挟买房人以令中介 搜房网能否赢得这场战役？

　　以搜房网为代表的房地产网络平台与房地产中介公司已在多地成对峙之势。在杭州、重庆和青岛，多家房地产中介公司集体撤下原来挂在搜房网上的二手房源，令后者股价一度狂跌。这不是最惨的。3月11日，由于京沪9家房产中介的集体封杀，令正准备赴美上市的安居客上市泡汤。

　　原本相安无事、共存共赢，如今却一夜撕破了脸。这只是中国房地产市场下行途中的一场茶杯里的风波，还是互联网革房地产中介的命的中国样本？

　　冲突两端，孰败孰胜，尚无结论，但房产电商和传统中介均元气大伤却是无疑的。双方“对阵”而暴露出的商业模式隐忧，亦受到业界和投资界关注。从某种角度来说，这场风波或也可视作对“搜房模式”的一次测试。

　　矛盾在最激烈的时候，最易解决。

　　近日，搜房网遭遇杭州中介联盟“下架危机”，随后重庆十家中介形成联盟与其展开谈判，尽管搜房网提出了 “合作伙伴支持计划”，但最新的消息是，6月11日，青岛市50家房地产中介公司组成联盟，宣布全面暂停与搜房网合作，将16万套房源从搜房网端口下架。两方对峙呈蔓延之势。

　　传统中介指搜房网单方面在“端口流量费”上提价导致恶性竞争，继而联合抵制平台，试图在二手房市场的冬天夺回阵地。然而，一向强势的搜房网在一封外泄的内部邮件中尽显“安抚”、“示好”之情，这封邮件的作者、搜房网董事长莫天全甚至称传统房介的围剿“是有道理的”。

　　“莫董在信中态度过于柔和，”一位接近莫天全的搜房网匿名人士告诉《每日经济新闻》记者，“但考虑到一些关键房产市场竞争激烈，他也有自己的权衡。”

　　搜房网官方对记者的回复是：“目前双方尚在谈判，不方便回应。”

　　在这场博弈中，孰对孰错，尚无结论，亦无须纠结。但搜房网和安居客两家网络平台在反反复复的抵制中，一个市值蒸发十几亿美元，一个推迟上市，不可说不伤元气。随之暴露出来的商业模式隐忧，亦被外界和投资界人士关注：一旦关键房产市场的主要开发商或大型经纪公司选择不与搜房续约，或是转投别人怀抱，网站就将失去吸引力，广告量下降等一系列不利或将接踵而至。

　　基于此质疑，上述匿名人士认为，这场传统房介与网络平台的博弈，恰恰能检验出搜房模式的抗风险性，“包括对手的崛起，也为搜房加快步伐提供了更多动力。这是一个开放的市场，不可能轻易出现压倒性、颠覆性的改变。”

　　端口费用之争/

　　“一切都源于平台类网站不断推出端口新套餐产品，并以此为由变相提价。”重庆房产经纪人小徐在这个行业干了6年，自诩熟悉这个市场。今年1月，他写信给重庆市国土房管局，“声讨”搜房“变相涨价”。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，小徐提到了搜房网的两个不同产品：有线网络和无线网络，分别对应电脑展示平台和手机、平板展示平台。“同样的房源信息发布被分离收费、重叠收费。”小徐说，“大家一看就懂，这是变相提价。”

　　小徐口中的端口费，就是目前最普遍的网络平台二手房盈利模式：按“端口数量”收费。

　　具体而言，“端口”是指传统中介公司在网络平台上所开设的信息发布账户。以搜房网为例，套餐费用是每个端口每月300元~550元，不同的端口费意味着不同的 “刷新量”，端口费越高信息刷新频次就越多，该端口发布的房源信息就越能高频次地出现在相关页面的首页。安居客的模式也类似，此前按包月套餐形式收费，费用在300元~1000元不等，2012年开始，安居客改用按点击量、竞价排名模式收费，即哪家中介出的钱最多，所推房源可以优先展示，而且房源只要被点击，就会从中介账号中扣除一定费用。

　　“这种成熟的二手房网络房介模式始于2007年左右。”四川成房联经纪咨询有限公司董事、总经理冷泉颐告诉《每日经济新闻》记者，“当时的房介都在提升自己的网络建设，也顺其自然地寻找这个行业已有的网络平台，搜房当时正在做这一块，二者一拍即合。基于利益共同点，双方展开合作并都从中获取了利润。”

　　搜房网2013年业绩斐然，其三大主要业务分别交出了傲人成绩单。仅房源信息发布带来的收入，就从2012年的7200多万美元增长到2013年的1.6亿美元，翻了一番，占到公司总收入的25.3%。

