疯狂的学区房：摘掉"学区"帽子 售价降百万

　　在量价齐跌的北京二手房市场，有一类房源成为了市场中的特例。北京商报记者在海淀、朝阳、东城、西城等区域的二手房市场调查时发现，在新一轮教育改革的影响下，一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校学区房，从而价格水涨船高；而另一些老牌学区房则难抵市场低迷影响，出现量价微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。业内人士认为，现如今学区房因其稀缺性而仍有别于其他商品房，但是随着教育改革深化、教育资源均等化的推进，学区房的优势将逐渐缩小，其“楼市硬通货”的角色也将逐渐暗淡。

　　新牌学区逆势量价普涨

　　周末的一个下午，置业顾问王辉（化名）找了个阴凉的地方，将电动自行车停在北京四中门口。马路对面是北京市鼎鼎有名的黄城根小学，在王辉看来，没有比这儿更适合招揽生意的地方了。

　　“上半年其他区域的同事都抱怨房子卖不出去，可是在我的片区，交易量还是很乐观的。”从业三年多的王辉向北京商报记者介绍，在北京二手房交易市场，坐拥名校就意味着保证了交易的量和价，在此基础上，上半年北京新一轮教改政策的启动，更是为他的二手房买卖送来了一缕清风。

　　王辉介绍，西城区德胜门内大街周边有北京四中、黄城根小学、西什库小学、西四北四条小学、厂桥小学、柳阳街小学等众多教育资源，因此辖区内的房子没有学区、非学区之分，只是由于学校教育水平的不同而被分为了重点学区房以及普通学区房，招生片区的房子也因学校的“三六九等”而被标上了不同的身价。今年，西城区实行义务教育改革新政，首次试行学区制，以街道行政区划为基础，建设11个学区，辖区内19所小学并入其他小学，有些小区房子就在此轮调整中身价大涨。

　　“西城区官园小学并入黄城根小学，这也意味着官园小学从西城区一所普通学校摇身一变成为北京市重点，这一变，周边学区房就火了。”王辉说，现在官园小学学区房售价每平方米7万元以上，而在此之前最高的时候卖过6.8万元／平方米。

　　除此之外，西什库小学直接对口北京四中的调整也带火了周边房价。

　　一位长期在该小学所在片区工作的置业顾问小王介绍：“西什库片区的爱民里小区，二手房历史最高成交价是6.8万元／平方米，现在每平方米至少涨了3000元，而且交易量也上去了，上个月经我手成交的就有6套。”

　　同样的例子也发生在东城区。今年3月东城区义务教育首个优质资源带挂牌，北池子小学和东高房小学分别成为灯市口小学的分校，这三所学校将统一招收一年级新生，所有新生学籍为灯市口小学学籍。周边房产置业顾问向北京商报记者介绍，灯市口小学的学区房价格向来在6万-6.5万元/平方米之间，而北池子小学学区房售价在5.8万元/平方米左右，一经升级房价每平方米也普涨了两三千元。“同小区同面积的房子我去年卖的时候是320万元，前段时间的交易价格涨到了367万元。”

　　学校服务片区重新规划结束后，上半年积攒的购房需求也相继释放，在一定程度上拉升了二手学区房的交易量。一位东城区的置业顾问介绍，安外东河沿小区辖区内的东师附小今年被合并成为和平里第四小学低年级部，6月初招生简章一经确定，该小区迎来了二手房交易小高峰。“仅6月，我们就成交了13套房子，可是上半年我们总共也没卖出3套。现在这个小区基本上没新增房源了。”

　　老牌学区稳中微跌

　　北京商报记者在海淀、西城、东城、朝阳等多区域走访调查时发现，价格波动较大的房源多为涉及新教改房源，而片区未发生变化的老牌学区房则一直价格坚挺。

　　海淀区苏州街以东、中关村东路以西的区域内聚集着中关村第一小学、中关村第二小学、中关村第三小学、双榆树中心小学、农科院附小等多个学校，在这里从事房产经纪四年多的小张介绍，今年海淀区学校服务片区的划分与去年基本一致，因此并未对周边房价带来过多刺激。

　　“中关村一小的一套学区房去年的成交价格在460万-470万元之间，可是今年只卖到435万元，还有一套去年报价380万元以上的房子前不久以365万元成交。”在小张看来，海淀区多个学区房也未能摆脱北京二手房量价下行的影响，从年初至今，不仅房子可议价的空间多了，新增房源也比往年多了近两成。“这个片区以上世纪80年代的老房源为主，稍新的房子面积就会比较大，这两类房源最不好出手，所以可商量的余地也大。上周双榆树中心小学的学区房就成交了12套，总价都要比去年便宜30万-50万元。”

　　打开链家在线的网站，点击“学区房”标签，在海淀区、朝阳区、石景山区的二手房页面里，多半房源的价格显示绿色，一位链家工作人员介绍：“绿色意味着降价，每页12套房源中，红色上升的房源有2-3个，其余绿色房源降价幅度都在5%左右。”

　　和平里中介门店的置业顾问也总结道：“房价上涨的环境下，学区房的价格是往上蹿得最快的，可是在市场疲软的时候，多数学区房也会跟降，只是抗跌性好于其他房源，以上半年和平里片区的二手房市场为例，普通房源成交价格降幅在10%-15%之间，而学区房的降幅为3%-5%。”

