北京迎来高端住宅置换高峰 “卖旧买新” 唱主角

　　（北京晨报 记者 武新）

　　北京迎来高端住宅置换高峰

　　今年前7月，北京高端住宅成交量出现爆发式上涨。综合多家机构统计数据显示，2016年单价7万元+高端住宅成交总量达到1499套，创五年来历史新高。多位业内人爆料，北京迎来了高端住宅置换的高峰期，改善需求积极入市成为交易主力军，拉动了高端住宅成交量的上涨。

　　前7月单价7万+住宅成交创新高

　　据中原地产市场研究部和伟业我爱我家集团数据中心统计数据显示，2016年前7月，北京单价7万+高端住宅成交总量达到1499套，比之前历史最高成交年份2015年同期484套多了1015套，刷新了5年来的历史最高纪录。值得一提的是，1499套成交量同时也超过了2012至2015年单价7万元+高端住宅成交总和894套。

　　丽兹行豪宅研究院市场分析师郑海燕表示，“由于北京传统高端住宅主力户型集中在150平方米至180平方米左右，户型超过200平方米的传统高端住宅并不多，再加上北京传统高端住宅的房龄在5年至15年左右，所以‘卖旧买新’的改善需求逐渐增多。随着北京迎来了高端住宅置换的高峰期，新增改善需求积极入市选购高端住宅，拉动了高端住宅成交量的上涨。”

　　“北京土地供应日益稀缺，催生了土地成本的不断攀升。近三年来，北京高价地不断增多，尤其是自去年以来地王频现，不断刷新区域价格。随着这些高价地项目逐渐入市，带动了周边部分项目逐渐升级为豪宅，北京楼市当中单价7万+高端住宅供应明显增多。今年前7个月，北京共有9个7万+高端住宅项目入市，新增供应800余套，比去年同期翻了近一倍。此类房源供应的增多促使市场成交活跃。”亚豪机构市场总监郭毅。

　　中原集团北京顾问中心高级经理靳瑞欣认为，今年我国保持了宽松货币信贷政策，让财富阶层可调动的资金量逐渐增多，从银行、风投、股市套现的资金，都在寻求资产保值增值的渠道，而购买高端住宅成为了首选。

　　四环外高端项目最受青睐

　　来自中原地产市场研究部和腾讯房产研究院统计数据显示，今年前7个月，北京单价7万+高端住宅项目在售数量达到43个，其中位于长安太和、北河沿甲柒拾柒号、中信国安府5个项目位于二环以内，占比11.6%;使馆壹号院、玺源台、盛德紫阙等6个项目位于二环至三环之间，占比14%;骏豪·中央公园广场、北京壹号院、万柳书院、龙湖西宸原著、懋源钓云台等15个项目位于三环至四环之间，占比34.9%;泛海国际、八斗、远洋天著春秋、华润萬橡府等17个项目位于四环以外，占比39.5%。

　　“与传统高端住宅不同的是，北京新兴高端住宅从二环、三环延伸到了四环以外。这些新兴高端住宅主力户型集中在180平方米至350平方米左右，可以满足改善需求的升级置业要求。”郑海燕说，随着北京四环以外高端住宅的增多，此类人群不再只关注北京二环、三环附近的高端住宅，而是将目标扩展到了四环以外。除了考虑优势地段以外，新增的改善需求更加看重楼盘品质、户型设计、居住舒适度等主要因素。当开发商对四环以外高端项目的产品品质、户型设计、社区配套等方面做出明显的改善和升级，再加上四环以外不同区域具有不同规划优势、独特资源等利好方面，四环以外的高端住宅项目能够吸引更多改善需求出手买房。

　　开发商推盘竞争加剧

　　据中原地产研究部数据显示，今年下半年北京还会有多个单价7万元+新盘预计上市，包括首城珑玺、中国玺、泰禾西府大院、首创天润西山、绿城西山燕庐等高价地项目以及懋源的朝阳孙河乡西甸村地块、金茂和中铁的丰台南苑乡石榴庄地块、保利和首开的朝阳孙河北甸西村地块等新高价地项目。

　　“今年下半年，北京单价7万+高端住宅项目扎堆入市，将会使得高端市场竞争加剧。”郭毅说，面对未来激烈的高端住宅市场竞争，单价7万元+的高端住宅项目在产品打造上都会不遗余力。若是能够控制好总价，就可以对位多次改善人群，从而扩大高端住宅项目的购房需求，促使这些项目取得较好的销量。

　　在靳瑞欣看来，部分改善需求购买高端住宅，仍然需要进行贷款，容易受到信贷政策变化的影响。下半年国家信贷政策、楼市政策等方面变化具有不确定性，所以开发商还会借助市场成交活跃的势头积极推盘，而不会对高端住宅捂盘惜售。“由于北京高端住宅市场供应量增长较快，而需求增长速度有限，下半年北京高端住宅成交量不会出现大幅上涨。”易居智库研究总监严跃进说。