北京商品房预售监管“松绑”

　　北京楼市迎来利好消息。昨日,北京市住建委发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》(征求意见稿),北京商品房预售资金监管有所“松绑”。商品房预售项目还没卖到一半面积时,开发商可以自由支取监管账户内的资金。

　　此前只能在4个节点支取监管资金

　　据专家介绍,所谓预售资金监管,是指商品房的购房款都要存入银行的专用账户,其中一部分为重点监管额度。开发商不得随意提取,保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商按照工程进度的各个节点,按比例提取工程建设款。主要作用是防止楼盘“烂尾”,保证购房者权益。

　　目前北京规定了4个节点,分别为地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证。在这4个节点上,开发商可以按照申报的方案,申请提取专用账户中一定比例的资金,用于支付工程款、采购材料等费用。

　　此次《通知》拟规定,商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时,开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。这意味着,从开盘预售开始,直到房子卖到一半时,开发商都可以自由支取监管资金,不受这些节点的限制。

　　并非所有开发商都能开到现金保函

　　《通知》还拟规定,开发企业能够提供非监管银行出具的现金保函的,可以免除同等额度的监管资金。打个比方,如果开发商能够在其他银行开出1亿元的现金保函,其可以自由提取的监管资金就多出1亿元。

　　专家称,这相当于银行给开发商提供一个资金的担保,如果开发商资金出现问题,那么就可以使用银行的担保资金来完成建设。不过银行开具现金保函的难度很大,并不是所有开发商都可以的,只有一些规模大的、信誉好的开发商才有可能。

　　《通知》要求各区住建部门要加强日常指导、监督工作,发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形的,可暂停开发企业专用账户的资金支取,以防范资金风险。

　　■ 解读

　　资金监管放松烂尾风险加大?

　　预售资金监管放松后,“烂尾”的风险是否会提高?专家称,对于高端住宅和非住宅来说,由于有预售门槛限制,即楼盘如要开始预售,须达到“7层以下(含)的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,应完成规划层数的1/2(且不低于7层)”等条件,所以可以开卖时工程进度已至少完成了一半以上。

　　对于普通住宅项目来说,由于销售速度快、开发周期短,新老政策的实际效果是一样的,风险也就依然可以有效管控了。例如某10万平方米的项目,地价款15亿,销售金额30亿,预售资金的重点监管额度约3.5亿。只要开盘销售率能超过六成,即销售额超过18.5亿,开发商可以自由提取的是一半的销售金额,即15亿,超过一半、处于资金监管的额度还是3.5亿,所以新老办法的实际效果就是一样的。

　　而且目前北京的普宅项目由于需求量大,一般开盘去化率都能达到八成以上,尤其是自住房和保障房,更是接近100%。(记者马力)