房产回归消费属性房价才能真正止涨

　　楼市观察

　　如果要使房价回归正常合理水平的话,需要改变目前中国人将房子作为投资品的观念,将房子作为消费品而非投资品。

　　据中国指数研究院12月1日发布的百城价格指数显示,11月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10899元/平方米,环比上涨0.46%,涨幅较10月扩大0.16个百分点。自今年5月份房价止跌回升后,百城住宅均价已经连续七个月出现环比(与上月相比)上涨。同比(较上年同期)来看,在经历连续十个月下跌后,目前已连续四个月呈现上涨态势。

　　在商品社会里,房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得,住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。但当一种资产的价格脱离了基本价值,泡沫就形成了。

　　目前的国内楼市,除了具备刚需的正常消费品属性之外,同时还是作为一项保值增值的投资产品。由于股市不振、上一轮震荡的余波仍旧未平,黄金更是难以避险、上一次大妈抄底华尔街的伤痕依然存在,因此,对于缺乏投资渠道的普通投资者来说,只有房子才能抵抗财富缩水。根据国家统计局公布的数据:截至10月底,中国商品房待售面积68632万平方米,同比增加14%,创下历史新高。也就是说,买房只等升值的投机行为占了相当比重。

　　近年来,城市化发展和经济发展推高房价预期,提供了抬高房价的环境条件。对房地产投机者来说,他们敢炒房子,特别是在大城市炒房子,因为他们相信有人会接手他们的房子。

　　无论是股票还是房子的价值,都是根据众多购买者对未来回报的预测而定。大家心里都明白,房市泡沫越大,在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。这就像进入股市那样,谁能抄到底,谁能保证在价格最高点抛售呢?

　　他山之石,可以攻玉。在欧美,平均2%的房地产税是一个有效控制房价的平衡器,而房贷利息的随时上涨,以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,由这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以,一方面,欧美的房价不可能像中国涨到天上去,另一方面,欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋,一样能够安居乐业。

　　总体来说,如果要使房价回归正常合理水平的话,需要改变目前中国人将房子作为投资品的观念,将房子作为消费品而非投资品;在房产税征收上,对第一套自住房采取免缴房产税,第二套自住房或出租房少缴税,第三套以上仿照欧美,每年按房子的市场价格,按各地房价泡沫程度不同,征税1%到3%的房产税,或称“奢侈消费品税”。

　　此外,对空置房征重税,对出租房减免税收,可以逼迫炒房者将空置房出租,以加大市场上的供应,以此扭转租房市场成为买方市场。只有这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来,尽快达到“居者有其屋”。

　　□陈思进(资深风险投资顾问)