多地加速去库存 楼市政策趋宽松

　　机构数据显示,当前部分城市去化需求强烈。业内人士认为,未来政策环境有望继续保持宽松,首套房首付比例或进一步下降,公积金贷款政策也可能继续放松。不过,由于三四线城市库存较高、需求疲弱,短期看相关城市的房地产市场仍可能延续“寒冬”态势。全国商品房销售额增速(%)数据来源/国家统计局

　　地方发力去库存

　　山西省政府11月19日公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。该意见由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联手对山西房地产政策进行重大调整,提出取消商品房购房限制。具体包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制等。

　　值得注意的是,自高层提出房地产去库存以来,山西省是首个下发文件取消房地产限购的省份。在地方债务大增、经济增速放缓、财政吃紧的背景下,部分三四线城市迫不及待地救市自有苦衷。

　　2014年山西的经济增速为4.9%,而目标为9%左右。自去年9月以来,山西省的工业增加值已连续10个月下降,且降幅不断扩大。近日国家统计局公布的31个省份上半年的GDP数据显示,山西今年GDP增速目标值是6%,可上半年仅完成了2.7%,增速在全国位列末席,比辽宁省仅高出0.1个百分点。

　　实际上,2014年以来楼市成交走淡,一些区域面临较大的去库存压力。在此背景下,一些省份选择了取消限购,以加快去库存的速度。2015年1月,四川省宣布取消限购限价,90平方米以下住房所占比重限制同时取消。5月,甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施,其中取消多项房地产开发和消费限制政策,包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。6月,安徽省明确提出停止住房限购政策,居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明,同时鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度。

　　梳理这些取消限购区域的房地产市场特点不难发现,这些区域多具备以下特征:楼市成交低迷,市场下行;地方政府对土地财政依赖程度越来越高;开发商资金来源明显趋紧;购房者观望情绪浓厚;高库存倒逼地方政府政策松绑。

　　瑞银证券数据显示,其监控的一二三线城市最新房地产库存去化月数分别为7.9个月、13.7个月和23.4个月,一二三线城市库存水平近5年均值分别为9.2个月、13.3个月和20.2个月;2010年6月时一二三线城市库存去化月数分别为9.1个月、8.8个月和9.2个月。瑞银证券房地产分析师丁晓指出,三线城市库存水平很高,确实需要政策支持去库存,但预计需要较长时间。

　　政策环境或趋向宽松

　　业内人士认为,当前楼市分化比较明显,要有效消化三四线城市的库存,就必须要增强这些城市对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面,购房落户政策或在更多城市得到推广实施。不过,需要注意的是,如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源,即便有三四线城市的户籍,对普通农民也无法产生足够的吸引力,产业的发展和公共资源的布局尤为关键。

　　丁晓指出,虽然短期看三线城市高库存有可能伴随未来政策的支持而逐步走低,但此类城市整体面临人口长期增长乏力的隐忧,住宅销售因为政策持续宽松而大幅增长的概率较小。

　　中信证券认为,刺激销售是化解库存的根本之道。目前部分热点城市的市场尚处热销状态,但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。一些城市楼市热销更多是政策驱动,而没有出现恐慌性购房。政府继续出台政策刺激销售,才能保证平稳去化。

　　广发证券和民生证券对后续政策宽松空间比较乐观。广发证券认为,近期整个地产行业政策环境进一步向宽松态势发展。政府对于房地产市场的表态重点围绕着去库存,地产投资对于宏观经济稳定器的作用依然重要,预计未来行业政策环境继续宽松,首套房首付比例有望继续下降、公积金贷款政策进一步放松,保障房货币化、交易环节的税收宽松等利好政策或有所推进。

　　民生证券指出,其所监测的重点城市房地产数据出现震荡,但整体向好。全国范围看数据持续疲软,不论是房企拿地、新开工还是房地产投资数据改善有限。从政策方面看,高层定调房地产行业去库存,政策宽松大概率持续。长期看,户籍制度改革有望进一步推动农民进城购房热情,对库存较大的三四线城市去化可能起到一定作用。短期而言,三个方面的政策放松值得关注:商贷首套首付比例还有下调空间;公积金使用率提升;减免税费及购房补贴等行政措施。

　　多举措拉动住房消费

　　有专家指出,多数二三四线城市供应过剩,短期内相关城市房地产市场或延续降温态势。未来政府部门或更加推崇市场的作用,并配以房产税、信贷等手段,建立长效调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

　　华泰证券指出,房贷利润太低银行不愿意贷,公积金缴存太少存在空缺风险,在利率下行的背景下需要通过杠杆来解决上述问题。11月20日,国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,本次修订稿中提到的允许公积金做资产证券化,允许公积金购买高等级债券。考虑到公积金贷款期限较长,所以资产证券化的期限也较长、且利率较低,若一方面资产证券化、一方面购买债券,则同时赚取了相当于流动性收益和利差收益,这将成为依靠金融创新解决房地产问题的尝试。

　　中原地产首席分析师张大伟认为,对公积金管理条例的修改有利于进一步发挥公积金作用。目前,公积金的投资效率非常低,新规范的确有利于公积金保值升值。从这一点看,此次修订非常有必要。但从目前公积金在房地产中的作用看,最大的问题是公积金的贷款上限问题,这仍有待完善解决。

　　中信建投指出,我国住房公积金目前的主要问题在于沉淀资金庞大。截至2015年7月底,全国住房公积金缴存余额3.97万亿元,贷款余额2.88万亿元,但投资渠道狭窄且投资收益较低,导致部分城市运营收入已经无法跟上运营支出。部分省市已经面临无法为缴存者发放住房公积金贷款的问题(7个省市个贷率超过80%),因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。同时个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点,是理想化的证券化资产类型,未来证券化的操作性较强。

　　去年9月,住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就已经提出有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,目前已经有武汉、盐城、湖州、常州等地推进证券化试点业务,其中武汉、常州已成功试点发行。中信建投认为,从可操作性来讲,公积金贷款证券化不存在技术性问题,出于解决贷款紧张的问题,各地住房公积金管理中心将顺应国家政策,陆续展开“类资产证券化”或“资产证券化”的运作,给住房公积金注入流动性。