解答北京自住型商品房疑问：卖了名下房能买吗

　　“新七条”搅动楼市 刚毕业的 要换房的 想投资的 …… 都动了心思。

　　卖了名下的房能买“七折房”吗？

　　“北京推出的‘自住型’商品房，你能买吗？赶紧打听打听。”昨天上午，无房户小颖收到了母亲从江苏老家打来的电话。被称为北京楼市“新七条”的调控措施出台后，比周边便宜30%的自住型商品房，成为最受关注的话题。“七折房”谁能买？怎么买？“日光”频现的新盘市场能否被控制？房价能降吗？购房人给出了不同版本的“哥德巴赫猜想”。

　　提问

　　“我本科毕业，工作一年，今年24岁，为什么不能成为‘自住型商品房’的优先购买人群？”昨天下午，在QQ上，小群向朋友呐喊，自己又被“代表”了。

　　25岁购房门槛合理吗？

　　对于“七折房”的购买资格，本市规定，在本市具有购房资格的家庭，无论是京籍还是非京籍，均可购买自住型商品住房。本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，且单身人士须年满25周岁，以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，可以优先购买。

　　为什么单身人士必须年满25岁？对于这一年龄门槛，北京市房协秘书长陈志表示，主要是考虑到组建家庭时的住房需求，25周岁是当前通常的适婚年龄，也是社会鼓励的晚婚年龄。而刚毕业的年轻人还是鼓励先租房然后再改善。

　　来自新浪乐居的网络调查显示，已参与调查的四千位网友中，七成表示愿意购买自住型商品房，并认为京籍单身满25岁购房门槛合理。

　　“在北京这个竞争力巨大的城市，本科四年读完，通常也得23岁了。工作两年买房，都算有点努了。如果再读个研究生，毕业时就接近25岁门槛了。”刚走出校门的小肖告诉记者，对于25岁的年龄门槛，他基本赞同，“十七八岁就能买房的，多是家底厚实，哪里属于‘夹心层’呢？”

　　听说北京出了“七折房”，名下已有一套房的王伟，也动了心：如果能够买到，他的换房计划就有戏了。

　　卖了房能买“七折房”吗？

　　王伟名下有套50平方米的一居室。去年，孩子出生后，一家三口加上前来北京照顾孩子的母亲，居住空间捉襟见肘。可是，房价一直在涨，“卖小买大”，他的积蓄根本不够，只能凑合忍着。

　　“我看‘七折房’最大户型也有140平方米。如果按照已经上市的地块19000元/平方米到22000元/平方米的限价算，手头的钱就够了。可是，我把名下的房子卖了，还能再买自住型商品房吗？”

　　对于王伟的疑问，记者进行了了解。按照规定，除了购买人群必须符合北京“限购”政策、具备购房资质外，此次出台的执行细则中只对购买次数进行了限定：一个家庭只能享受一次。即符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房；购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　因此，类似王伟这样的有房户，将名下房产出售后，只要符合购房资质，就可以购买一套“七折房”。

　　其中，外地户籍家庭和本地单身离异人士必须名下无房，本地户籍家庭名下至多只能有一套房，才能申请购买自住型商品房。至于购房时能否申请贷款，则必须按照“认房又认贷”的原则，看购房人此前是否有过贷款记录来决定。

　　看到将有7万套自住型商品房冲向新房市场的消息，陈杰(化名)很是高兴。因为，这意味着，他又有资格投资收益率更高的“七折房”了。

　　五年内违规转让怎么禁？

　　陈杰原本家庭名下有两套房，今年年初北京房价猛涨时，他以高价卖掉了其中一套，净挣了100多万元。随后，他又与妻子办理了“假离婚”，将另外一套房转到了妻子名下，变成了“净身出户”。“当时办理‘假离婚’，我就是冲着投资下一套房产去的。”陈杰坦言，一路高歌的房价，让他感觉到物极必反的征兆，总觉得房价很快就会迎来下一个拐点，所以他要提前做好准备，让自己具备随时出手的资格。

