大型商业体群雄逐鹿 商业街仍能分一杯羹？

　　东华路随处可见摩托车停车位，路边只有少量小车停车位。 刘燕芬 摄

　　今年初，万达广场进驻江门，为市民带来了两场明星演唱会和财富论坛，先后推出商铺及SOHO产品；7月中旬，国翔·汇悦城则举办交通银行江门分行的签约活动；8月底，奥园·益丞国际广场项目亮相，并与保利国际影院、家乐福、稻香集团等主力商家进行签约仪式。三大综合体在北新区，甚至在整个江门都抢尽了风头。接二连三的动作牵动了旧商城经营者的心弦，也在老江门人心中掀起了涟漪，商城、商业街走向如何？这边厢，益华百货形象升级，新增七大男装品牌，将于9月下旬亮相；那边厢，凤山商业街以统一形象推出，正在紧锣密鼓地招商中。面对群雄逐鹿的大型商业体，是寻求转变，还是以不变应万变？江门传统商业街如东华路、育德街、江华路现状又是如何呢？

　　现状

　　临街商业备受停车难困扰

　　但10年内商铺价增三四倍

　　从1927年起，江门便进行了较大规模的市政建设，开辟和拓展街道，安装路灯，建楼房，筑长堤，兴公园。对于熟悉江门的市民来说，江门几乎每条街道都有约定俗成的定位，如江华路为电器街，白石大道是食街，东华路为衣服街，蓬莱路是手机街，江沙路为买车街，还有年轻人爱逛的九中街和常安路等。对于江门人来说，真正意义上的大型商业体均在建设当中，因而逛旧商城、旧商业街仍然是一种习惯，即使是大型商业体频频进驻，商业街仍是一座城市永不褪色的文化体现。然而随着时代的发展，江门传统商业街的弊端也渐渐呈现出来。

　　专家指出，由于早些年的规划问题，商业街大多没有设置专门的大型停车场所，只是在临街商铺外划分摩托车场地及数量较少的汽车车位，因而停车难一直是影响临街商业发展的一个重要因素。

　　东华路2B1A店的销售员张小姐告诉笔者：“东华路一带以前特别旺，尤其是在2008年前后，而现在可谓黯淡不少，人流也不多。另外，如果去益华百货还能停车，而来这里停车有点难度。”时尚达人小吕直言：“东华路的衣服价格都比较贵，但许多都不是国内外知名品牌，却依然吸引了不少消费者的青睐，主要都是凭借其稍微高端的装修风格和服务态度。”

　　据东骏地产总经理林英华介绍，约10年前，东华路临街商铺的价格为1万多元/平方米，现在靠近购书中心一带需要6万元/平方米，属于旧区高价位的地段，而江华路商铺价格就比东华路的略低，更早前发展的育德街，商铺价值从5000元/平方米发展到现在的约4万元/平方米。林英华表示：“东华路尤其是购书中心一带，还有90年代开始发展的育德街区的商铺价值起码翻了三四倍多。他以育德街为例，简单罗列了三点原因：“一得益于人气，育德街两边聚集了居住人群，旧居民下楼即可消费；二是市场需求，育德街历经转型，一开始是建材集中地，后来以商业服务配套为主；三是发展时间时代的问题，江门人出门素以摩托车为主要交通工具，只是近几年拥有小车的市民数量逐渐增多，而且在旧区里也可以停放部分车辆。”

　　出路

　　凤山商业街抓硬件

　　与综合体错位发展

　　东华路TOUCH店销售人员郑小姐表示：“在江华路买衣服，一般100元一件起步，夏装可能上到1000元、冬装5000元也有可能，主要以熟人消费为主。不过我觉得临街商铺的生意应该比不上商城的，因为大多是过往者，而不是留步者，在商城里可以漫无目的地随便逛，但是逛商业街一下子就从街头走到街尾了。”江华路的道路比较狭窄，一旦有车主调头或者倒车，就会造成十来秒的堵塞。因而不少市民认为，大型商业体的进驻似乎是江门商业模式发展的趋势。但当北新区三大城市综合体相互较劲的时候，怡福地产却打出了凤岗商业街的招商旗号，似乎与大势背道而驰。

　　据怡福地产策划总监谭华驹介绍，育德街的商业街区其实是怡福地产的开篇之作，大部分江门市民见证了其成熟的发展历程，而凤山商业街与育德街区有共同之处，即周边都有较多的小区住宅。据悉，预计明年将建设一条新路从育德街区穿过萃锦园附近，继而与凤山商业街连接，被称为育德西路。

　　面对一座又一座的“庞然大物”，谭华驹对凤山商业街表示出较大信心，他表示：“原本江门没有这些大型商业体进驻的时候，运营和消费基本是平衡的，但是现在突然多了，而且体量很大，而江门消费能力又有限，这种综合体竞争预计会非常激烈。可是为什么商业街区越做越旺呢？就是因为周边有小区围绕，大型商业体可凭借停车位吸引稍远消费人群，但是居民密集度不强，而商业街区具备周边消费群的基础，和综合体的商铺相比，关系更为亲密。”据了解，以凤山商业街为圆心，一公里为半径，共有6个大型小区，即约有8万人。同时，谭华驹表示，凤山商业街将在地面设100多个停车位，在商铺下面也会设约400多个停车位，与传统商业街缺乏小车停车位的硬件措施形成鲜明对比。

　　林英华对于凤山商业街项目的推出持肯定态度，他认为：“以往育德街、江华路、东华路等商业街区基本都是自发形成并发展的，而凤山商业街以统一形象、统一营销与江门市民见面，相信升值空间是有的，不过这也得取决于其未来的商业定位。”同时，他指出，投资商业街的商铺收入比较稳定，如若投资大型商业体，则有一定风险性，新之城和中远大厦就是例子。

　　江门市委政研室原主任李超奇对于商业街的发展表示支持：“江门人口出生率下降，收入基数较低、增长缓慢，结合人口和消费能力来看，并不是综合体越多越好，只要方便市民，满足市民需求，顺应市场自身发展即可。”刘燕芬