三季度北上广深豪宅成交激增 房企加码一线城市

　　相关统计数据显示,三季度一线城市单价6万元以上豪宅公寓(除别墅外)成交3734套,再创单季新高,环比增39%,同比增幅高达380%。其中,成交量前十的楼盘项目被上海、深圳包揽;而成交单价十强项目则都高于10万元每平方米,且被上海、北京项目占据九席。一线城市成交量持续快速增长,成为不少开发商确保完成年度业绩指标的“救命稻草”,也正因如此,一线城市成为开发商保业绩、求利润的必争之地,带动上游土地市场的竞争也异常惨烈。

　　深圳“放量”广州“领涨”

　　上海易居房地产研究院数据显示,三季度,一线城市豪宅公寓成交3734套,创2014年以来季度新高,同比增长380%,环比增长39%。此外,今年前三季度豪宅公寓累计成交7429套,同比增长326%,可见第三季度成交已达一二季度之和。

　　从价格来看,三季度一线城市豪宅公寓成交均价7.8万元/平方米,环比增长0.5%。由于目前对豪宅的定义标准是成交单价6万元以上,所以其价格上涨幅度没有成交量放大得那么明显。此外,三季度上海、广州豪宅公寓成交均价相对稳定,北京相对高价项目的放量成交,则对冲了因深圳高均价项目低成交量带来的成交均价整体下沉。

　　记者观察发现,四个一线城市豪宅成交量同比和环比都保持较大增幅,尤其是深圳仍然突出。三季度北京豪宅成交531套,同比增长84%;广州成交19套,同比增长58%;深圳成交1352套,同比增长940%,环比更是大增127%。

　　易居研究院分析师谢金龙表示,深圳豪宅公寓成交面积持续大增有几个特殊原因:一是延续刚需盘的价格大涨,使得一部分人在高位出售旧房换新房,带动资金进入豪宅公寓市场;其次是供应的相对有限;此外,深圳楼市价格涨得快,导致更多在售和开盘项目跨入豪宅公寓标准。

　　而价格方面,三季度领涨的是广州。北京、上海、深圳三个一线城市豪宅公寓成交均价比较接近,成交均价接近8万元/平方米,广州均价为8.6万元/平方米,高于其他三个一线城市。记者了解到,这主要是由于广州单价6万元以上豪宅公寓项目较少,样本中的仅有五个项目都是当地顶级豪宅公寓,所以均价相对较高。

　　争夺一线城市保业绩

　　一线城市成交量持续快速增长,成为不少开发商确保业绩指标完成的救命稻草。上海中原地产市场研究部的统计数据显示,从前三季度销售额表现来看,万科、绿城、恒大和华润四家房企前三季度分别完成了年初计划的90%、89%、86%和81%。而从目前销售额最大的万科和恒大两家房企来看,今年一线城市对其良好业绩的支持度更加明显,如9月,恒大和万科销售额贡献度前二的城市都是上海和北京,而万科目前在一二线城市的“持仓”比例更是占到了七成。

　　也正是因为如此,一线城市成为房企保业绩、求利润的必争之地,今年以来土地市场竞争尤为惨烈。就在10月20日下午,北京丰台区花乡樊家村地块入市出让,经过73轮竞地价、31轮竞拍保障房之后,葛洲坝以总价49.5亿元将这幅热门地块收入囊中,最终溢价率为50%。算上配建4.1万平方米保障房,这幅地块商品房部分的实际楼板价达到了7.5万元/平方米,刷新了农展馆地块7.3万元/平方米的单价记录,成为北京新单价地王。

　　据亚豪机构统计,北京今年已出让的25宗宅地当中,实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗,在待出让的19宗地块中,五环内三宗预期楼面价均将在50000元/平方米以上,五至六环的七宗土地至少有三宗有能力冲击3万元/平方米的关卡。这18宗地块未来项目均价将超过6万元,进入高端乃至豪宅行列,其中有九个项目更有可能冲击10万元。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,对于房企来说布局仍非常重要。上海、北京等城市虽然品牌房企云集,竞争激烈,地价高企,但总体需求量大,单价高,销售额对业绩的贡献度会较大。