市区改善型购房需求趋向细分

　　从市场中的小众份额到担纲起“舞台主角儿”,毫无疑问,属于改善型置业的小时代已经来临。而伴随着利好政策不断叠加,这部分购房群体的置业需求也逐渐发生着演变,从追求大面积到追求高品质,改善型买家的类别愈加细分,由单一性转向多元化发展。

　　　环境利好 中高端住宅持续升温

　　今年以来,在“3·30新政”、降准降息等政策刺激下,行业整体环境逐渐发生变化,国内房地产市场需求明显回暖,逐渐提振了购房者、房企等各方人士的投资信心。

　　继11月首周开局遇冷后,本月第二周,全国商品房成交量整体恢复上涨局势,库存总量继续回落,近8成城市成交上涨。具体到本地市场来看,天津住宅市场共成交商品住宅2708套,共计30.09万平方米,总成交额为36.03亿元,成交均价为11974元/平方米。无论是成交面积、成交总价还是成交均价均环比上涨。总体来看,呈现出量价齐涨的态势。全市四大片区中市内六区、环城四区商品住宅成交面积环比呈上涨趋势,其中,市内六区商品住宅成交面积为5.42万平方米,环比上涨4.33%。值得一提的是,2015年第1至46周,全国重点城市中,天津累计成交面积位居第三,紧随上海、武汉之后。

　　多重利好因素作用下,宽松的货币政策在某种程度上助推了中高端住宅市场的需求。记者查阅近期相关统计资料发现,近几个月来,本市新建商品住宅平均成交户型套均面积主要集中在110平方米左右。而实际上,对于90至144平方米的改善性需求,投资方面在之前已有所增加:2014年90至144平方米的中等户型住宅投资额为34374亿元,较上年增加将近两成,占住宅总投资额比重一半以上。

　　而从近期市场热销产品来看,不仅市区项目销售业绩良好,而且一些单价较高的热点楼盘关注度也所有提升,梅江、海河沿岸等中高端产品较为集中的板块再次成为购房者青睐的置业区域。种种迹象表明,随着改善型群体的接连入市,中高端住宅销售出现持续回暖的趋势。

　　筹码加注 购房者从“求量”走向“求质”

　　自2014年年底以来,央行共先后进行了6次降息,而在最后一次降息后,房地产贷款利率已降至近年最低值,多轮降息直降购房成本,大大减轻购房压力。对于购房者来说,无异于将手中的筹码加注。按照每套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算,第6次降息后贷款利息为127.49万元,较8月末再减少近8万元,月还款省214.2元;较上年同期则总额节省近53万元,月供压力减轻1465元。

　　“其实,我们可以不用那么着急换房,不过觉得现在时机挺合适的,贷款利率少、首付比例小,所以决定改善一下住房条件。”市民王先生不久前以168万的价格卖掉了自己位于中北镇的一套两室住宅,后来又和爱人贷了一些款新购入了本市河北区一套两室新房,“面积上基本没差多少,若按出房率来讲,或许老房还更胜一筹。但是,新买的这套住房不仅地段在中环线以内,而且无论从户型设计、物业水平、开发商品牌还是周边配套、小区园林环境等方面都提升了一个档次。”

　　业内专家表示,随着产业结构升级和消费需求的不断提升,未来高端物业和精品住宅开发的比重将会不断加大,而购房者对于住宅的要求,也从过去单纯追求面积转为更加注重品质、细节等方面,比如国际先进的设计理念、绿色节能的建筑选材、贴心周到的物业服务和更加智能化的社区构建等等。有鉴于此,作为产品的锻造者来说,哪家企业更能从消费者角度出发,谁家的楼盘设计更加人性化、宜居化,才是开发商制胜市场的关键。而这必然会促使卖方市场不断加深自身产品设计及研究,来提高自身竞争力。从某种角度上讲,购房者的这种变化或许将在一定程度上刺激房地产开发行业的前进与发展。

　　需求升级 改善型客群愈加多元化

　　购房成本的大幅下降促进了部分观望型改善群体的潜在购房需求,在传统销售淡季,加大了改善类住房产品的关注度。与此同时,改善型买家的消费需求与定位也在不断提高升级。

　　“谁说改善就是换大房?除了面积,住宅本身还有很多硬件可以升级换代,拿来作文章。”在某房地产公司从事企划工作的张宇告诉记者,随着市场中改善型购房者比例的不断增加,其客户类别也在逐渐丰富,朝着多元化的方向发展,“有的人可能厌倦了户型设计欠佳的老旧板楼,而搬进了功能性较强的酒店式公寓;有的人则可能是觉得社区绿化环境不够宜人,所以对花园洋房情有独钟。”

　　由此可见,改善型群体的诉求点正在愈发细分,资源配套、物业服务、产品创新……不一而足,甚至一个小小的车位都有可能成为客户换房的初衷。未来市场,谁能抓住消费者的消费热点,做出项目的卖点、特色,谁就能提升自身竞争力。比如以当前热议的“二孩”全面放开为例,中国指数研究院分析认为,这将促使地产改善性需求迎来新的增长点。今后,业主对以社区为主体的商业、家政、亲子配套要求将更加提高。在考虑交通、商业等传统因素同时,家政、亲子、儿童医疗、妇幼保健等配套将成为重点考量因素,社区环境和服务对儿童的亲和度将成为产品的重要卖点。对于企业而言,在地产白银时代,由传统的城市开发商向运营商、服务商转变,也应更关注社区服务,后期服务中应有意识地向少儿服务及配套倾斜。