　　“既然是投资，自然越便宜越好。相当于七折的自住型商品房，绝对是个好机会。”

　　在网络上，不少网友也自发计算了自住型商品房的收益，认为比普通商品房至少高出0.3。“举个例子，如果房价涨到了原来的2倍，则商品房业主收益率为1倍，而自住型商品房业主的收益率为1.3倍。此类房产显然更吸引投资客。”

　　一位开发商私下表示，对于注定僧多粥少的自住型商品房，具体购买过程中，关系与权力很难不发挥重要作用。部分投机客想分享这杯羹，自然也是难免。

　　按照规定，自住型商品住房购房人取得房产证后，原则上5年内不得转让；购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%交纳土地收益等价款。其中，不得转让，包括出售和出租。

　　“要想减少自住型商品房的寻租空间，就必须制定一套运作体系，保证起点、过程、结果都具有公平性。同时，拟定一套切实可行的监管机制，让违规转让的行为能够及早被发现，且发现一起，严厉查处一起，以儆效尤。”一位不愿署名的业内人士告诉记者，从事后机制看，惩处力度和效率对于遏制寻租非常关键。如果处罚了违规者，让他卖了房反而亏本，想效仿者就会三思而后行。“你看，同样属于自住型商品房的房山长阳国际城被报道出有违规转让后，如何处理，至今没有下文。”

　　猜想

　　高房价能否被撬动？

　　关键词 后年上市

　　“北京出了‘新七条’，对股市可是个大利空啊。尤其是自住型商品房，恐怕将会遏制高涨的房价。”

　　“我不这么乐观。‘新七条’多是老调重弹，自住型商品房供应区域尚是未知数，如何撬动房价？”

　　“我也同意，北京房价恐怕还将一路高涨下去。”

　　……

　　昨天，在某媒体QQ群中，对于北京房价未来是涨还是跌，各个记者争论不下。“高房价能否被撬动？”这是“新七条”出台后，最莫衷一是的话题。来自新浪乐居的调查，超五成网友表示政策不能解决北京高房价问题。

　　房地产界对此也是形成正反两派。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，7万套的房源供应以及30%的价格差距，很可能让目前刚需市场中50%至60%的潜在购买者停下购买商品房的脚步，转而等待此类限价房源。这就会彻底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而令部分商品房项目加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。

　　高策地产董事长陶红兵则直言，这个政策依然是治标不治本，拓宽的对象更是对购买群体的准入资格审核造成困难。整体来说，北京当前的供需落差很大，而这部分房源应该是在后年集中入市，对整体市场的影响不会特别大。

　　年底新盘能好买点？

　　关键词 摊薄房价

　　相比于“七折房”对于未来房价的撬动效果，还有一部分购房人更关注当下。购房人方喆就在此列。

　　今年春节后，方喆从水立方、融汇到春天里，在大兴天宫院区域看了多个盘，也排了几个号，却一套房没买上。最近，他又去排了天宫院另一个待开新盘的号，可得到的答复依然不乐观：买房人多，摇中几率小。“‘七折房’的出台，会不会对现有新房市场造成影响，让我这样不考虑等‘七折房’的刚需能早点买上普通商品房？”

　　对于短期效果，业内人士和专家都表示不会太大。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，自住型商品房将分流一部分高价商品房的需求，从而有助于抑制商品房价格的上涨，但后者的建设用地也将大幅减少，并导致纯商品房有效供应量的减少。

　　由于“七折房”需要较长时间的轮候等待，而有些购房者不愿意等，可能就会转而又去购买高价商品房，从而抵消“七折房”对纯商品房需求的分流作用。因此，总体来看，“七折房”将扮演摊薄房价的角色，而不是真正降低房价。

　　一位开发商也告诉记者，由于普通商品房市场供不应求的局面，在短期内很难改变，房价上涨局势也将持续。而且，今年内出让的土地，多数地价较高，“面粉贵，面包能便宜么？”（记者 赵莹莹）