自住商品房难解眼前忧 购房人称看起来很美

　　  10月23日，北京发布了自国五条以来最重大的房地产调控政策“京七条”，同时宣布今明两年北京市将供应7万套自住型商品房。前一天，国家统计局发布数据称，9月份，北京新建商品住宅、二手住宅价格指数同比涨幅位居70大城市之首，分别为20.6%和17.8%。

　　  明显，京七条就是为了遏制当前北京高企的房价涨幅而制定。同时，北京市住建委表示，北京市“稳房价”的决心坚定不移。但记者调查发现，“京七条”的市场反应却很平淡，而业内的质疑声则此起彼伏，普遍认为自住型商品房很难解决当前北京房价高企、供需矛盾紧张的难题。

　　  □反应

　　  购房人：自住房“看起来很美”

　　  在南五环内的一个项目开盘现场，记者遇到了小丁(化名)夫妻俩。他们正在紧张盘算自己手头的资金和能借到的资金，“总价300万元的两居室，首付加上税费得100万，还得留出装修的钱，我俩的积蓄根本不够，只能厚着脸皮跟双方父母要积蓄，每个月还得至少拿出工资的6成还贷款。这意味着买了房后的十年内我们俩的工作必须稳定，而且自己和对方的父母都不能生大病。这还没算要孩子的费用……”小丁的语气很沉重，“300万太贵了，要是200万的总价，我们就能轻松很多了。”

　　  当记者提及刚刚出台的京七条、7万套自住型商品房时，小丁两口都表示知道，但他们并不觉得跟自己有关系。“听起来是不错，但我们没任何关系背景，能买到吗？前面轮候的保障房家庭还那么多，就算轮到我们摇号，都明后年了，再等建成入住更得几年后了，谁等得起啊”。

　　  正在四处看房准备买房的张佳也表示，“自住型商品房跟我们的关系好像不是很大”。她告诉记者，现在推出来的大部分地块都离城区很远，几乎没有什么商业和教育配套，而稍微近点的肯定很多人疯抢，普通人根本排不上号。与其在房价持续大幅上涨中等着不知何年何月能摇上的自住型商品房，不如趁现在赶紧买套商品房。

　　  对此，李磊(化名)深有感触，他在两年前提交了限价房的购买申请，但两年过去了始终没有音信，“如果确实有价格优势，那想买这种房子的人实在太多了，普通购房人只能等，但是苦等的结果就是，连买商品房的机会也错失了”。在他看来，自住型商品房只是“看起来很美”。

　　  □缘起

　　  解决夹心层置业难问题

　　  北京市房协秘书长陈志认为，很难理解刚需人群对自住型商品房政策反应过于淡漠，在他看来，自住型商品房政策“很大程度上将会影响整个北京房地产市场的走势”。

　　  在上周末的一个业内论坛上，陈志表示，前三季度北京成交新建商品住宅7万套，预计全年不会超过9万套。“最火爆的年头是2009年的12万套，这几年最多也就是9万套10万套的样子，两年合计7万套单限房的陆续上市，几乎占到了全市商品住宅一半的成交量”，陈志认为，这将足以改变目前北京商品住宅市场的格局，届时，北京中低价位中小套型商品房市场占有率将会比现在翻一番，从而实现满足自住需求、同时稳定房价的目标，也建立起“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的三元市场。

　　  的确如陈志所言，从京七条和《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》出台背景看，一是为了解决夹心层购房问题，一是为了改变市场供应结构问题。

　　  市住建委副主任王荣武在解读政策时表示：“调控的目的是为了解决居住问题，这次推出‘自住型商品住房’，就是为了解决夹心层的住房问题，这类家庭不够保障房资格，但又买不起高端商品房，现在推出的‘自住型商品住房’，就是解决过去面向夹心层这部分房源的缺失。”

　　  今年房价出现了自调控以来最大涨幅，一方面是因为供应明显减少，一方面则是有限的供应中，刚需最需要的中小户型占比明显减少。这两种饥渴最终都体现在飙升的房价和强烈的购房心理上，于是资格作假、投资型购房再度出现，房价变相涨价明显。

