房企融资政策松绑开发商钱景几何

　　19日晚间，上市房企中茵股份、天保基建发布公告称，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。在资金投向方面，两家公司均将其用于地产项目。这就意味着，暂停近四年的地产类公司再融资正式开闸。

　　前两月我国房地产企业到位资金增速明显“缩水”，受制于房企资金链，开发投资增速也出现放缓迹象。业内分析称，在此背景下，地产融资及重组政策此时松绑意在为房企“解渴”。融资环境的改变也必将引起房企新一轮的洗牌，加剧行业竞争和分化。

　　房企再融资及重组正式开闸

　　据中茵股份公告，其最新预案为：公司拟以不低于9 .53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元。募集资金将全部用于公司全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运。

　　天保基建则拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3 .46亿股，募集资金15 .5亿建设三个房地产项目并补充流动资金，且此三个项目均为住宅项目。

　　2010年4月，国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。近4年来，证监会始终未对房企再融资和资产重组放行。

　　今年1月24日，海印股份以“专业市场”项目身份、有条件的获得了再融资资格，成为2010年以来第一家再融资获证监会审核通过的房地产企业。3月17日，上市公司金丰投资宣布，拟通过资产置换和发行股份购买方式进行重组，拟注入资产为房企龙头绿地集团100%股权。

　　据金丰投资公告，此次重组预案分为两个部分。首先，金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接，拟置出资产的预估值为23亿元。

　　随后，金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权。经预估，拟注入资产的预估值为655亿元。为此，金丰投资拟以每股5.58元的价格，非公开发行合计113.26亿股用于支付上述对价。

　　亿翰智库研究总监张化东认为，金丰投资重组方案交易完成后，绿地预计登陆A股市场，这预示着房企上市、地产重组将放开；中茵股份和天保基建定增被放行则意味着房企再融资将逐步放开。

　　房企“荷包”缩水开发商找钱“八仙过海”

　　国家统计局日前发布数据显示，今年前2月，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点 ； 利 用 外 资5 0亿 元 ， 下 降4 3 . 2 %， 而 去 年 全 年 增 速 为32.8%；自筹资金增速也回落近10个百分点。

　　近日，浙江兴润置业不能偿付24亿元银行贷款的违约事件表明，中小型开发商的信贷环境正迅速恶化。进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批也逐渐趋严。

　　业内人士分析称，资金链紧张是房地产开发增速放缓的直接原因。

　　标准普尔最新发布报告称，多数房企融资渠道有限，主要还是依赖银行贷款。而对于中小型开发商来说，能从银行贷到款不仅变得更加困难，其利率也变得更高。大型开发商能够以6%-9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款。该机构预计，“小型开发商可能须支付20%的利率，而且融资额度有限，因此它们不得不转向信托融资。”

　　标普信用分析师符蓓表示，“这只是陷入困境的许多中国小型开发商中的一个例子，对于较弱的房企而言，融资将更加有限，成本也将更高。加上小型开发商所面临的艰难运营环境，2014年可能会有更多违约事件发生。”

　　鉴于此，宏源证券分析师陈光磊认为，地产融资及重组政策此时松绑意在为房企“解渴”。

　　实际上，多数未上市的小型开发商在资本市场的融资渠道有限。银行贷款曾是它们唯一的融资渠道。过去三四年，随着国内银行提高风险管理水平，小型开发商获得银行贷款已变得更加困难，即使以更高的利率也是如此。大型开发商能够以6%-9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款，而小型开发商可能须支付20%的利率，而且可获得的融资仍有限，同时还面临再融资风险。

　　小型开发商不得不转向信托融资，以替代银行贷款。根据中国信托业协会，2013年新发放的信托贷款中超过10%投放于房地产业；其中大部分流向小型开发商，因为它们没有其他可行的融资渠道。信托融资的成本通常高于银行贷款。

　　而大型开发商则着力打造“A +H双上市平台”。此番借壳金丰投资，就是绿地“曲线”登陆A股资本市场的“捷径”。但在此之前，绿地已完成登陆港股市场计划。绿地控股集团曾于去年8月27日宣布，其通过全资子公司认购盛高置地(香港联交所股票编号：337)扩大股本后的60%交易正式完成，这标志着绿地集团成功登陆香港资本市场。

　　谋求“双上市平台”战略已成为品牌房企搭建融资平台、业务平台的趋势。2012年以来，已经有包括万科、招商、金地等在内的国内房企走上了到港股借壳上市的道路，借壳完成之后，这几个房企率先实现在内地及香港市场“双平台”战略。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在国外美国Q E逐步退出，在国内“钱荒”导致的银行信贷紧缩的市场背景下，市场“流动性”阶段性趋紧的特征不可避免，国内房地产融资环境和难度在持续恶化，融资渠道是否畅通成为决定房企另外一条生命线是否延续及发展的关键点因素。突破当前传统融资模式的束缚，寻求其他渠道，减小融资的成本和难度成为必然。

　　行业洗牌将加速龙头之争白热化

　　鉴于近期的信用事件将扩大强弱公司之间的信用分化，标准普尔认为今年国内房地产业的整合将加速。国内银行在发放房地产开发贷款和按揭贷款时，通常青睐大型的、多元化的、拥有品牌知名度的开发商。这些较强的开发商通常为上市公司，其中一些甚至拥有海外资本市场融资渠道。

　　业内人士认为，大型开发商可能会抢购境况不佳的小型开发商。“尽管运营和融资状况充满挑战，但我们预期多数评级的开发商能够度过当前市场动荡。标准普尔认为，多数我们评级的开发商按国内标准属于中型至大型开发商。这些开发商通常为上市公司，且拥有不错的银行关系和资本市场地位。”符蓓表示，“在应对由政策导致的市场波动方面，地域分布多元化的开发商相比项目集中于一个地区的小型开发商，也具有明显的优势。”

　　“可以预见，将来仍会有部分小型房企，因为缺乏必要的风险管控机制，将会陆续重蹈兴 润 置 业 的 覆辙。但这类房企的倒闭，并不意味着整个行业乃至金融体系存在系统性风险。无论是内地还是香港的上市房企，其目前的资金状况是近两年最好的，也就是说占整个市场份额近半企业的资金状况几乎是没有问题的，因此整个行业的资金链风险可控。”中国房地产信息集团研究员朱一鸣表示。

　　一位房企高管告诉记者，部分企业的退出有利于行业的洗牌。由于房地产暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，导致成本控制能力较弱的企业没有办法生存，或倒闭或被收购。部分中小企业退出房地产行业，竞争存活下来的房产开发商拥有更大的规模和更强的建设和发展能力。市场规律决定行业洗牌是大势所趋，强者恒强，优胜劣汰也成为房地产市场的不二法则。可以预计，随着行业洗牌的加剧，行业集中度仍然将持续提升。

　　申银万国认为，再融资重启将对上市房地产企业获取资金形成实质性利好。长期来看，再融资放开有利于优势企业的长期发展，进而提高行业集中度，龙头和优质成长企业的估值有望得到修复。

　　张化东也认为，地产重组方案交易完成后，将加剧房地产行业“龙争虎斗”，市场竞争将更加激烈。未来万科和绿地的“龙头”之间的竞争更加激烈，2013年绿地销售金额已达1625亿元，已接近万科龙头老大1776亿元。