北京商改住“速冻”：网签量三天跌99.9%

　　《中国经济周刊》记者 银昕 | 北京报道

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第15期）

　　“北漂”刘明在3月下旬遭遇打击。他本打算将持有的一套“商改住”房屋出手，置换一套普通住宅，但3月26日，一纸对“商改住”项目的限购令让他手中的商办类房屋基本失去流通的可能。

　　“由于自己当初没有购房资格，只得先买一套‘商改住’作为过渡性用房，本以为‘商改住’流通性好，不愁买家，没想到现在彻底砸手里了。”对商办类项目的限购令打乱了刘明此前的安排。

　　北京市住建委等多个部门于3月26日联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“公告”），对商办类项目进行限购。公告规定，商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住；在购房资格上做出在建和在售商办类项目不得卖给个人等要求。

　　在公告发布的第二天，多家房屋中介的“商改住”房源紧急下架，链家、我爱我家、麦田房产等中介机构的网站上，搜索关键词“商改住”都已无结果。

　　中原地产研究中心的数据显示，北京商办市场在3月26日新政发布后的3天，网签总量仅为7套，而新政前三天，这一数字为850套，跌幅高达99.9%，北京商办市场呈“速冻”之势。

　　北京“商改住”市场6年增幅超250%；新政影响60万套房屋交易

　　“商改住”房屋近10年在北京房地产交易市场上的表现一直颇为活跃。中原地产研究中心的数据显示，近10年北京共有超过40万套商办类项目成交，其中25万套为“商改住”房屋；目前市场库存约6万套商办类项目，其中2.3万套为“商改住”房屋。从2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房产中，“商改住”项目占比约54.7%。

　　中原地产研究中心首席研究员张大伟向《中国经济周刊》记者介绍说，“商改住”并非产权概念，而是指使用用途，开发商将商业、办公类项目建成住宅形式。购买“商改住”房屋不能落户，不能享受学区等住宅配套，产权只有40或50年。在3月26日新政出台前，购买“商改住”项目首付最低为总价的50%，无法使用公积金贷款。

　　随着2010年北京开始执行限购政策，由于“商改住”房屋不受制于限购政策，“商改住”市场渐渐做大，除被限购抑制的投资需求外，一部分刚需也选择了“商改住”房屋。来自亚豪机构的数据显示，2010年“商改住”项目成交量为19077套，2016年这一数字变为67609套，增幅达254%。

　　“商改住”的另一个优势是总价低。据统计，2016年北京“商改住”房屋的套均总价为202万元，尚不及普通住宅套均总价467万元的一半。张大伟表示，“从总价来看，‘商改住’房屋一直活跃在200万元以内，其投资属性非常强。虽然首付至少要50%，但若总价在200万元上下，使很多刚需有了买房的可能。”

　　伴随着“商改住”这一灰色市场在北京的发展，政府屡次出手整治。2011年，北京市下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不得单独设立卫生间，开发商自己分割出售的商铺无法办理房产证。

　　而从2016年起，北京接连发出针对“商改住”的严厉表态。北京市国土和规划委、住建委于8月17日召开专题会议，表示拟暂停商办用地上市。对于所有已批未建的商住房项目，则列出清单重新审查，并对有问题的进行整改。2017年北京两会期间，时任北京市副市长陈刚表示，北京已停止“商改住”土地供应，并将继续整治清理此类项目。随后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行动2017年工作计划，提出“要研究清理整治‘商改住’存量项目，严格控制‘商改住’项目增量”。此后，“商改住”限购出台的传闻不断，直至3月26日“靴子落地”。

　　张大伟对《中国经济周刊》记者表示，这个政策将直接影响超过60万套房屋的交易，90%过去卖给个人的房源将全部纳入限购或者只对企业和社会组织销售。“在这一政策下，商办项目成交量定会暴跌。”

　　探访商办项目新盘、二手盘：有“商改住”房屋5年转卖6次

　　“7克拉”位于北京市丰台区，是一处50年产权的商业办公类项目，2012年建成开盘后，在不长的时间里，附近聚集了六七家房屋中介门店。

　　《中国经济周刊》记者实地走访发现，“7克拉”项目从外观上看与普通民用住宅小区基本无异，屈指可数的几家公司招牌出现在1号楼的几处中低层房屋的窗外，除此之外几乎毫无“商业办公”的迹象。据了解，该项目的单套面积控制在20~60平方米不等，均为居住用途“量身打造”，有独立卫生间和厨房。

