专家:楼市“去库存”将贯穿2016年

　　日前召开的中央财经领导小组第十一次会议提出,化解房地产库存,促进房地产业持续发展。缘何这次提及“化解房地产库存”,并将其与房地产业能否持续发展挂钩?如何评估楼市当前的库存及其对楼市和经济的影响?

　　微观上,库存是一个企业管理的概念,是指企业为销售而准备的原材料、中间品以及产成品,即所谓“库存管理”。按生产流程,库存分为原材料、中间品(半成品)和产成品三个类别的库存;宏观层上,企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的指标,即所谓“库存周期”。如经济复苏、需求改善,但生产还没有完全恢复,就带来库存的被动消耗,称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段;经济由复苏转为繁荣,称为产出上升、库存上升的“主动补库存”阶段。

　　因此,楼市“去库存”,应该是行业“库存周期”的概念。并且,由于楼市库存去化到何种程度,关联到上游原材料和制造业(水泥、钢铁、建材等)、关联到下游消费品行业(家具建材、家电家纺、装饰装潢等)的库存行为,进而影响到经济扩张或收缩的动能,因而备受各界关注。

　　楼市“去库存”首次提出,是在2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上,新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见,排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起,“去库存”就取代“调房价”,成为楼市的新主题。可以说,近一年多来,为了“去库存”,采取了很多措施,比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆,再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。

　　事实上,今年以来楼市“去库存”效果是不错的。全国楼市销售面积增幅从1-2月份下滑16.9%逆转到1-10月份增长7.2%,预计全年销售规模有望探到2013年13.1亿平方米的历史最高。50个重点城市楼市库存消化周期,已从上半年的15个月回落到目前的11.4个月,一线城市库存消化周期甚至为7-9个月。进入四季度,开发商在这些区域已经从“去库存”全面转向了“补库存”,土地市场明显回升。

　　CREIS数据显示,10月监测的37个主要城市的成交量环比上升17.73%,库存则下降了1.8%,而三、四线城市库存严重。究其原因,首先,三、四线城市人口产业集聚能力不足,楼市有效需求跟不上;其次,三、四线城市政府财力有限,“土地换配套”是区域开发的主要形式,土地房屋联合开发的“一二级联动”模式很普遍,超级大盘比比皆是,很多项目要开发数年,甚至十几年。

　　因此,即便重点城市楼市持续回暖,并带动全国楼市销售量回升,但销售与库存“两张皮”始终存在。今年以来,库存仅在5月短暂减少,后续一直增加。10月底,全国商品房待售面积比9月底增加2122万平方米,远大于7-9月月均仅100万平方米左右的增幅。另外,商品住房库存结束连续两个月减少态势,10月大增1180万平方米。库存大幅攀升,重灾区在三四线城市,而“金九银十”推盘增加、前期政策激励效应递减是主要原因。

　　另外,从库存概念看,除了常说的待售库存,即产成品库存外,还包括在建库存(半成品)和已批未建库存(原材料)。前者是显性库存,规模不大,业内匡算的消化周期多在24个月左右;后两者是隐性库存,规模非常大。中信证券估计,按规划建筑面积,目前已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米,全国整体库存达到132.8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史最高销售计算,即便未来不增加土地供应,也要10年才能消化完。

　　当前,尽管资金面全面好转,但开发商新开工和拿地积极性并不高,库存制约是首要原因。三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%,所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”(新开工、拿地、开发投资)始终疲软,这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低,但关键是,若三、四线城市库存不消化,全国楼市开发投资、上下游制造业产能过剩,进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。

　　因此,去库存仍将贯穿2016年。在政策上,针对既有政策边际效应减退,新一轮政策呼之欲出,如首套房贷款首付和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房(包括棚改)供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外,以加速新型城镇化为契机,以户籍改革和传统产业转移为抓手,大力夯实返乡置业,可能成为政策重点,意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”,实现外来人口在城镇化成本较低的三、四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚,从而实现“楼市、人口、产业”发展的顺循环。