　　除了价格的普遍下降外，学区房的成交量也出现了不同程度的下滑。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍：“二手房市场先有量的下跌，才会有价格的跟进下跌，上半年学区房成交量也相应同比下降了5%。” 在他看来，上半年贷款申请难度加大、放款速度放缓也制约了一部分买房人。上述海淀区置业顾问也向北京商报记者介绍，由于是老牌学区房，售价一向偏高，以一套总价350万元、40平方米的房子为例，按照3万元/平方米的地区指导价格计算，即便是首套购房者，最多也只能贷款84万元，而其余266万元都要由买房人首付付清，“我的客户中多数是以房换房的，手头房子卖不掉，就买不了新房，一环扣一环，自然就影响了学区房的交易”。

　　摘掉“学区”即降百万

　　寇海龙说，小学就近免试入学政策催生了“学区房”这一概念，随着中国家庭对教育的重视，家长不惜花费重金购置属于教育质量好的学区房产现象越发普遍，尤其是重点学区房因其稀缺性而备受家长青睐，房价也因此水涨船高。

　　但并非所有学区房业主都可以“傍着学区”一路笑下去。在朝阳区砖角楼北里小区，业主杨先生默默地锁上了房门，他的房子是顶楼61平方米的小两居，虽然是1988年的老房子，但因位于三环内，且对口和平里第四小学，售价一直比较理想。今年辖区内学校重新规划了招生范围，该小区对口和平里四小的资格被取消，杨先生的房子也因此被搁浅至今，未能售出。

　　“去年我报价320万元，现在降到210万元了，如果真心想买，也可以让到205万元。”虽然杨先生一再退让，但比起周边的重点学区房，杨先生的房子没了最重要的保值砝码。

　　今年4月，北京市正式公布《2014年义务教育阶段入学工作的意见》，实行小学免试就近入学，小学升初中实行单校划片或多校划片区入学，根据该文件，上半年全市各区县对辖区内的教育资源以及对口服务住宅小区进行了重新整合调配，就在此轮调整中，像杨先生的房子一样，一些二手房的命运被悄然改变。

　　在东城区工作的一位置业顾问向北京商报记者介绍，按照今年的新规划，位于东城区安定门外安德里北街的青年湖小区对口小学可以直升北京市第一七一中学，小区居民本以为是件好事儿，但是后来才发现，一七一中学的片区只包含小区三栋楼，不是涉及所有房屋。该置业顾问坦言：“这样一分，过不了多久这三栋楼的房价就会异军突起了。”

　　另外，也有一些不确定因素同样影响着买房人对学区房价值的判断。刘女士在海淀区看中了一套科育小区的房子，该小区的住户可以直接上中关村第三小学，但是最近传来学校可能要拆迁的消息，刘女士开始动摇了：“其实，我也没有孩子上学的需求，只是觉得学区房价格会涨得更多一些。”

　　教改深化 需重审学区房价值

　　虽然与普通商品房相比，学区房有其独特优势，但是今年上半年学区房也未能逃过大势影响。从上半年北京市二手住宅市场的整体走势情况来看，二手房价格加速下滑，市场整体由卖方市场过渡到买方市场。

　　伟业我爱我家集团提供的学区房较集中的五道口区域二手房成交价格数据显示，3月该区域二手房均价为62844元/平方米，6月则降至45944元/平方米，表现出了倒V字形的变动，这与北京全市二手房价格的变动趋势高度吻合。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前北京市教改逐步实施，在楼市阶段性调整的阶段，学区房作为一种备受关注的二手房交易，其本身依然会受到楼市宏观因素的作用。

　　因此，上述业内人士普遍认为，下半年学区房的量价走势也将与北京二手房整体市场保持一致，上文所提到的新晋学区房量价齐升的现象也将逐渐减少，下半年的学区房市场将进入量少价稳阶段。

　　一位东城区的置业顾问根据多年经验分析：“上半年很多购房人都在等待新教改的公布，等到六七月后部分积攒的需求得到了释放，下半年学区房的交易量将逐渐平稳，价格也很难再逆势冲高。”

　　胡景晖则认为，通过上半年的教改，北京“优质中学带普通小学”或者“优质小学带普通中学”这样的“大带小”模式在逐渐形成，这可能会促使一些普通学校周边的房价有上涨冲动，但仍会有效分流聚集于传统热点学区房区域的购房需求，所以对一些传统热点学区房区域价格会有平抑作用，近而会平衡全市学区房的价格。

　　在业内人士看来，北京市《2014年义务教育阶段入学工作的意见》等一系列教育改革的实施，旨在将更多的区域和学校纳入到优秀的教育资源体系中，这将有利于打破以往因教育资源的过度集中而引发的少数区域学区房价虚高的现象，而随着教育改革的不断深化，学区房也将逐渐失去优势。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示：“如果学区资源能够逐步得以平衡，以前高价抬升的部分名校周边的学区房价格就有可能跌下来，反过来那些非名校周边的房子，由于学校资源得以提升，价格存在适当补涨的空间，总体而言，义务阶段入学改革越彻底，学区资源越平衡，学区房价格就越易受抑制，因此购房人不得盲目追风。”

　　教育改革政策的变化也对学区房价格的长期稳定性形成了考验。上述置业顾问均介绍，按照相应规定，学校的招生范围每年都会公布一次，而每次微小的调整也会直接影响到部分房屋的价格，因此他们认为：“越是稀缺的房源越有风险，不能过分相信学区房所带来的教育资源的保证，也不要将投资需求集中于学区房，而是要抛开附属因素，根据自身的需求判断房屋的价格和价值。”