房地产危机与“看得见的手”

　　过去近十年的时间里，房地产业的繁荣、萧条一直伴随着美国经济的动荡与发展。虽然2008年那场影响波及全球的美国次贷危机空前灾难似乎已经过去，但其过程及成因提供给世人的借鉴及启示，均远远超出危机本身所带来的恐惧。如今，再次对美国房地产市场泡沫破裂的进行历史性回顾，不仅可在那次危机的基础上寻求更多的经验教训，而且也能给目前可能存在房地产问题的国家和地区，提供鲜活的标本和政策上的建议。

　　当越来越多的批评焦点仍然把美国房地产泡沫的成因集中放大在次级房贷危机上，美国著名经济学家、奥地利经济学派代表人物之一托马斯·索维尔，在其最新出版的《房地产的繁荣与萧条》一书中，以他自由主义经济学理论的基本观点和视角，提出这场危机真正成因的另一种观点———政府干预的结果。为了更为坚定地表述这一判断，托马斯·索维尔在该书的第一章最初的着墨，首先为我们厘清了各级政府和组织在房地产开发过程中所扮演的角色。不过，鉴于房地产市场本身要素复杂，作者在其后的分析中，旋即把问题抛向利率、首付款等技术层面。总体而言，托马斯·索维尔的分析始终是围绕着房地产成本核算进行的。这种通过详实数据对比及新闻评论的引述，为读者揭示美国房地产发展区域性不均衡的手法，远比那种单纯而平铺直叙的论述要更为生动形象。

　　托马斯·索维尔认为，引爆于2008年的美国次贷危机，其最大特点在于，呈现区域分化明显、冷热不均的格局。而这一因素的形成，很大程度上归咎于土地价格的影响。为此，作者通过加利福尼亚州70年代房价暴涨的事实，批判了以“房屋限制令”为代表的行政手段对于土地市场的过度干预，并且通过数据列举，强调了市场机制在房地产市场调控过程中的重要作用。这样的论述，更容易让读者感受到，不管何时何地制定什么样的政策，一旦脱离了市场机制，最终都会受到来自市场方面的报复性回应。

　　在本书的作者托马斯·索维尔看来，除了政府对土地限制开发后陆续出现的价格疯狂性暴涨和房地产问题的隐现，美联储货币政策的失误、金融创新的泛滥、评级机构的操作，也都为房地产资产泡沫的形成甚至破灭起到相当大的作用。以往，人们能以上述方面的某一点来解释美国房地产泡沫形成的原因已经难能可贵，在《房地产的繁荣与萧条》一书中，作者不仅能够围绕某个观点阐明危机的来龙去脉，而且还“揪”出了危机背后的幕后操纵者。

　　如果说，本书的前两章还只是用经济学、政治学原理解释房地产兴衰的形成原因，那么在接下来的各个章节中，托马斯·索维尔则更倾向于把美国各届政府对地产的调控干预视为这场房产危机形成的重要推手。作者通过第三章中对美国斯坦福大学胡佛研究所研究员彼得·史威泽那句“那些发起这场经济危机的人，正是缔造这场危机的受益者”的引用，不难看出 作 者 眼 中 政 府 那 只 “ 看 得 见 的手”，恰恰在这场美国历史上规模最大的“第四次房地产危机”中充当了十分复杂的角色。

　　在书的第四、第五章节，作者耐心地回顾了百年以来美国历届政府针对房地产调控的政策得失。就是在这么重要的篇章中，托马斯·索维尔通过“失业率在战后得以下降”的事实，着重反思了罗斯福“新政”中行政手段对经济干预的局限性。这种的观点表达，尽管看似与本书所要讨论的房地产兴衰没有关系，但联系到此前作者对克林顿政府后期推行的“居者有其屋”政策及加州“土地限制”开发的分析，明显可以看出，这显然是作者有意想把政府干预对市场秩序的破坏的讨论引向纵深。

　　目前的中国，至今依然面临着与美国同样的房地产市场调整压力，所不同的是，中国房地产行业更多地承担着各个地方政府经济发展与城市化进程的重要角色。因此，在各级政府房地产调控与增长之间，始终面临取舍艰难的尴尬局面，这也就不难解释为何中国历次楼市调控始终被认为收效甚微。不过，中国毕竟是一个有着与美国截然不同政体和国情的新型大国，房地产业在中国还有其更为复杂难控的一面。因此笔者认为，虽然市场经济条件下的房地产业具有资本属性，也不能湮灭其同时肩负民生属性的天然联系。时下，中国经济转轨进程面临着经济增长方式的严峻挑战以及复杂的国情，所以托马斯·索维尔《房地产的繁荣与萧条》一书全盘否定政府经济政策对房地产的行政干预，是否完全适用于中国土壤，显然还有理性商榷的空间。这也是我们在阅读本书时应该辨析的地方。

　　不久前，美国前总统克林顿出席《财经》年会2014发表演讲时称，希望中国经济发展不要走美国老路，不要重蹈美国覆辙。语出当前，具有一定警示意义。笔者以为，有关房地产泡沫破灭问题，美国也好，日本也罢，房地产行业的运行终究不能以挤压和牺牲一国实体经济的发展空间为代价，顺势而为，让市场多表达，中国的房地产业才能驶上合理的轨道。托马斯·索维尔的《房地产的繁荣与萧条》以自己的方式告诉我们，解释2008年美国那场因房地产泡沫引发的金融危机可以有不同视角，但从中发现并认识自身的问题却是唯一有教益的事情。