地王疯狂涌现 地产调控空窗期已过

　　地产调控新意思

　　陈哲 廖杰华 宋慧

　　记录被不断刷新的不只是温度。

　　7月26日下午3点，备受关注的“前海第一拍”在深圳土地交易中心举行，本土开发商卓越豪掷123.6亿，拿下首批两幅土地，刷新纪录成为新“地王”。而就在几天前，上海市向市场推出一幅底价超过175亿元的地块，意欲打造城市副中心的全新地标，这一当地史上总价最高的卖地计划，激起无数业内人惊呼。

　　当然，这些还不是近期地产市场 “精彩”的全部。7月初，从来讳言“地王”的房企龙头万科，成为上海浦东的新总价地王。中旬，中粮地产以远高过 “面包”的价格买下“面粉”，成功刷新北京土地单价纪录。

　　眼下，沪深多幅超级地块，已在政府的土储名单中呼之欲出，更多的“地王”纪录有望不断刷新。

　　对于房地产市场，与刷新同样鼓舞人心的词是放行。在认为调控最严的北京市，近日开始对一些高端楼盘预售价格放行。而在江苏盐城，已经持续了三年之久的房价管控政策，干脆被取消。

　　放行还体现在银行对地产商的贷款态度，按照交通银行近期测算，多增贷款规模中投向房地产的比例达到七成，绝对规模达到1.3万亿。

　　以上种种，看起来正在让房地产业重新躁动起来。

　　当然，那些管控的政策并未发生变化。一位资深地产界人士认为，到目前为止，新一届政府对地产调控的表态只有寥寥数语，大多集中于棚户区改造、保障房和城镇化建设。

　　但对那些精明的房地产商来说，寥寥数语也是信号。记者采访发现，地方政府推出这些天价地块的同时，往往会对地块的用途做出限定，大多指向城镇化建设和产业结构调整。同时，卖地收入会倾向于投向棚户区改造、农村宅基地置换等薄弱环节。高端地产项目收入补贴民生项目，同时推动经济结构调整的思路，隐现其中。

　　“上层现在允许放出土地，但前提是你要调结构、促民生。”一位天津市国有开发商的高管说。

　　地王季

　　7月3日下午，万科在上海以48.70亿元购地，楼板价21415元/平米，溢价率为88.6% ，一举刷新上海年内总价地王纪录。此前几天，万科分别在重庆和广州都夺下地王。

　　素来坚称与地王绝缘的地产一哥，近期夺地举动忽然变得凶猛，令业内震惊。任志强亦公开戏谑，“谁说万科不地王？”

　　抢食地王者，万科并非孤例。7月23日，中粮地产竞得孙河乡地块，总价23.6亿元，除去公租房、医院和学校，楼面地价超过5万元/平方米。在6、7月间，保利置业拿下的上海泗泾地块，创下上海年内最高溢价率132%，中海地产在上海闵行拿地溢价率亦高达115%。眼下，上海又有两幅准地王呼之欲出。

　　一幅是上海静安“东八块”，起始价34亿元，楼面底价超过2.5万元/平方米。一幅是在市场上沉浮18年的徐家汇中心，起始总价175亿元。据信，已有多个国内外大财阀对其虎视眈眈。

　　京沪深等一线城市土地市场火爆的原因，在绿城集团执行总经理王虹斌看来，“一是上半年销售比较好，大型开发商要保证生产规模。二是大型开发商明确集中资源，深耕一线城市。第三，京沪市区可供应的预期较好的地块偏少，只要出稍微好点的土地，就是地王。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟则介绍说：“今年上半年现金流幅度改善，房地产拿到了5万多亿元，投出了3万亿元，出现了2万亿元的现金存量。”

　　大量超级地块在京沪涌现，并有标杆型开发商蜂拥而至，这在过去三年的调控中绝无仅有。地方政府推地时，对舆论的忌惮也似乎不再。

　　以近日上海推出的徐泾会展中心3号地块为例，这幅土地本在去年推出时，初始总价仅为13.68亿元，后未经拍出即被政府收回重改规划，二度面向市场，底价已经升至44.23亿元，楼面地价亦高出原来两倍以上。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷说：“为什么敢拿地王？显然是有通天的本事，没有通天的渠道信息，怎有通天的看涨信心！”

　　真空期的背面

　　与当下的火爆形成鲜明对比的，是此前近半年的平淡期。官方报道中，国务院总理李克强今年3月履新以来，很少提及房地产市场调控的具体措施。即便有所提及，大多也是只言片语带过。

　　表面的平静之下暗流汹涌。“今年上半年平均房价涨幅达到了11.2%，历史上仅次于2009年达到的21.2%。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生说。新“国五条”限制交易量的同时，显然对抑制价格并没有太多实质的作用。于是，一些中小房企开始犹豫，“不拿地，后续地价涨了，就错失良机；现在拿，一旦政策猛然收紧，自己就站在山顶上了。”

