房企转型服务商 谁将成为最后赢家

　　10月23日,中海物业在港实现分拆上市。这是继彩生活之后,又一家上市的物业管理公司。无论是彩生活还是中海物业,资本市场均给予了30多倍的市盈率,远高于房地产开发板块的上市房企。

　　对于寻求转型的上市房企而言,如果能获得资本市场的支持,不仅能获得更高的估值,还能通过股权融资加快转型步伐。在房地产服务产业链的掘金路上,又有多少房企能成为赢家?

　　10月23日,中海物业在港上市,成为继彩生活之后,又一家上市的物业管理公司。曾经密不可分的物业服务和地产两大板块,在白银时代,开始走出独立拆分的道路。

　　最大房企万科的触角伸入商办、教育、养老和家装等领域,力图挖掘房屋交付后利润的用意十分明确。绿城集团也表示,主营业务利润的新增长点将来自代建、电商、地产金融、园区服务等服务领域。

　　德银发表报告肯定绿城轻资产的做法,认为其在房地产开发管理上走轻资产路线的主张符合发展策略,是用最小资本达到扩展的有效方法,走轻资产路线的主张可增加绿城每股资产净值约1.99元。而在港股市场,无论是彩生活还是中海物业,市盈率都远远超过了房地产开发板块任何企业的市盈率。

　　资本市场的肯定,让房企跃跃欲试,想培育出一个地产行业的“微软”。然而,究竟谁能成就地产行业的微软,谁能开发出类似windows那样兼容全国所有类型住宅小区的系统,是绿城、万科,还是中海、彩生活?截至目前,还没有答案。

　　但从绿城、万科、中海等企业的实际运营看,这些地产服务业务要培育成熟需要时间,要让它们取代房地产开发,成为公司新的主营业务增长点更需要时间。公司不仅需要花费大量时间扶持服务类业务发展,还要预留足够的现金和账面利润,来为新业务创造内外部环境。这些都是很多企业做不到的。正因此,从目前趋势看,地产业“微软”之争很有可能不会像房地产开发那样激烈。

　　人才是房企转型服务商关键

　　在海通证券房地产分析师涂力磊看来,当房价、地价涨幅低于资金成本后,原有土地价值创造链将面临挑战,房地产服务产业链有望成为新的价值创造点,包括物业服务、城市配套、房地产金融、中介服务等。

　　尽管越来越多房企意识到服务的重要性,但转型并非一蹴而就,新业务从拓展到成熟,往往要经历漫长的培育期,如何在融资渠道、利润等方面取得平衡,对于房企无疑是考验。

　　根据东方证券研究员竺劲的分析,大型房企由于资源实力强大,其转型方式多为“树上开花”模式,也就是在原有地产业务上进行业务延伸,多采用分拆和资源变现的方式转型,好处是在地产主营业务依然强盛时,为新业务的培养提供现金流,甚至利用品牌优势搭建资本平台,为新业务打通融资渠道。

　　以物业服务为例,彩生活、中海物业已登陆资本市场,万科、碧桂园、富力等也在寻求物业服务分拆上市。由于目前国内TOP20的物业管理公司基本能盈利,这意味着它们能通过运营实现自身造血,可上市融资及扩张并购。

　　房地产服务多属轻资产行业,这意味着房企不需要太大的资本投入,便能培养新业务。以恒大健康产业为例,恒大地产投资者关系部经理刘振表示,恒大的互联网社区医院的营运成本主要来自两块,第一块是购买设备,第二是20~25个全科医生每月20万左右的成本,加上医院物业主要是租用恒大现有的社区资源,营运成本非常低,这也是恒大健康半年便实现盈利的重要原因。

　　对于一些创业型新业务,部分大型房企更倾向于采用“试错”的模式实现优胜劣汰。以万科的“八爪鱼战略”为例,记者了解到,集团总部会给予内部创业项目一个培养期,培育期会视乎每个业务的复杂情况,期限内如果项目仍未能培养出来,集团很可能停止输血。

　　与实力雄厚的大型房企相比,竺劲认为,小型房企多采用整体转型策略,以房地产资产换取现金,然后转换到新的行业。由于小型房企不具备资源优势,转型更依赖于行业的选择、资金优势和老板眼光,具有更明显的“试错”特征。

　　易居资本合伙人吴绮敏认为,人才才是房企转型服务商的关键。“首先,地产人的基因里没有服务基因,所以一定要用不同的人来做;其次,一定要以市场化方式进行,只有市场化的团队和公司,才有生命力;第三,让这些公司独立营运,相关人员才有激情把公司做好,按现有体制,很难脱颖而出。”

　　转型不再只是个概念

　　10月23日,由中海地产分拆上市的中海物业(02669,HK)在香港联交所正式挂牌,开盘当天股价最高冲至1.45港元。受下半年股市暴跌影响,地产转型概念一度降温,但中海物业受到追捧,显示出与传统地产股相比,具备服务概念的地产股更容易受到投资者的追捧。“未来房地产行业就是做转型股票,传统地产蓝筹未来两年机会都不太大。”在竺劲看来,目前资本市场对地产股转型的态度已经变化,2014年是讲概念,2015年以来,房企需要做的是项目落地和强化单战略方向,一旦选定一个行业,要不断加码,才会有估值提升、受认可。

　　在诸多从房地产实现转型的上市公司中,恒大健康是成功案例之一。自今年初借壳新传媒实现上市后,它的互联网社区医院、美容医院陆续落地,半年报显示,股东应占利润同比增幅达10倍。恒大健康今年以来的累计涨幅达到533%,成为港股市场表现最佳的股票之一。

　　对于寻求转型的上市房企而言,获得资本市场的支持,也可通过股权融资加快转型步伐。竺劲认为,在股市暴跌前,通过资本市场融资实现并购推动转型,是很多上市房企的做法。随着股市趋于稳定,融资推动转型将回到正轨上。

　　可以肯定的是,在房地产服务产业链的掘金路上,只有少数房企能成为赢家。陈聪认为,虽然与存量房市场的相关服务有广阔发展空间,但全世界最大的房地产服务类企业市值规模也远小于A股龙头地产开发企业,这或许显示出服务市场的空间难以媲美传统开发业务,对于很多开发类企业而言,最后的结果也许是转型无路。 (记者 区家彦)