集体土地流转面临破题 海南描绘非农建设空间

　　土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。

　　一般来说，农村集体建设用地绝不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等，这都是直接触犯土地管理法的行为。

　　记者了解到，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

　　从土地流转纳入“一号文件”，到国土资源部部署研究“集体经营性建设用地流转指导意见”，再到深圳小步试行集体土地上市流转，土地流转正成为新一轮“土改”的核心词汇。

　　与此一脉相承的是，海南即将迎来土地流转的实质性破题。记者昨日从有关渠道了解到，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》。这个办法，或将引领海南土地流转的思路。据了解，目前该办法已上报海南省政府审议。

　　地产专家表示，一旦集体建设用地在用途方面有所突破，那对于手中储备有集体土地的上市公司，将普遍受益。

　　集体土地“非农”建设空间巨大

　　根据《海南省农民集体建设用地管理办法》，对农村集体建设用地规划与计划、宅基地、公共设施与公益事业用地、开发经营与流转等做出明确规定。其中可能对市场产生较大影响的政策是，对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设，发展集体经济，保障农民的发展权。

　　根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类，一是全民所有制，即国有土地，二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途的角度来说，土地又有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。这批土地，就是这一轮城镇化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。

　　“一般来说，农村集体建设用地绝不能直接用于商业开发，比如建设商品房、商业地产等，这都是直接触犯土地管理法的行为。农村集体建设用地要想进行商业开发，一定是先由国家征用，变成国有土地之后，再进行公开招拍挂。” 中国（海南）改革发展研究院海南研究所所长夏锋告诉记者。

　　而这一轮集体土地的改革呼声中，集体建设用地不经征地而直接进入土地市场，打破政府对建设用地的垄断，成为众望所归的方向。此举意在实现城乡一体化的土地市场，将农民手中的集体土地真正资本化，让农民以土地所有者身份分享城市化红利，增强消费潜力。

　　国家级流转方案年内有望出台

　　国土资源部目前已部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”的研究工作，有望在2013年出台。指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定，触及集体经营性建设用地流转的很多关键环节。专家认为，一旦“指导意见”出台实施，农村集体建设用地将有望突破现有体制，获得直接入市交易的空间，目前市场一些比较困惑的流转后土地用途问题，或有所明确。

　　在国家级方案出台前，深圳已经在1月份正式实现集体建设用地上市流转。1月18日，深圳市首批土改细化实施方案的“1+6”文件正式公布。该系列文件首次提出允许深圳市区集体建设用地当中的工业用地上市流转。这是继2012年发布《土地管理制度改革总体方案》后，深圳土改的又一领先之举。

　　不谋而合的是，围绕海南城镇化发展总体战略，海南省住建厅正在展开“六个一”工作。“六个一”即编制一份《海南省新型城镇化发展战略规划》研究报告；提出一份《政策建议》；编制一个《空间概念规划》；形成一份《中共海南省委、省政府关于加快推进新型城镇化发展的意见》；编制一份《海南省加快推进新型城镇化建设行动纲要》；编制一套《海南省城镇体系规划》。全部工作将于今年上半年完成。

　　目前，该厅已委托中国城市科学研究会和中国城镇规划设计研究院共同编制《海南省新型城镇化发展战略规划》，并已有了初步的纲要成果，将于4月份前编制完成。

　　“地主类”上市公司看到希望

　　其实，到目前为止，集体土地流转多数是不改变集体土地性质，并且没有脱离农村集体土地惯常的用途。此次海南表示，其“非农”开发的领域主要涉及旅游、农贸市场、标准厂房等，这在海南橡胶、罗牛山等相关上市公司眼中，似乎已经看到希望。

　　“因为目前各地都在为推动新型城镇化进行制度创新和探索，我们希望将手中的一些集体性质土地盘活。比如推动政府创立一些新型城镇化示范区，这些区域的集体土地，能否用于‘城镇化’用途。”一位上市公司高管介绍。

　　“如果集体建设用地在自由流转后可以用于更多经营性用途，那便是集体土地价值再挖掘的关键。而一旦集体建设用地在用途方面有所突破，那对于手中储备有集体土地的上市公司，将会普遍受益。”一位海南房地产专家表示。

　　在正在召开的海南两会上，海南橡胶董秘董敬军建言：统筹城乡发展，打造100个示范镇，以百点带面，强化产业支撑，推进新型城镇化建设将成为海南新一轮开发建设的重要抓手。他具体表示，坚持城镇化建设与产业化推进相结合，抓项目，促产业，把发展特色经济与建设特色城镇结合起来，规划发展资源开发型，休闲及旅游观光型，商贸流通型，工业带动型等地方产业，以县城所在城镇、农垦城镇、市县中心城镇为骨干，规划建设成风情小镇、民族小镇、文化小镇、历史小镇、红色小镇，生态小镇，景观小镇，产业小镇等。

　　海南橡胶是海南农垦集团下唯一的上市公司，海南农垦建于1952年，数据显示，海南农垦规划土地总面积1280万亩，占海南省的四分之一。

　　而接近罗牛山的人士则向记者表示，如果本次土地流转将海口纳入试点，那公司将因此受益。公告显示，公司及控股子公司合计持有土地11014.48 亩，其中，农业用地9615.11 亩，商住用地666.46 亩，其他建设用地（工业用地、市场用地、教育用地等）732.91 亩。(记者 于兵兵 黄智勇)

　　海南橡胶董秘董敬军：要用活土地资源

　　“统筹城乡发展，打造100个示范镇，以百点带面，强化产业支撑，推进新型城镇化建设将成为海南新一轮开发建设的重要抓手。”近日，海南省政协委员董敬军在“海南两会”上这样建言献策。

　　董敬军还有一个身份，是海南橡胶的董秘。

　　一个背景是，2008年7月，国务院向海南省下发《同意推进海南农垦管理体制改革意见的批复》，目标是把海南农垦纳入海南省经济社会发展总体规划，实现“体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场”。 2013年，是海南农垦改革的第五年，也是过渡期内的最后一年。

　　资料显示，海南省城镇化建设总体处于初级发展阶段。城镇化水平为50.5%，比全国平均水平51.27%的城镇化率略低，但是，如果按户籍人口计算，海南省城镇化水平为38.12%，如果再剔除垦区因素，则海南省实际城镇化水平仅为32%。

　　董敬军建议，在海南推进新型城镇化首先需要顶层设计，要提高规划水平，定位要高远，以全省整体和一盘棋的视野，一体化规划，利用新型城镇化建设的契机，围绕海南绿色崛起这一战略目标精心规划富有特色的产业，定下实实在在的目标，在全省选100个示范镇，明确在“十二五”末使百镇工程初具规模，形成各自清晰的产业发展方向，每一个镇都要有具体的项目落地。

　　他称，应制定和完善有助新型城镇化健康发展的土地制度，用活土地资源，尽快完善土地利用总体规划与镇区建设总体规划的衔接。一方面要注意保护耕地，另一方面要按照占补平衡原则，明确土地流转的途径和管理方法。同时要统筹兼顾工业用地和城镇建设用地，在现有用地计划指标中，确保城镇建设用地的需要。

　　董敬军表示，海南垦区拥有土地总面积78.59万公顷，在此次全省统一的城镇化规划中，应该注重农垦中心城镇的二次创业的规划与引导，要在全省一盘棋的战略思维下，把垦区城镇化规划纳入统一规划和布局。(记者 黄智勇)

[责任编辑： 王伟]