谨防土地财政 掣肘楼市去库存

　　今年下半年以来,“去库存”取代“控房价”成为楼市新主题后,楼市政策均围绕“去库存”展开。然而,截至目前,楼市库存压力并未得到根本缓解。国家统计局数据显示,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高。

　　我国房地产待售面积自2011年来不断增长,2011年底全国待售面积为2.72亿平方米,2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米。

　　值得一提的是,当前统计的还只是显性库存,即已领预售证但未售出的部分,实际上还有更庞大的隐性库存。从会计核算角度看,楼市库存应分为已批未建库存(原材料库存),即开发商储备土地,在建未售库存(半成品库存),即处于施工状态但并未获得预售许可的库存,以及前面讲的待售库存等“三大块”。

　　房地产市场如何去库存?在需求层面,从短线政策来看,需要采取四方面措施:一是当前货币政策相对宽松,利率不断下调,首付比例已有所下调,未来首付仍有降低空间;二是应取消二手交易的营业税,契税尚有减免优惠的空间,首套房贷利息可抵个人所得税;三是货币政策继续宽松,继续降准降息;四是棚户区改造拆迁补贴以货币为主,实物为辅,加大货币补偿比例,促进拆迁户直接购买商品房。

　　中期来看,“十三五”期间将加快城乡规划转型升级。农民进城不能落户,购房意愿薄弱,就会始终处于漂泊之中。一些地方政府已经把购房与落户、契税减免、财政补贴等政策挂钩,对促进农民工购置房产、安居乐业产生了积极影响,也有利于城镇化的落实。

　　在供给层面,主要是政府的土地政策。在我国,房地产不是一个完全市场化的行业,因为土地供应具有垄断性质。作为唯一土地供应方,地方政府对房地产行业的影响非常大。因此,去库存也要地方政府发挥关键作用,即严格控制土地出让规模。

　　从全国楼市整体来看,前期去库存效果不明显,主要是三四线及中西部地区城市问题突出。这些地区一直以来依赖土地财政,早先大量卖地,现在新房集中上市,库存体量较大,加上经济发展不平衡,楼市投资价值不高,因此一系列去库存政策见效慢,甚至作用很小。未来,一二线城市和东部沿海城市要加大土地供应并进行合理调节以避免“地王”频出,让企业有稳定的长远预期。而三四线城市则应该限制土地供应,着重消化存量,完善商业和产业配套,提高入住率,避免“新城”沦为“鬼城”。