上海黄金商铺空置 仍有天量商业地产将入市

　　记者 张仲超

　　一线品牌整体撤离外滩、淮海路门店空关近半年、社区商铺不卖百货，上海商业地产市场正在经历一场动荡。日前，一项针对上海黄浦、浦东、徐汇等多个商圈的调查显示，面对高企的租金压力以及网络电商的持续冲击，传统的百货业正在从上海各类商业项目中大举撤离，租金水平也有了明显下滑。

　　华灯初上，黄浦江两岸的霓虹灯绚烂多彩。透过巨大的落地玻璃，已经看不到雨果博斯、杜嘉班纳、乔治·阿玛尼、百达翡丽、宝诗龙等众多一线品牌。

　　2009年，因销量每况愈下，雨果博斯成为最早离开外滩的奢侈品牌。2012年，杜嘉班纳搬离了外滩6号。曾在“外滩3号”经营10年之久的乔治·阿玛尼也于2013年初关店，空荡的橱窗几乎让人忘记了它当年风光入驻的情景。随后，外滩18号陆续失去了百达翡丽与宝诗龙。

　　取代这些一线品牌的是酒吧、办公楼、饭店。如今，外滩6号只有一楼有两家品牌服饰店，二楼到四楼全部被饭店占据，外滩3号则关门了，隔着橱窗可以看到里面一片狼藉，外滩18号也只有卡地亚等一两个名牌，大部分的顾客都在中厅享受着下午茶。

　　而在淮海中路从成都北路走到东湖路一公里左右的街道，曾有100多家比邻的沿街商铺，盛极一时。不过，半年前关店潮袭击淮海路，二十多家店铺转让。

　　目前，在淮海路上，十多家店铺或是大门紧锁，或是贴上招商广告，从店铺的装潢来看，这些店铺原本以服饰、百货为主，比如著名的国有品牌双妹、海澜之家、达芙妮等。

　　淮海路上最著名的购物中心要数淮海中路527号了，这里正在装修。历经华亭伊士丹和万得城电器两轮败走后，近日新业主阳光新业接手。阳光新业透露，未来的527号将主打体验式购物中心，预计今年圣诞亮相，几乎一半的区域用于餐饮。淮海路正在探索传统的百货模式以外的转型，增加餐饮、电影等体验式消费，或者引入全球旗舰店等新型业态。

　　同样正在进行转变的还有南京路步行街，目标是体验式消费。

　　关于淮海路百货凋零的原因，众说纷纭，有人说是淮海路租金太高，但据第一太平戴维斯统计，目前淮海路街铺平均租金在每天每平方米35-65元，近些年变化不大，甚至比南京东路、徐家汇还略逊一筹。也有人说，是百货业的衰落，淮海路的品牌受到区域商业、电商的冲击相当明显，很多品牌销售额逐年下滑。

　　而与百货“凋零”和黄金商铺空置相对应的，却是商业项目还在源源不断入市。数据显示，上海在2016年底前开业的项目总量预计会超过330万平方米。从历史供应数据来看，2000年至2013年，上海的年均零售物业供应量为325671平方米；而2014年至2016年，年均零售物业供应量将为1122876平方米，是此前年份的3.4倍。

　　“将商铺改成饭店确实可以提高人气，但是饭店的面积要求大，租金承载能力低，百货仍是商业地产最喜欢的经营内容。”国内一家大型购物中心运营方透露，作为纯商业地产运营商，不会将百货商户全部清理，但要根据定位做一些梳理，引进一些能够与电商形成互补的品牌。

　　当然，体验式消费同样存在重复的问题，并且很难改变淮海路、南京路等中心区域商业颓势。“现在还有人从宝山跑去徐家汇购物吗？实际上，徐家汇是社区商业的概念。我们应该重新规划上海的商业布局，建立国际化的商业格局。”上海市流通经济研究所常务副所长汪亮表示，从国际大都市的商业格局来看，商业分为国际商圈和社区商圈两部分，现在国内大都市面临的主要问题就是国际商圈定位不明晰，国际商圈应该主要接待国际消费者，这些人到上海来购物，要买当地的名特优产品，民族的才是国际的。

　　不过，民族品牌难以承担高租金，佰草集、海澜之家等搬离淮海路就是一个很好的例子。“大部分商业地产运营者做的是商铺出租的业务，商铺租金年年涨，能够承载租金的只有高附加值的服饰品牌，而这些商户受到电商冲击很大，关了开，开了关，商业项目定位不明。所以，市级商业项目应该重经营，避免商铺层层转租，从全国引入名特优的产品，培植一批中国的好品牌，通过销售获得利润，而不是简单地依赖租金过日子。”