　　  京七条明确表示要完善限购的执行机制，打击违法违规行为，并明确提出要“强化价格引导，严查变相涨价项目”、“切实增加供应，有效满足居民刚性自住需求。”而这其中的增加供应主要就是户型面积限定在140平方米以下且主要是90平方米以下的自住型商品住房。

　　  □质疑1、位置是否过于偏远

　　  根据北京市土地整理储备中心信息显示，截至目前，本市已推出8宗自住房地块，主要分布在房山、通州、昌平、密云、门头沟、朝阳等区域。从位置看，除了海淀东升乡地块、朝阳豆各庄地块外，其余的6宗地块均处六环附近，位置较为偏远。随着地块后期上市，自住型商品房小区的交通出行、生活教育配套也将是亟待解决的难题。

　　  以今年推出的首宗限房价住宅项目——朝阳区豆各庄“自住房”项目为例。该地块被视为目前推出的自住型商品住房地块中区位最好的地块，因为该地块位于东五环外，甚至还处于地铁七号线的辐射范围，但目前地块周边的规划市政道路现况较差，有的道路仍为土路，地块周边还没有公交线路经过。

　　  RET睿意德高级董事王玉珂认为，房地产市场并不只是房地产市场那么简单，更是社会资源分配的间接体现。学区房动辄10万/平方米也屡见不鲜。“我们通常过度关注房地产本身，而其实，其他相关资源，包括交通、教育、医疗、基建、产业等资源也应该成为我们关注的焦点。”

　　  对自住房比较关注的张小姐表示，“如果在六环外我就不考虑了，那我还不如去买燕郊好了，燕郊有些房子的价格还是能接受的。毕竟燕郊的配套也相对成熟了，而这些自住房地块周边什么配套都没有，孩子上学、生病什么的都非常不方便。”

　　  □质疑2、质量如何保障

　　  除了地址偏远，购房者最担忧的则是自住型商品房的质量问题。一位业内人士向记者表示，“如果自住型商品房的用地仍然采用‘限房价、竞地价’的方式出让，那么，开发商的利润空间就无法得到保障，开发商会极力压缩自住型商品房的建造成本，这样，这些自建型商品房的质量就无法得到保证。”

　　  8月1日，恒大以楼面均价约1.67万元/平方米拿下北京豆各庄地块，销售限价22000元/平方米。此后，第二宗“限房价竞地价”地块——北京市海淀区科技园地块，被中铁建以18.1亿元收入囊中，楼面价18562元/平方米，销售限价1.9万元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。

　　  据记者了解，以目前的建安成本，高层很难低于3000元/平方米，再加上财务成本、管理成本，已经在3500元/平方米左右，以此计算，若不想别的办法，豆各庄项目仅能微利，而科技园项目只能亏本赚吆喝了。

　　  亚豪机构副总经理任启鑫认为，以现在已经成交的几宗限房价、竞地价地块来看，自住型商品房售价受限，土地成本却仍然居高，房企利润率必然下降，这样一来，将该类住房产业化生产，降低建设成本并缩短上市周期，以规模求效益将成为开发该类住房的思路。

　　  □观点

　　  北京中原地产市场总监张大伟：政策执行主要看供应量

　　  京七条对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义，这是在不影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快办法。但该政策的有效程度主要看供应量，如果供应量不大，可能和保障房一样，很少人能够买到，从已经供应入市的3块此类型地块看，其中沙河等地块都有对应的供应对象，满足当地大学城的需求，那么也就是这些房源并不会完全市场化销售。如果没有普通人可以申请到的房源出现，这一政策对市场的影响也就会减弱。

　　  原住建部政策研究中心副主任王珏林：自住房解决房价问题力量不足

　　  自住型商品房并不是新办法，它与已经出台的限价房并没有太大区别，购买这部分房源的自住人群会优先考虑低收入群体，可以解决部分首次购房人群的居住问题。另外，从土地供应方面，如果自住型商品房的土地是单独供应，则不会影响市场，如果只是土地总供应的一部分，那么加大自住型商品房土地供应则势必会减少商品房用地的数量。总体来说，自住型商品房是一件好事，但对于解决目前存在的房价问题，力量却不足。解决房价问题的根本方法在于盘活市场上现有的土地和房屋，以达到增加供应的目的。