评论：不宜夸大银行收紧房贷影响

　　对国内楼市而言，资金面一直是先行指标，本世纪以来楼市几次价格下调均与流动性收紧有直接关系。在楼市整体下行周期已经开启、三四线城市供应过剩、全球资产告别流动性盛宴、楼市泡沫破灭的传言甚嚣尘上等背景下，近期有关“银行停止房贷”的消息持续发酵，其影响面和深度也在不断扩大，这可能成为2014年左右楼市走向的最大因素。

　　事实上，2013年三季度之后，银行已经显露出削减房贷的迹象。由于理财产品等高成本、期限短的资金已经成为银行资金来源主渠道，再加上存款搬家的冲击、银行利润增长的刚性考核，房贷（特别是个人住房按揭贷款）相对于小微企业贷款、个人消费贷款、信托等高收益资产来说，其收益率低的劣势暴露无遗。

　　另外，在表外业务快速发展的情况下，流动性风险将是银行未来面临的主要风险。2013年底，银行流动性再次出现超常规紧张，意味着去年6月“钱荒”以来，银行表外业务对于流动性的冲击仍旧严重。因此，2014年监管层将重点清理银行的表外业务，目的之一就是缓解流动性风险。从“次贷危机”看，表外业务是恶化金融机构流动性风险的罪魁祸首，长期资本管理公司、雷曼等表外业务突出的国际金融机构就倒在流动性风险之下。

　　但是，目前个人住房抵押贷款是银行期限最长的贷款，由于此类贷款无法实现证券化，对于银行的流动性风险只有恶化而没有缓解。因此，在寻求利润和风险平衡的运营规则下，银行缩减甚至是取消个人按揭贷款是理性选择，兴业银行之所以暂停部分房贷品种，与其表外业务（同业）大规模扩张后流动性风险突出不无关系。

　　而银行停止发放房贷，对于房地产开发贷款的影响较小。目前房企资金来源中，银行贷款只占14.1%，而以信托等表外融资为主的融资占比达38%，以首付款、按揭贷款为主的其他资金占比达44.6%。因此，即便银行完全收紧开发贷款，对于房地产企业融资的冲击也很小。

　　在2013年房地产开发企业补库存（拿地、增加新开工）的过程中，银行给予大力支持，房地产各项贷款余额同比增长19.1%，高于信贷整体投放14.1%的增速，房地产贷款占贷款总量比重创历史新高，达到20.3%，比2012年增长1.1个百分点。从绝对量上看，2013年银行系统新增房地产贷款2.34万亿，接近2011-2012年的总和。因此，为确保前期所投放开发贷款、影子银行融资和行业上游贷款的安全、维护银企关系，银行也不会大规模停止开发贷款，由开发贷款紧缩引发房企资金链断裂的问题也就不会出现。

　　若银行调整资产结构，不论是出于收益考虑，还是流动性风险管理，个人住房按揭贷款被抛弃的概率最大，这是“银行停房贷”对房地产影响最大的方面。在个人住房按揭贷款中，新房个人按揭贷款部分被停掉的规模也不会很大。因为新房按揭贷款投放直接关系到项目开发资金的回笼，也将影响到开发贷款和以银行为渠道的影子银行融资的偿还，房地产上游贷款的安全问题也需要考虑。因此，银行停止新房个人按揭贷款的范围比较小，即便有的银行停止此类贷款，也是那些开发贷款少、表外业务突出、流动性风险大的少数中小银行。而在个人住房按揭贷款中，二手住房按揭贷款被削减的概率较大，因为这类贷款不会冲击开发贷款、影子银行融资，也不会影响到行业上游贷款安全，也不存在维护银企关系的问题。

　　另外，“银行停房贷”折射出的是商业性金融追求盈利与政策性金融职能之间的冲突，根本在于我国商业银行市场化运营之后，没有在政策性功能卸掉的同时，及时使用政策住房金融体系填补空缺。此前，在货币政策宽松、“存贷利差”空间大和房地产行业处于上升周期的背景下，个人住房按揭贷款本质上是优质盈利性业务，政策性金融缺失的问题没有显露出来。当前，商业银行经营的内外环境、模式发生巨大变化，无法继续大规模支持个人住房按揭贷款需求。但是，在新型城镇化和消费升级的背景下，无论新增城镇人口的住房需求，还是改善性住房需求，或者是保障房项目的融资，都需要房地产贷款的支持。因此，在政策性住房金融机构没有建立并发挥应有作用的情况下，国有商业银行将继续承担政策性住房金融的职能。

　　因此，“银行停房贷”消息的负面影响可能被夸大，未来银行大面积停房贷的可能性很小，停贷范围也比较小。但不可忽视的是，新房和二手房存在联动，二手房个人按揭贷款的普遍紧缩（甚至是停贷）会对未来新房的需求产生冲击。同时，未来银行个人按揭贷款发放周期一定会延长，按揭利率也会上浮，这些都会影响到住房需求的释放和开发商资金的回笼，对于未来房地产开发企业的资金链会产生负面影响，对房价也有向下拉动作用。但是，具体影响的程度，还要依据利率上浮程度和涉及的银行范围、贷款发放的实际周期，以及监管层能否及时介入等情况而定，但总体影响不能高估。