预期失控助涨房价 多地暂停“准地王”入市

　　记者 张敏

　　楼市无假期。刚刚过去的“十一”长假期间，多数热点城市楼市量价齐升，成交量直逼历史同期峰值。长假结束后，“银十”行情延续，一些地区再现“一房难求”的局面。

　　在本轮楼市异动过程中，预期失控被认为是推动房价上涨的重要因素。其中，因高价地频出引发的涨价预期，以及因传言引发的政策松动预期，在很大程度上使市场陷入恐慌。随着房价攀升，购房者买涨情绪恐将在短期内继续存在。

　　当前长效机制已经成为市场关注的焦点。但短期之内，主管部门更倾向于采用行政手段引导预期。按照主管部门的要求，近日北京、杭州分别暂停了两宗热门地块的出让，目的在于释放平抑地价信号。业内人士认为，未来可能有更多的热点城市采取这一举措。

　　卖方掌握市场定价权

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年国庆长假期间(10月1日-7日)，全国主要的54个城市新建住宅签约套数为19572套，比上年同期上涨了6.2%。一些热点城市成交量仍接近近五年的峰值。各地的数据显示，长假过后的一周，楼市成交量仍保持在较稳定的水平。一些新开盘的项目出现了“日光”局面。

　　长假期间楼市向好是“金九”行情的延续，但真正让人惊讶的还是房价上涨的趋势。来自中国指数研究院的数据显示，今年9月，全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07%，涨幅比8月扩大0.15个百分点。自去年6月以来连续16个月上涨。而根据网易房产数据中心的监测，仅仅在“十一”长假期间，深圳成交房屋的均价就达到38000元/平方米。

　　实际数据恐怕还要超出上述统计。据中国记者调查，位于北京大兴区的金融街融汇、住总万科橙等多个项目，在建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中，购房者需根据不同的户型，在首付中额外缴纳数额不等的“精装修”费用。这进一步提高了购房成本。

　　“虽然定价提高有各项成本抬升的因素，但从供需双方的强弱态势来看，供应方显然已经牢牢掌握了定价权。”京城某上市公司销售总监向中国证券报记者表示。

　　市场供不应求的态势是导致出现“卖方市场”的原因。以北京为例，近几年来，北京市场的商品住房土地有效供应量(不含保障房用地)远低于同期商品住房销售量，市场明显供不应求。来自北京市住建委的数据显示，截至10月9日，北京商品住宅库存(期房+现房)为59921套，历史上首次跌破6万套，去化周期不足半年。

　　另一个重要因素在于房企充裕的资金。截至日前公布今年前9月销售业绩的15家房企，总销售业绩达到5455亿元，同比增长了42%。其中部分企业已提前完成全年销售目标。

　　热点城市供不应求的大势以及房企不缺钱的现状，使定价权牢牢掌握在卖方手中。一个案例便是，在7月北京房山区诞生区域单价“地王”之后，同区域一些新房项目便纷纷推迟开盘日期，以求上调价格。

　　改善型需求占比攀升

　　从需求方的角度看，购房者对价格的承受力在进一步提高。有统计显示，近几个月来，北京楼市成交的平均户型面积均有一定程度的提高。这种变化说明，改善型需求正在逐步入市。

　　北京房山区某商品房项目负责人向中国证券报记者表示，在今年上半年的市场交易中，首次置业需求仍占绝对优势；而从年中开始，对价格承受力较高的改善型需求开始占据越来越大的比例，这也成为近期支撑北京房价的重要因素。

　　在不少业内人士看来，引发近期楼市异动的需求因素中，还有恐慌性情绪存在。从今年7月开始，在各路豪强的争抢下，一线城市陆续诞生了一批单价和总价“地王”。短短不到两个月的时间，北京“地王”门槛已从4万元/平方米攀升至7万元/平方米。进入8月，“地王潮”从一线城市逐渐蔓延至二线城市。10月10日，天宝远东以5.68亿元拿下浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7住宅地块，溢价率63.2%，楼板价40106元每平方米，这意味着今年上海单价地王易主。

　　如果说“地王”的诞生只是个案，土地成本提高则已是普遍现象。最近两个月来，北京的台湖、孙河、亦庄、房山等区域的土地成本均达到历史高点，这种普涨现象也成为推升北京房价“六环过两万”的重要因素。

　　此外，楼市政策松动预期也在助长恐慌情绪蔓延。今年以来经济复苏力度不及市场预期，有关“房地产救经济”的论调再次出现，加之各地地方债务压力增大以及城镇化概念的发酵，市场预期楼市政策可能有所松绑。与此同时，房地产长效机制的酝酿，也在引发行政调控手段退出的论调。

　　一方面是土地成本提高引发的涨价预期，另一方面是市场传言带来的调控松动预期。在两种预期“夹攻”下，市场出现恐慌的买涨情绪便不难理解。

　　业内人士认为，在市场供需关系短期内难以平衡的情况下，预期管理失控正在助长楼市异动。在我国房地产行业发展史上，这种情况并不少见。

　　多数分析认为，随着房价的不断攀升，年末数月的房地产成交量可能受到一定的抑制。但当前导致市场恐慌情绪的因素仍然存在，因此未来一段时间，房地产市场的量价仍将维持在相对较高的水平。

　　行政调控存加码可能

　　市场异动往往是政策调整的先兆。从一些地方政府近期的动作不难看出政策调整的端倪。

　　10月9日，北京市国土局暂停了“顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块”的挂牌出让。虽然已“改头换面”，但外界对该地块并不陌生。2009年11月20日，大龙地产曾以总价50.5亿元、单价2.99万元/平方米的成本竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地块，成为当时北京单价、总价双料“地王”。此次暂停出让这宗低密度地块，正是“老地王”的一部分。

　　无独有偶，杭州市国土资源局萧山分局也暂停了本拟于10月10日出让的“杭州萧山湘湖地块”，该地块因位置稀缺、起价高而被认为是杭州的“准地王”项目。同时被暂停出让的，还有位于萧山主城区金城路的一宗50.6亩的商住地块。

　　两个热点城市相似的动作，被认为与中央管控“地王”的思路有关。今年9月25日，国土资源部召集16个城市国土资源部门负责人专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出要在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”影响预期。

　　据悉，上述16个城市包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及近期出现“地王”的天津、杭州、南京、苏州等二线城市。因此，国土部上述“约谈”的意图十分明显。

　　分析人士认为，未来将有更多的城市效仿上述两地的做法，推迟热门地块的出让。与此同时，在土地出让中，“限地价竞房价”等手段将越来越多地运用。今年四季度，各地的“地王”出现频率将有明显削弱。

　　另有观点认为，为维护三中全会前后楼市的稳定，短时间内楼市调控政策的总基调不会发生大的变化。对于热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。

　　事实上，此前出现的高地价和高房价，已使得部分上市房企再融资申请的审批速度有所放缓。因此，在楼市长效机制尚无法很快建立之时，现有的调控政策还将在相当长的时间内存在。

　　近几个月来看，高层表态似乎较少提及房地产调控。有分析认为，随着长效机制的出台，未来的楼市调控思路将可能发生根本变化。近期的一轮楼市异动可能会加快上述机制的出台步伐。

　　据了解，未来一段时间高层可能会率先公布有关房产税试点扩围、个人住房信息系统联网等工作的进展情况，并明确房地产用地供应的相关长效政策，从而稳定市场预期。