　　这种爆发式增长，让莫天全也感到惊愕，他甚至在不久前被披露的内部邮件中使用了 “不合理”一词。眼下，搜房网覆盖城市超过330个，且全部都是直营，规模优势明显。在投资者看来就像电商行业，用户越多，商家越多，反过来吸引更多用户，雪球越滚越大。

　　随着行业发展，传统中介竞争逐渐激烈。据统计，全国有超过5万家房地产经纪公司，从业人数超过100万，竞争激烈且趋于同质化，即使是同一房地产经纪公司下的不同门店、经纪人间都存在激烈竞争，再加之上游的低门槛，使得搜房对房地产经纪公司有较强议价能力。

　　在多名房介人士看来，“搜房们”正是看清中介之间“谁也不愿意被挤下当炮灰”的心态，不断提升“端口费”，从而激化了与传统中介之间的矛盾。

　　接近搜房网高层的业内人士却认为，反对“端口费”涨价不过是一个借口，大声嚷嚷的各大中介真正不满意的是“搜房与中小房产经纪公司的合作加深，蚕食了大中介的利益”。

　　“搜房们”的警钟/

　　就商业模式而言，搜房网的业务主要包括在线广告、电子商务，以及房源发布业务。伴随着互联网的普及，消费者获取消息的渠道从传统媒体转向网络平台，搜房网的房源发布业务猛增。

　　截至2013年底，搜房网房源发布业务共有19万付费账户，较2012年增长47%。此外，随着互联网渗透率逐步提高，三四线城市房源业务发布的使用人数有望翻倍。投资界的观点是，未来搜房网房源发布业务有望增长至目前的2~3倍。

　　然而，接二连三的“抵制”事件却为“搜房网们”敲响了警钟。一位业内人士评价，“当中介联合起来反对单方面提价时，像搜房这样的流量大户也得掂量掂量，挟‘买房人’以令‘中介客户’并不一定就能打赢。”

　　今年3月，安居客被指单方面提价遭遇京沪房介抵制，上市铩羽而归。

　　实际上，莫天全内心非常清楚，搜房网房源信息发布业绩增长如此迅速，得益于其从核心客户群获取的房源信息，正是因为大量经纪人上传的房源信息，增加了用户对网页的浏览量及点击率，随之而来的才是源源不断的广告收入。

　　然而，搜房网的这些信息发布合同却并非排他性的。搜房也面临“供应商”下架房源转投其他竞争对手怀抱的梦魇。搜房网2013年年报显示，“一旦关键房产市场的主要开发商或大型经纪公司选择不与我们续约，我们的网站就将失去吸引力，如果访问量、点击率都下降，那么广告收入也会缩水，房地产参与者恐怕也会不愿意再为其他服务付费。”

　　显然，房介的联合抵制触痛了搜房网的神经，因此才有了莫天全在内部邮件中说，中介们的联合围剿是“有道理的”。

　　近日，搜房网提出合作伙伴支持计划，包括搜房网二手房集团全线产品在现有折扣基础上再打六折、无线全线产品赠送、经纪公司经营推广经营支持，以及对长期友好合作的经纪公司提供单笔最高1000万元的低息贷款。“抵制”搜房网的中介伟业我爱我家方面表示，已经收到了这个计划，估计在6月20日会有明确的结果出来。

　　此外，竞争对手的崛起也为搜房网添加了一丝紧张情绪，因为房介的突然“觉醒”在客观上放大了搜房模式的风险：可替代性。

　　“搜房就是可替代的，至少短期看来，下架房源或是转投其他平台，没有给房介造成什么影响。”小徐说，“就好比天猫和京东，平台之间也有竞争关系。”

　　在房源信息发布领域，除了直接竞争对手新浪乐居、搜狐焦点等全国门户网站，还有一些区域性信息发布网站如365网，以及58同城这样的分类信息平台。此外，传统房介从线下往线上发展的趋势，也让搜房网这类网络平台无法放松警惕。

　　或许正是考虑到这几点，莫天全在内部邮件里更多的是对房介们的安抚，用接近他的内部人士的话来说，“莫董显得过于柔和”。

　　在该人士看来，房产中介想在短期内找到替代搜房网的平台很难，“每个平台有自己的优势和客户黏性，不会因为房介下架房源就带来多大影响。再者，房源信息搜房自己也有。”该人士向记者表示，“相反，如果房介重新选择新的媒体平台，亦会经历新的磨合和阵痛，这是他们难以承受的。”

　　在该人士看来，这场博弈恰恰能够检验搜房模式的抗风险性，“包括对手的崛起，也为搜房加快步伐提供了更多动力。这是个开放的市场，不可能轻易出现压倒性、颠覆性的改变。”