少走司法程序拍卖的房子，这些房子的单价普遍比市场价低出不少。

　　“不是不想供，而是根本无力偿还，只能放弃。”购房者普遍这样表示。

　　业主弃房将得不偿失

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在楼市持续下跌时，“断供弃房”现象增多是必然。究其原因，部分业主确实是因资金原因导致“无力还款”，还有一部分是因为一些业主当初是奔着投资目的购房，当房价下降导致房产价值低于抵押贷款时，投资者不再看好房价走势，就把风险转嫁给银行，以减少自己的损失。其次，此前商业银行对购房者的信贷资格审核不严。从实际情况看，很多银行在给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况，最典型的就是购房者收入状况是可以造假的。这往往使按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使后期的还贷面临压力，压力大到无法承受时，“断供弃房”就出现了。

　　即便如此，专家仍提醒，对购房者而言，不能轻易将“断供弃房”作为甩包袱的手段。如果房屋拍卖得到的资金不足以偿还银行贷款时，法院还是会追缴业主的其他资产来偿还贷款。银行起诉所产生的高额律师费一般也会被判由被告业主承担。

　　首都经济贸易大学教授赵秀池就表示，从杭州的断供者来看，购房者大多是炒房投机者，购买的房产是杭州位置、交通都比较好的“豪宅”，最小面积也有170多平方米，大的有300多平方米，他们买房的目的是为了赚取住房价差，并不是只有一套住房的刚需人群。追涨杀跌是投机者的本性，在房价上涨时，他们不断买进，以首付款作为金融杠杆，去撬动巨额的利润所得。他们的投机行为，对市场起着助涨助跌的作用。

　　其次，断供者会进一步加剧银行金融风险，并影响首套房和改善性刚需者的贷款诉求。银行是建立在信用基础上的，银行是资金供求者的一个桥梁，起着一手托两家的作用。断供者则打乱了银行这种资金链，使银行经营行为不能正常进行。而断供者失信行为一旦达到一定的规模，则会导致银行亏损甚至倒闭，进而引发全国甚至全球金融风险及经济危机。

　　此外，从业主个人层面看，“断供弃房”虽缓解了个人风险，但业主的损失着实不小。首先是房子可能被没收；其次是首付款、月供、契税、维修基金等付诸东流；最后是个人信用会出现污点。特别是随着我国信用体系越来越完善，信用污点将会影响业主未来的工作生活。目前，住宅市场的杠杆率偏低，普通购房者首套房首付需付三成，二套房首付要六成以上。这就意味着，除非购房者能确认房价大跌30%以上，否则“断供弃房”行为并不理智。

　　事实确是如此。从司法途径上看，法院一般会判决解除合同并限期还剩余本息罚金及做出违约行为罚款。如被告不履行上述债务，原告有权以被告名下的房产或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。此外，如被告涉及多个类似案件且拒不还款，或有可能进入诚信“黑名单”，以后将长时间内无法在银行贷款买房及办理其他业务。

　　透明售房网数据显示，2014年一季度杭州二手房成交均价为每平方米18300元，而二手房每平方米跌幅在1000元至3000元。也就是说，杭州二手房的最大跌幅仅在16%，业主如果弃房将得不偿失。

　　应关注“断供弃房”现象

　　值得一提的是，“弃房断供”意味着某种市场信号。截至今年6月底，全国个人购房贷款余额为10.74万亿元。一旦“弃房断供”违约风险蔓延的话，那对银行的影响将是灾难性的，银行坏账或将大幅度上升，甚至冲击整个金融体系。

　　房地产贷款中个人购房贷款占据大部分。就全国来说，个人购房贷款占整个房地产贷款的66.5%。房地产一直以来都是引爆金融危机的主要原因，个人住房贷款大幅度违约多是导火索。如果将来发展到银行收回一批房子时，那拍卖都会很难。按揭贷款风险必将暴露出来。

　　不过，上述风险是建立在大规模的“弃房断供”存在的基础上的。现实情况是，目前楼市的状况并不支持这一说法，就目前按揭贷款风险，从地区上看，主要是温州、鄂尔多斯等此前泡沫大的少数二三线城市，最近被披露的东部地区也仅仅只是出现苗头而已。从总体看，个人购房贷款“弃房断供”现象只是个别城市、个别地区的个别现象。

　　记者注意到，就目前房价走势看，除了温州、鄂尔多斯等少数二三线城市呈现出30%左右的跌幅外，其他城市房价仅仅是滞涨或者说稳中稍稍下跌掉头而已。其次，在近期各地以放开限购政策为主的措施频出后，一些地区交易量回升、开发商正在酝酿涨价。

　　因此，按揭贷款总体风险可控。

　　但对地方政府来说，还是应密切关注“断供弃房”这一现象。目前，一些地方放松限购，希望刺激住宅销量增长，带动房价上行。但仅靠刺激政策，不利于房地产市场长期健康发展，寄望于让投资客买房，从而消化市场库存显然有悖调控初衷。“断供弃房”多为投机客资金链断裂引起，便是明显例证。因此，在目前各地调控房地产市场过程中，必须警惕松绑限购之后投机行为的死灰复燃。从根本上说，政府要力争避免房地产市场出现大的波动，既要防范“断供弃房”现象导致的金融风险扩大，还要避免金融机构过度紧缩住房贷款，打击了市场合理的住房信贷需求。必要时可考虑出台专门的政策，支持刚需购房抵押贷款。

　　面对“弃房断供”，银行更应主动与业主、开发商商议，提出处理“弃房断供”贷款的变通措施。当“弃房断供”大面积出现时，银行要果断出手，尽快低价拍卖掉砸在手中的商品房，一方面可尽量地挽回损失，另一方面或可尽快让房价回归正常，促使楼市平静下来。开发商应综合考虑价格下降的风险，温和下调房产价格，配合银行做好“弃房断供”房产的拍卖、变现工作。至于拍卖房产的资金分配，应按合理、合法、权益公平的原则进行规范分配和操作，既使各方利益保持平衡，又使“弃房断供”不会大面积蔓延。

　　实际上，此前央行、银监会相关负责人就对可能发生的“断供弃房”做出过预警。不过，相关预警更多是提醒商业银行进行风险摸底、开展压力测试，尽可能防止带来风险，并不能根本杜绝“断供弃房”。业主“断供弃房”是主动的，商业银行往往是被动的，提醒商业银行注意风险只是在贷款“入口”的环节努力。

　　值得一提的是，德佑地产研究总监陆骑麟表示，“弃房断供”、“抛房救业”等情况的出现，根源还是在于相对低迷的市场形势。虽然“弃房断供”不足以对总体市场产生明显的作用，但这类情况很可能带动悲观预期在区域业主中的蔓延，从而进一步引发抛售潮的出现。此外，虽然“断供弃房”尚未成为普遍现象，但房地产抵押贷款逾期率和逾期额在上升。多家银行授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。一位监管部门人士表示，银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关，商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。