豪宅现金流两年转正 踩准销售时机是关键

　　去年9月后,深圳楼市需求井喷,日光盘频现。

　　在此背景下,深圳房地产市场投资收益率排名前两位的楼盘——招商海上世界双玺花园和深圳万科云城趁机入市,取得销售额和销售毛利润双佳。

　　一些业内分析指出,把握市场大趋势,已成为“白银时代”地产企业营销的一门重要课程。

　　两年平衡现金流

　　海上世界双玺花园是深圳今年热销的高端住宅项目之一,位于深圳蛇口海上世界滨海休闲片区。该项目分两期开发,一期建筑面积16万平方米,包含六栋精装山海花园洋房,两栋精装双子塔海景大宅。2013年7月开工,2014年7月开盘。公开资料显示,开盘当日,项目均价达9.8万元/平方米,最低价为6.6万元/平方米,最高价12.4万元/平方米,销售近9成,销售总额超过20亿元。

　　项目二期建筑面积达12.56万平方米,包含四栋超高层和一些联排别墅,配有部分商业裙楼。2014年3月开工,2015年4月开盘。来自开发商的消息显示,开盘当日所推出的货量几近售罄。

　　招商地产半年报显示,该项目计划投资88.7亿元,截至今年6月底,已累计投入31亿元,预售款达47亿元,预售比例达43%。这意味着,该项目在运营两年后,已实现现金流平衡。

　　去年一期开盘前,海上世界双玺花园项目营销团队主要针对“360度无敌环视山海景观”和“坐拥海上世界600亿配套”两个部分进行营销。

　　据了解,“环视山海景观”是指该项目依山傍海,前揽深圳湾,背靠大南山。“600亿配套”是指2010年以来,招商系投资600亿元改造蛇口,除建设邮轮母港、希尔顿酒店、艺术中心、网谷等28个项目外,还在海上世界综合体片区打造连片高端住宅项目。

　　项目二期开盘前,正值“3·30新政”出台,深圳楼市进入房价快速上涨通道,一些投资客开始青睐高端住宅项目,而深圳前海蛇口自贸区也于4月21日获批挂牌。

　　海上世界双玺花园项目营销团队抓住政策和区域发展的重要机会,调整了营销策略,突出项目地理位置优势,大打“通过深圳湾跨海大桥五分钟切换深港”等概念。项目二期于4月22日,即广东自贸区挂牌第二日突击开盘,迅速取得成功。

　　精准选择入市时机

　　和招商地产海上世界双玺花园一样,深圳万科云城也因精准把握入市时机,从而实现成功。

　　万科转型做城市配套商后,万科云城系列是新产品之一,主打产城模式。深圳万科云城位于留仙洞总部基地,是万科的合营项目,权益占比79.2%,预计总投资189.7亿元。该项目定位互联创新城,占地40万平方米,规划建筑面积133万平方米,其中可售建筑面积73万平方米,业态涵盖研发办公、精装公寓、酒店、商业等,是深圳南山首个百万级产城综合体。

　　万科云城中的商务公寓,于今年6月开盘。据开发商透露,480套房源开盘后4小时内销售95%,成交均价为5.5万元/平方米,最终收获20多亿元。

　　“3·30新政”后,深圳楼市房价大幅上涨,刚需客户加速入市。然而,量价快速上涨态势难以持久,需求被大量释放。由此来看,6月无疑是深圳开发商的最佳卖楼时机,即价格已攀至阶段性高点,需求端有足够的客户接手。此外,不少业内人士认为,5.5万元/平方米的均价,实则已涵盖相当一部分的资产升值空间。

　　除定价、入市节点选得精准外,深圳万科云城热销的另一个原因是产业概念,以及产业规划带来的红利。

　　一方面,该项目选择的宣传点是“满足高新中心人才精英的产业办公、居住、配套等需求,缔造深圳硅谷的核心发展原动力”,另外,该项目距离深圳科技园(聚集了一大批创业企业)不远,因此开盘当日吸引到了相当数量的投资客。

　　另一方面,由于这批商务公寓属留仙洞新兴发展规划片区,有政策支持,万科云城项目首付仅3成,低于一般商务公寓首付5成的要求。这一贷款政策吸引了很多只看首付额度,不论总价的购房者。(记者 白亚静)