后140方限购放松时代 超大面积酒店式公寓处境尴尬

　　7月末，杭州主城区限购松绑消息正式落地，购买140方及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。当日，一大批市中心豪宅成功“嫁出闺门”，引发市场纷纷吐槽，“白富美”的春天终于来临。但是，与此同时，有一群特殊的“白富美”——140㎡以上的酒店式公寓项目却退到了角落。

　　140㎡以上的酒店式公寓布局以市中心为主，特别是钱江新城、西溪等住宅偏少、区域价格高的板块较为多见，不限购不限贷的背景曾经是“高富帅”们的掌上明珠，而当下，她们的出路在哪里？

　　或停售或僵持或转型 140㎡以上酒店式公寓陷尴尬

　　曾经，小面积40年产权的房子才被称为酒店式公寓，而面积大的，都会被赋予“私邸”“行宫”“总裁公馆”等豪气四溢的名称，因为这两拨客群差异很大，除去投资自住等功能，愿意拿出住宅的价钱来买酒店式公寓的客群，看中的是不限购的大面积，而现在，面积这一优势已经消失。

　　位于钱江新城的高德置地广场为其精装“Icon私邸”公寓蓄客已经大半年，原本打算近期开盘也一推再推，甚至传出不推的消息。据了解，其“Icon私邸”面积210㎡、300㎡，预计均价40000-60000元/㎡，精装修标准约为10000元/㎡。

　　而钱江西溪和景目前推出的是170方以上的商务公馆，据透明售房网上的数据显示，拿到预售证的150㎡以上户型房源有 64套，其中出售33套，不过近月暂无成交。

　　坚持与住宅保持价差 不限贷仍是杀手锏

　　从市面上来看，酒店式公寓的面积段集中在40-70㎡之间，“酒店式公寓可住可商业，面积小总价也不高，比较有市场。”双赢机构总经理章惠芳表示，“限购虽然放松，但是限贷并没有，面积大的酒店式公寓至少在限贷方面还存在着一定优势。”

　　主城区140㎡限购放松之后，很多人买住宅，往往面临着无款可贷的窘境，但是面对商业住宅“无止境”的5成贷款，还是令很多人动心。“再买一套住宅，我就要付全款，一下子拿出那么多现金还是有压力。”某商业地产现场购房者冯女士表示，“商业贷款虽然利率高一点，也要求10年内还清，但是毕竟有个缓和，而且总价比同面积的住宅低不少。”

　　绿城西溪诚园二期明礼苑有135-163㎡酒店式公寓，300多万/套，均价在23000元/㎡左右，比住宅均价每平米低万元左右。“一般情况下，通过价格差来达到和住宅的差异性。”章惠芳在接受采访时表示，“比如，城市之星之前有一栋楼的大户型酒店式公寓，产品和住宅一模一样，但是售价会打个八折。同样的产品肯定有一个价值差，酒店式公寓存在一定的优势。”

　　商用和住宅功能区分 酒店式公寓与住宅非同类客群

　　“酒店式公寓和住宅根本就是两种不同的产品，功能也不同。前者主要是以租赁投资为主，而140方以上的住宅还是以改善型的居家为主。”汉嘉地产机构副总裁高贤林表示，“酒店式公寓40年产权，水电商用，又没有煤气，但是可以统一管理，总体来说是个投资品，是用来租赁的。”

　　他举了高德置地广场“Icon私邸”的例子，他认为，买这样的项目，都是城市核心区的高端人群，买的是一种生活方式，享受入室服务，底下又配套齐全，像住酒店，但却又是自己的家。“现在，EAC的酒店式公寓也有很多人喜欢，理论上适宜长期异地居住的人。”

　　“很多人确实是把酒店式公寓当做投资品，但是市中心单价很高面积又大的产品定位原本就有问题，虽然酒店式公寓的租售比比住宅高，但是杭州的租金回报率却不一定能够收得回。” 杭州赢商机构有限公司总经理方芳认为，在豪宅区域做一个豪宅户型的酒店式公寓的做法值得商榷。

　　不过，该卖得还在卖，融创?杭州印项目营销副总彭振石曾经如此介绍杭州印的66套大户型酒店式公寓：“面积都是在200㎡的样子，它们是临江观景面最好的，270°看江景，我们希望它们能够成为浙江人的私人行宫。”大面积酒店式公寓市场确实存在，下一步如何应对大面积住宅的挑战，拭目以待。（新华房产调查记者 苏萍）