深圳市地税局没发现拖欠土地增值税

　　CFP供图

　　11月24日，央视《每周质量报告》援引北京执业律师李劲松的分析称，全国有45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，自2005年1月1日至2012年12月31日这8年间，应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。在其列出的45家名单中，深圳的万科、招商地产、华侨城地产、金地集团等房企赫然在目。深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙对南方日报记者称，深圳并未发现拖欠土地增值税。他表示，土地增值税是一个很复杂的征税项目，央视报道的概念显然搞错了。

　　“深圳没发现拖欠土地增值税”

　　据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　在报道中，央视列出了45家房企欠缴名单，其中雅居乐（83亿元）、SOHO中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。

　　在央视列出的45家名单中，深圳的万科、招商地产、华侨城地产、金地集团等房企赫然在目。

　　记者随后拨通了深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙的电话：“我注意到了深圳几家大型房企被央视点名。深圳一直把土地增值税的征收作为一个重要的工作在抓，到目前为止，深圳还没有发现拖欠土地增值税的情况。”

　　杨龙表示，土地增值税对房企资金链影响重大，土地增值税被国税总局屡次发文要求加强征管，宽松的监管在调控上是不允许的。深圳市严格按照国家层面制定的预征率与税率征收土地增值税，在清算的方式和手段方面，也根据国税总局的要求在做，“当然，我们也会考虑企业和城市的实际情况。”

　　据悉，今年1—10月份，深圳征收土地增值税总额97亿元，比去年同比增长14.8%。杨龙称，“深圳市的土地出让招拍挂越来越少，税收总额将会有所下降，但我们的管理力度在增加。”

　　“土地增值税不同于营业税”

　　记者了解到，土地增值税的缴纳分为两期。首先是预缴，当房企开发的项目增值达到20%以上时，就必须预缴土地增值税，目前深圳的普通住宅按销售收入2%征收，别墅按4%征收。其次是在项目销售进度达到70%以上时进行清算，符合清算条件的，由房企自行申报，在中介机构的鉴证下，提交给项目所在地的税务机关，待税务机关审核过后，再进行补缴。

　　杨龙告诉记者，由于房地产项目开发周期长，土地增值税是一个很复杂的征税项目，征缴的难度大。“深圳建立了税收信息化平台，对符合清算条件的项目按照规定进行征缴，但有些房企相当大部分的项目在全国各地，因此不好做整体的评价。”

　　针对央视的报道，杨龙认为，“土地增值税与传统的营业税的概念完全不一样，央视报道的概念显然搞错了。”他告诉记者，“土地增值税不像企业所得税或营业税，必须在当月或每年度中的期限内申报。对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限。”

　　记者了解到，现在地产项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期，还有一些配套的公共设施，房地产项目开发周期长。此外，一些房地产公司的项目涉及全国，这个征缴的过程就更复杂，税务部门征缴的时间跨度也比较长。

　　杨龙表示，“不能按营业税的标准去看土地增值税，只要房地产企业还没有最后申报清算，你就不能说企业是在拖欠。”

　　■房企

　　央视的报道源于误解

　　央视报道一出，立刻引起各界哗然，并遭到地产人士的炮轰和房企的否认。

　　任志强在他的微博上表示，一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应缴未缴数，但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，但不违背税法就行。

　　深圳被点名的几大龙头地产开发商应对这一“欠税门”事件，做出了基本一致的反映。对于央视的报道，万科认为是“源于误解”，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。万科称，“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。招商地产董事会秘书刘宁也表示，之所以还没有缴纳土地增值税，是因为尚未达到缴纳的条件。“年报上的土地增值税只是计提，实际该缴纳多少要项目卖完清算时才能纳税，因此会有一定的延后”。华侨城地产则称，“正在调查，梳理清楚后会公告”。

　　■律师、专家

　　“现有税法太倾向开发商”

　　有专家称，央视的报道也映射了土地增值税背后的问题，即一些知名房企利用税法漏洞，会成立一堆马甲项目公司，楼盘卖完不结算，由于项目尚未清盘，土地增值税便有了合理拖欠的理由。

　　清华大学深圳研究院特约管理培训专家常亮认为，土地增值税应缴未缴或者拖延不交，房企占了大便宜。土地增值税已经打入住房成本，成为高房价的组成部分，由消费者埋单。但巨额资金却没有交给税务部门，停留在房企账面上，不但可以获得银行存款利息收入，甚至作为短暂性开发资金使用。

　　“客观地说，开发商钻空子使用手头闲置资金没有错，这是企业追求利润最大化的本性驱使的。但这暴露出土地增值税在征管、征缴中的漏洞和不力。”常亮如是说。

　　深圳律师金焰认为，我国的税法关于土地增值税的规定存在几方面漏洞，一是税率偏高，这一方面拉高住房成本，助推房价走高，另一方面也导致房企宁愿拖欠税款，也要把钱投到其它领域谋取更大的利益，这是企业追求利润的天性使然；其次是土地增值税的规定明显偏向房地产开发商，比如项目的销售进度要达到70%才清算。金焰认为，这个比例定得过高，开发商很容易钻空子。“这实际上暴露出税法制度的漏洞，这部税法多年前制定，应该与时俱进，在税率、楼盘销售比例、时间期限等问题上，进行重新考量。我认为，一级市场的土地增值税就应该分期交纳，每期销售达到税法规定的比例就应及时缴纳土地增值税，而不是等到项目的一期、二期、三期全都销售到70%后才清算。现有税法对于土地增值税的清算，在征管方面没有严格的期限，这太倾向开发商了。”

　　■名词

　　土地增值税

　　是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。税项于物业拥有权转移时产生。

　　（南方日报记者 谭冰梅）