SOHO中国纯利只有3年前两成 潘石屹称转型成功

　　租金收入4.39亿元,较去年同期增长168%;毛利率达75%,较前一年增长50%;但核心纯利只有1.35亿元,比前一年下滑约94%,净负债率25%,现金及银行存款达到97.7亿元。这是在转型3年后,SOHO中国交出的2015年中期成绩单。

　　3年前的8月,SOHO中国宣布正式转型。彼时,公司纯利总规模达到6.13亿元,是今年同期的5倍左右,但毛利率水平只有45%。不过,当时的现金高达150多亿元,净负债率只有20%。

　　虽然财务报表并未因为转型而变得好看,但董事长潘石屹却对3年前的这一决定予以肯定。潘石屹说,如果还是像原来一样销售,SOHO中国建设的房子就都成别人的了,现在SOHO中国持有大概170多万平方米的北京、上海核心地段的办公楼。“这样一来,我们公司成为了北京、上海持有优质办公楼面积最大的开发运营商。”。

　　SOHO中国的转型之路,是否代表着转型风潮下房地产企业的正确方向?

　　转型指标:负债率和现金流

　　潘石屹说,投资者关心的问题主要有两个:第一个是负债率,第二个是现金流能不能支持住。“在宣布转型前,我们做了大量测算,认为一旦度过这一转折,就能拥有北京和上海最好的办公楼项目。”

　　SOHO中国今年上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利1.35亿元,同比下降约94%。对此,公司半年报称,盈利较低主要由于租金收入增加尚未抵消物业销售收入的下降。

　　潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑。截至目前,SOHO中国净负债率为25%,拥有近100亿元的现金。

　　由散售转为出租,市场租金走势颇为关键。“SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。”潘石屹说,以望京SOHO项目为例,当初拍地预计的租金水平为5元/平方米,实际对外租金为开盘6元/平方米,9月7日最新价格为12.9元/平方米。另外,上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平方米,最后出租价格达到10元/平方米。

　　潘石屹说,“转型成功与否,大家最担心的第一是现金流支撑不住,第二是缺乏管理经验,管理上会出问题,但是现在证明,这些都是没问题的。能度过负债率和现金流的这个节点,转型就成功了。”在他眼里,目前的转型应该是成功的。

　　但为了成功转型,SOHO中国付出的代价也不小。截至2012年6月30日,SOHO的净资产规模已经达到217.60亿元。3年过去了,目前SOHO中国的净资产规模也只有388.2亿元。但是,转型步伐稍慢的龙湖在这3年净资产规模却由249.37亿元,上升至今年上半年的499.53亿元。

　　纯利相对较少,拖累了SOHO中国的股价,从2013年6月的5港元/股,到目前3港元/股附近。相比之下,龙湖、世茂、华润置地、中海等在过去几年增加了持有物业,但转型速度不如SOHO中国的房企,股价基本都维持在2013年的水平,有些还较2013年中有明显增长。