　　但进入6月份，人们惊讶地发现，调控不仅没有加码，除了迅速涌现的地王，另外一些领域也开始出现一些颇耐人寻味的迹象。6月，龙湖地产位于朝阳区孙河乡的高端项目双珑原著获得预售许可证，其中3套楼王的单价超过10万元。7月，鸿坤地产的高端别墅鸿坤林语墅被放行，预售价格为5万～6万元/平方米。

　　两个高端项目拿到入场券，在京城房地产圈中引来一片欢呼。其获批价格，为后来的拿地者提供了参考。而更多还没有拿到预售许可证的项目，也开始憧憬。

　　“下半年调控应不会大幅加码”，长期关注市场政策的易居执行总裁丁祖昱乐观预计，“开发商们可以过一个太平年了。”

　　解题保与压

　　土地市场火爆的背后，是GDP增速连续两个季度下滑。“政策对房地产管控不会过于严厉，总体走向会是放松的状态。”北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为，对政府而言，地产还是“保增长”最重要的产业之一。

　　地方政府也各有诉求。在江苏盐城，自2010年初始执行了3年之久的房价备案制度，悄然松绑，直到7月下旬，才为当地人所知。盐城经济开发区一位官员说，这两年当地大兴开发，城建较多，政府资金紧张。

　　该官员的逻辑是，“老百姓买涨不买跌，取消房价备案后，盐城的商品房成交量将会大幅提升， 政府的土地会很快出手，一些房地产大鳄也会到盐城拿地，盐城的旧城改造项目就可以得以实施，同时会解决就业等一系列问题”。

　　推出土地吸引开发商购买，以增加财政厚度的诉求，在一线城市同样存在。北京市今年大力推进棚户区改造，据统计五年内投入将达到5000多亿元。

　　据上海市财政局人士介绍，从去年起，全市世博园区、虹桥商务区主功能区、国际旅游度假区等特定区域土地出让收入的缴库级次发生变化，从原来的缴入市区两级国库调整为全部缴入市级国库，优先用于平衡上述区域前期开发和建设支出。而上述区域，正是上海实现经济转型和调整经济结构的重要载体区域，恰好也是近期地王频出的板块。

　　商业银行也再次把目光聚焦地产。按照交通银行近期测算，多增规模中投向房地产的比例达到七成，绝对规模达到1.3万亿。金地集团财务总监韦传军在近日一次小型闭门会议上说，从今年2月开始到6月中旬，资金面超出预期的宽松，各类开发商融资成本均出现不同程度的下降。据其称，金地集团目前可以拿到基准利率的银行贷款。在过去，这对于民企房产公司是难以想象的。

　　调控新意思

　　上述天津市国有开发商的高管说，“地方政府已开始为下一步城镇化和经济结构调整做准备。”而手里的地块，除了贡献土地出让金，还承载了更多的含义，“地王不是一个偶然的现象。但一方面你可以去卖地王，同时也要认真调结构。企业拿到地后的用途要符合经济转型，带动就业。把资源配置好，我就给你放开。”

　　据悉，天津市时隔多年后，近期在和平区、河东区、河西区等中心城区，大量推出土地。天津某区区委书记，过去年年会向市里递交区内企业调研报告，“每年的版本相差无几，今年不一样了。”这位书记说。上级给出的命题，是新城镇规划与发展，书记主动向业内专家请教。

　　一位观察人士称，以往一项重要政策的推行，会先行在地方一线干部中统一认识，结合天津新批开发区及棚户区腾地、挪出空间，这都是新城镇风雨欲来的前兆。

　　经济观察报获得的即将挂牌出让的徐家汇中心土地出让文本中，明确规定，“地块开发建设须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚功能定位。希望具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动。”

　　对此，一位上海国土部门官员说：“这是与上海继续加大服务业转型的战略紧密贴合的，近期在浦东陆家嘴和张江等地的土地出让文书中，也对招商对象进行了明确的要求，要么是具有金融、贸易整合资源，要么是对城市结构调整有显著的价值贡献。”

　　一些“通天”的房地产企业似乎已经嗅到了这种新的政策变化。

　　就在万科拿下上海地王后两周，万科在上海召开品牌发布会，宣布重新定位上海战略。董事长王石也通过视频为之“站台”。万科要用5至10年，将上海万科从一个传统的住宅开发商，打造成全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。涉及住宅、商业及服务业三领域。这与公司老总郁亮在西安首提“万科未来将成为城市综合配套商”的表态，同出一辙。

　　无独有偶。千亿级房地产企业绿地也在几乎同一时间明确了新的生意模式——智慧城市产业链整合者。6月，绿地集团内部进行了关于下一步战略的头脑风暴。绿地董事长张玉良说：“智慧城市战略与过去不同阶段公司明确的新城战略、超高层战略到产城一体化战略，处在同一个高度，也是针对新一轮城镇化的方向。

　　新一届政府下，一个完全不同于过往的地产业发展模式，似乎在酝酿中。在政策的推动下，地产业要承担中国经济调结构的推动者和操盘手。而未来，房地产将分为高价商业房和低端保障性住房两部分，并由前者对后者进行补贴，也是题中应有之义。只是，这一切当中，还有太多的未知数。■

　　(本报记者 张雅楠、胡芳洁亦有贡献)

[责任编辑： 李丹]