北京再现楼面单价6.6万地块 目标顶豪市场

　　昨日,位于朝阳区常营乡1201-602、603地块,吸引了 北京城建、 远洋地产、 首创置业、中铁建等7家房企及联合体到场竞拍,经历84轮现场竞价后,最终由保利首开联合体以33亿元的代价竞得。

　　据悉,该宗地块的规划建筑面积共117498平方米,其中配建了28000平方米限价商品房,销售限价为15000元/平方米,开发商竞建了36000平方米自住型商品房,销售限价为22000元/平方米。

　　据亚豪机构测算,剩余纯商住宅的实际楼面价为66000元/平方米,这是今年第10块实际楼面价“5万元+”的地块,也是第23个竞争未来北京“10万元+”顶豪市场的生力军。

　　不过,保利首开相关责任人测算后认为,该地楼面价为5.7万元/平方米。

　　而与今年“5万元+”地块扎堆出现不同,朝阳区常营乡地块相对孤立,该区域上一次出让土地还是在2011年,即管庄北二里住宅及公建用地,由曾经开发了太阳公元的信远置业竞得,开发了长楹公元,还剩余少量房源,目前住宅成交均价在42000元/平方米左右。

　　另外,该地块以西2公里处,东五环内还有首开熙悦尚郡项目正在销售,目前报价在48500元/平方米,今年销售了约200套。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示,这是时隔4年,朝阳区常营乡再次出让住宅性质用地,经过多年发展,该地块周边的交通及各项生活配套已极为完备,因此获得房企的竞相争夺。

　　综合地块的周边环境,相比同样位于东五环外的东坝、孙河略胜一筹,优越的先天条件,令该地块已经具备了开发成为豪宅的潜质。然而,常营地地块66000元/平方米的楼面价,未来房价将在13万元/平方米左右。北京的顶豪市场,已成房企兵行险招之地。

　　郭毅分析,近两年地王频出,导致北京顶豪云集,近5000套的潜在供应,与每年最高200套的去化速度形成了强烈的反差,在供过于求的严峻形势下,北京的顶豪市场已经形成了堰塞湖,市场风险在不断累积。特别是高价拿地的房企大多是财大气粗的国企、央企和上市公司,这类房企在严格的销售额、回款额等指标要求下,必须要确保一定的销售速度。顶豪市场有限的需求、极速扩张的供给、房企严格的销售速度的要求,这三个矛盾点难以调和之下,必然会造成顶豪市场的惨烈厮杀。

　　尽管此前北京没有解不了套的地王,但地王的解套是以付出时间成本、财务成本为代价换来的,在经济放缓的大背景下,房价涨速也会受到影响,这无疑将拉长新地王的解套周期。

　　“在新地王们等待解套的过程中,很可能会有个别房企无法承受地王的拖累,也许降价断腕求生、也许卖项目、卖股权出局,此前传闻的 碧桂园退地,就是房企浮躁过后重归理性的选择。”郭毅如是判断。