银行间市场重开房企融资门 时隔五年再开闸

　　 被银行间市场挡在门外许久的房地产企业日前又有了重新入场资格。昨日，北京商报记者从业内人士处证实了此消息，目前放开房地产企业融资的事项已经提上日程，符合一定条件的上市房地产企业可以发行中期票据，而积极参与棚改的房企将受政策倾斜。在分析人士看来，若房企在银行间市场重启开闸则意味着房地产新一轮的宽松政策开启。

　　 时隔五年再开闸

　　 据媒体报道，从交易商协会债券市场专业委员会相关人士处证实，该专业委员会上周五召开会议，审议了上市房企在银行间市场发行中期票据一事。这意味着未来上市房企在银行间市场发行中期票据在暂停近五年后有望再次开闸。

　　 事实上，根据银行间市场交易商协会发布的相关规定，非金融企业在银行间债券市场进行融资基本不设门槛，只要按照相关的规定进行申请即可，但是对于房地产行业例外。

　　 中信建投宏观分析师王洋向北京商报记者表示，此前并没有明文规定房地产商不能发债，不过为了控制房价的上涨，2010年监管层对于房地产商的融资渠道进行了严格限制。

　　 据悉，曾经的房地产开发商主要利用债券市场来进行融资，然而从2010年开始，国家的房地产调控开始加强，房地产企业的融资渠道受到严格限制，贷款、债券、股票融资均受到抑制。

　　 在今年7月23日，证监会重启了房企的公司债融资渠道。开闸之后，受到了房地产商的热捧。

　　 为何房地产商会热衷于发债？王洋认为，发债的成本相比信托成本要低很多，而且可能比银行信贷成本还要低。对于房地产商而言，目前融资压力太大。为了控制风险，银行对于一些中小房地产公司也开始了收紧信贷政策。

　　 王洋预计三年期的房地产中期票据至少在6%以上，按照不同期限、不同信用等级，利率会有变化。

　　 事实上，随着房地产市场销售放缓、国内货币市场延续紧缩常态，不少房企开始寻求海外融资渠道。但王洋认为，海外发债是这些房企融资渠道的一部分，但是海外发债需要外管局审批，不可能完全依靠海外发债来融资。

　　 仅限上市房企

　　 银行间市场的发债主体一般要求有较高的资质，而此次开闸的房地产商也仅限于上市房企。

　　 据业内公布的一则上市房企中期票据发行政策全文显示，为了使发债主体信息披露更为公开透明，在银行间市场发行中期票据的主体必须是上市房企，而且必须要求具有丰富的公开市场融资经验，并要求近期海外或国内市场有信息披露完备的直接融资记录。

　　 在房地产商的资质方面，要求公众认可度高，具备房地产一级资质，在一二线城市房地产占比大，公司规模、经营数据良好，具有稳定的偿债能力。

　　 另外，存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为的房地产商无法发行中期票据。对于一般的中期票据而言，不会对募集资金用途进行严格规定，但是房地产商发行的中期票据也对募集资金用途进行了明文规定。

　　 据悉，上市房企发行中期票据募集的资金用途必须为符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款（该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款）。除此之外，募集资金用于项目还需同时满足募集资金仅用于房建开发，不能作为土地款等其他用途；项目的自有资金投入不低于项目总投资的30%等四个条件。

　　 行业洗牌将加速

　　 新增房地产商在银行间市场的融资渠道对于危机中的房地产商犹如一根救命稻草，但在分析人士看来，也会加速房地产行业洗牌。

　　 据悉，国内100多家上市房企参差不齐，部分上市房企的负债率已经高达80%以上。在银行信贷收紧、供给大于需求的状态下，不少中小房企资金周转出现了较大问题。然而，对于中小房企而言，他们可能很难进入发债的行列。

　　 王洋认为，房地产商重启中期票据的融资渠道，对于房地产行业肯定是重大利好。但重启后不仅将使房地产企业出现分化，另外曾经在银行间市场融资的企业具有先行优势。“受到目前房地产行业下行的影响，并非对所有的房地产商都会开放，只会对条件更好的房地产商开放，特别是目前债券市场信用违约风险加大，监管层肯定会更为谨慎。”王洋解释道。

　　 通过重启房地产商发债渠道的意义到底有多大？

　　 好买基金债券分析师卢杨向北京商报记者表示，目前整个宏观经济受到房地产下行的拖累，通过对房地产商重开新的融资渠道不仅能降低房地产商的融资成本，对当前的经济也有一定的正面影响。

　　 美银美林经济学家陆廷在昨日发布的研报中表示，允许上市房企发行中期票据相当于信贷放松，意味着7-8月一连串低迷经济数据发布后，中国政府正推行新一轮的刺激以实现今年7.5%的增长目标。如果上述消息得以证实，则将代表中国政府所有严格监管和限制出现重大改变。这对于清理中国影子银行是重要一步，同时可以降低房地产开发商融资成本，并帮助减少私人行业外部债务。

　　 不过，王洋认为，这是很明显的房地产放松政策，不过由于目前房地产市场的下行是由供给决定的，现在实施放松政策并不能像2009年一样使房地产市场立即回暖，“金九银十”今年肯定无法出现。