国土资源部为何取消土地供应统一发布

　　2010年1月份，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求增加住房建设用地的有效供应，并及时向社会公布住房用地年度供应计划。这一已连续四年对外“张榜发布”的全国住房用地供应计划，国土资源部2014年决定暂停对外发布，改由地方自行公布各省的供地计划。

　　此举有着市场与政策多层面的考量。

　　首先，公布计划没有达到原定目的。原先公布供地计划，主要是引导预期，即土地供应将会增加。如此，市场价格可能就会基本平稳。但自2010年第一次公布以来，这一目的几乎没有实现过。2010年，全国住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷。此后三年的供地计划数依次为21.8万、13.59万、15.98万公顷（由17.26下调后的数字），而实际完成数则是11.08万、15.08万和13.82万公顷。

　　由于连续不能完成年度供应计划，反而导致市场产生土地供应紧张的预期，这一指标还成为一些房地产专家论证房价还将大涨的理由，降低了楼市调控政策的效力。

　　其次，发布计划的市场和政策基础已不存在。国家统计局的数据显示，4月末，全国商品房待售面积52652万平方米，处于历史高点。中国楼市已告别之前十年的绝对短缺，形成目前的局部过剩。从全国房地产市场看，不少城市的库存积压严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。这些城市如果再供应土地，就将是资源的巨大浪费，也会导致楼市彻底崩盘。

　　从政策层面看，过去十年有多轮房地产调控政策出台，最近一轮就是2013年2月出台的国五条，但除北京等城市外，很多城市基本未落地。本届政府对房地产的调控更加市场化，在分化的市场下，首次提及双向调控，一方面，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；另一方面，对于库存量较大的城市，控制供地结构、供应结构。由于之前多年无序、无节制供地，造成供过于求，为避免房地产崩盘，这些城市已到了需要控制供地，消化库存的阶段。

　　三是土地供应将成为引导城镇化发展的手段，优化存量将提高土地利用效率。今年初，国土部下发的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》提出，重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。这一政策不代表将减少一二线城市的住宅土地供应，但意味着未来土地供应结构的变化，那就是在住宅需求量大的一二线城市提高住宅用地比例、优化存量，以提高土地利用效率。北京、上海、广州等地公布的2014年土地供应计划中，住宅用地的比例已均有明显提高。

　　对于地方政府来说，未来更需要根据区域市场变化，通过更市场化的手段来调节土地供需结构。此外，对于已出让的住宅土地，还必须通过政策加快开发进度。截至目前全国土地储备过亿平米的房地产开发商就有数家，而超过2000万平米的开发商更是有几十家。这种情况下，再盲目增加不分区域的土地供应，未来市场很可能会出现大规模的供过于求。据此看来，不公布该计划，正当其时。文/张大伟 中原地产首席分析师