　　“我在这里工作3年了，没见过有公司买来办公的，全是买来住的。”小王所在的中介机构此前全部房源几乎均来自“7克拉”，“‘7克拉’的投资属性特别好，交易量大，2012年以来有的房子已经被转卖了6次，这一个小区就能让周边六七家中介都‘吃饱’。”然而目前这几家中介都陷入了“半停工”状态。

　　在“7克拉”附近的另一家房产中介，一位工作人员表示，目前中介机构已将商办类项目全部下架，“主要是怕出事儿，现在风声正紧。”

　　就在3月26日新政发布的第二天，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场等商办类项目附近的15家地产中介门店因涉嫌违规代理商办类房屋销售，以及虚假宣传商办类房屋的居住用途，被北京市住建委责令停业整顿。

　　其实，新政对个人购买二手商办类房屋留了一道“缝隙”：个人可购买二手商办类项目，但须名下在京无住房和商办类房产记录，连续5年缴纳社保或个税，且需全款购买。《中国经济周刊》记者发现，“缝隙”虽有，但有此需求的个人十分罕见。一位地产中介门店店长表示，截至目前他从未遇到这一类购房者，“现在购买二手商办类项目所需的资质与购买住宅所需资质相差不多，满足这些条件，何必去买产权只有50年的商办类项目？既然有一次缴清全款的能力，何不向银行贷款买套住宅呢？”

　　除了在中介机构主导的二手房市场“搁浅”，商办类项目在售的新盘情况也不乐观。北京市住建委发布公告后，其执法部门迅速展开对商办类项目的执法检查，严厉惩处违规销售、代理和宣传商业办公类项目用于居住的行为。林肯公园、万科天地、恒大未来城等6个开发项目被停止网签。

　　《中国经济周刊》记者在位于德胜门外大街的一处名为“中骏·天宸”的在建项目售楼处发现，在售楼处内的明显位置挂放了一则《西城区房屋管理局关于禁止“商改住”销售的告知书》（下称“告知书”），告知书称西城区房屋管理局对中骏·天宸项目进行了重点检查，并要求其进行整改。在告知书的一旁摆着开发商自制的一块指示牌：商业、办公类项目一律不得用于居住用途。“检查过后每个商办项目的售楼处都要贴，这是规定。”一位工作人员介绍说，“商改住”新政后位于低层的所有商办类项目一概停售，在售的只有位于高层的普通住宅。记者留意到，所谓位于低层的商办类项目单套面积最多不超过60平方米，并以40~50平方米为主，是较适于居住用途的面积。

　　“商改住”还改得回去吗？

　　中原地产提供的一份数据显示，从分布区域看，目前北京市“商改住”项目的新增套数多分布在五环周围，区位上好于主要分布在六环之外的住宅类项目。新政过后，位于五环附近的这类地产还能否有销路？

　　亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者表示，很多商办类地块位置偏远，而北京主要的产业分布办公人群还是在五环以内，一旦流通不再向个人开放，很多项目会陷入无人购买和求租的尴尬境地。

　　“大量商办类项目周边没有商业办公区域所需周边生态和配套来支撑，有的直接位于密集的住宅区之内，没有办公需求，就无法拉动销售。”郭毅表示，正是因为大多数开发商在项目建成之后发现该区域附近并无对商业办公用途的需求，才不得不创造出“商改住”这一形式，现在将使用属性从“住”再改回“商”，依然没有市场。

　　对于新政出台后商办类项目应采取自持经营的方式，根据所在区域的经济特点，培育相关产业链，丰富项目楼宇经营业态环境，吸引中小企业进驻，借鉴“联合办公”“孵化器”等模式进行产业升级的建议，郭毅表示：“‘商改住’房屋需将独立厨房所属的隔间取消，将每一个开间里的卫生间改为楼道内公用卫生间。在建项目若已铺入管线，就会面临管线重新排布的问题，公共卫生间会有多个上下水管道，是个挺大的麻烦。”

　　即便解决了技术难题，改回商办的使用属性，传统写字楼的形态也不再受目前联合办公空间前沿趋势的欢迎。据了解，市场上大多“商改住”房屋单套面积在25~60平方米不等，而新潮的共享办公空间青睐超大开间的开放办公环境和私密的中小型会议室结合的形式，开放式空间动辄几百平方米，会议室则种类丰富。优客工场的一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，优客工场青睐的是大小不一、组合丰富的空间面积，从会议室规模来说，就有4~10人不同的规模。此外，几乎所有“商改住”项目的物业也非办公标准，改造难度非同小可。“正经的联合办公和孵化器都还未找到清晰的商业模式和获得回报的方式，‘商住房’若要向这个方向转型，想找到盘活存量地产的办法，我不看好。”郭毅说。