香港楼市短期承压 商业地产依然坚挺

　　弹丸之地的香港，寸土寸金。中原地产近日发布的最新数据显示，2017年上半年香港整体私人住宅同比涨幅达20.8%。在上半年，买家以1215万元人民币的平均价格抢购了一万套住房，香港楼市疯狂可见一斑。对此香港政府频出“辣招”调控房价，大行与市场人士表示楼市短期回调几率较大，而长期或仍将保持升势。

　　此外，一方面香港零售业复苏，另一方面香港本地的地产商土地储备变少，出手卖楼也更谨慎，一些香港本地地产商正逐步从“货如轮转”转向“善贾而沽”，商业地产或成为更稳定的增长领域。

　　或面临短期调整 

　　据英国《金融时报》近日报道，香港开发商在今年上半年销售了创纪录的170亿美元新房，平均新房价格达到了180万美元。对于节节攀升的香港房价，2016年以来香港政府就推出了一系列的“辣招”，意在打击投机、遏制外来需求和减低投资需求。然而香港楼市却一路向上。实际上香港政府的“辣招”真正起作用的是二手市场，令二手市场盘源持续收窄。近年来香港二手房市场表现疲弱，其中二手买卖流通率在2016年跌至3.5%，创历史新低。

　　香港特别行政区行政长官林郑月娥此前在接受媒体采访时也表示，为实现未来五年特区政府的施政目标和期望，首先就是从土地房屋政策方面加大工作力度，解决香港楼价高、买房难的问题。她也表示，计划通过增加住房和土地供给来解决香港房价高的难题。

　　日前香港财政司司长陈茂波也发出警告：香港楼市危险，很容易出现回调。高盛7月26日最新报告指出，政府“辣招”会维持，继续拖累二手市场。花旗7月19日发表报告也表示，预计随着八月份迎来行业淡季，香港住宅房价至2018年2月份将会周期性下跌10%，花旗同时预计楼市下跌也将使香港地产股于下半年股价表现逊于大市。

　　美联地产主席黄建业认为，现在香港楼市有“小泡沫”的出现，上半年楼价已经累积一定升幅，市场是时候要“回气”，故预计第三季度楼市会有轻微的调整，但中长期看楼市仍处于牛市阶段，不会上演1997年的大跌行情。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，未来香港楼市可能在连创历史新高后出现正常回调，并不是楼市向下的讯号。相信楼市会进入反复期，楼价将反复向上或者反复震荡。

　　策纬（北京）咨询联合创始人，经济学家Andrew Polk在接受中国证券报记者采访时表示，在接下来的半年到一年里，香港房地产市场的价格增长可能会逐步放缓。他并不认为香港房地产市场会崩盘，只是会面临短期调整。他认为香港严格控制的土地供应将继续推高拿地价格，这肯定会挤压开发商的利润。然而从整体市场的表现来看，如果大型房地产开发商从单一买卖市场转向多元化，如增大出租的比重，就会导致房地产供应增长放缓，而这又将继续支持房价。

　　收租股被看好 

　　据中原地产近日发布最新数据，2017年上半年香港写字楼市况相当活跃，销售1249宗，金额289.3亿港元，较2016年同期大幅上涨2倍以及86.7%。中原地产称，香港资金面仍然充裕，加上不少中资财团来港，相信甲级写字楼或全栋物业仍然抢手，下半年写字楼将继续由大额成交主导。

　　伴随着中资财团到港拿地频率越来越高，香港本地的地产商土地储备变少，出手卖楼也更谨慎，一些香港本地地产商逐步从“货如轮转”，即建完楼就卖的轮动型，转向“善贾而沽”，即等到好价钱才卖出。一方面，香港和内地零售业正在复苏，为提振商场租金收入带来很大程度贡献。另一方面，无论是香港还是内地，楼价一直上涨，从供需关系来说，香港地块更为有限，尤其是商业地产这方面的刚需一直在增加。商业地产收租和大宗高价成交将成为更为稳定的收入来源。

　　据仲量联行7月报告，逾62%香港零售商拟2018年开新店，而随着核心购物区商铺租金自2014年的市场高位回落41.2%，零售商预期零售市场将见底复苏，仲量联行建议投资者留意港股市场中的商场收租股板块，如领展（00823.HK）、九仓（00004.HK）、太古地产（01297.HK）、恒隆（00101.HK）和冠君（02778.HK）等。另外近年发展商如新地（00016.HK）的商场收租物业收益比重也升高，也会受惠零售业复苏。

　　野村同时调高了部分香港本地收租股目标价，恒隆地产目标价由18.6港元调至26港元；太古地产的目标价从24港元调整到31.8港元。（倪伟）