蒋旭峰：华盛顿楼市的“低价房”复苏

　　自去年以来，在美国很多城市，住宅楼市的复苏势头已确立。但在各种声音中，应留意其中一种：其复苏是由低价位楼房成交推动的繁荣。华盛顿地区近期公布的按邮编统计的楼房成交数据显示，低价楼房补涨、高价楼房价稳的迹象明显，而这种迹象也并非仅在美国一个城市中上演。由于美国多数地方政府每年会根据各地段的房价估值来收取地产税，因而根据邮编来统计的细分房价极具参考性。

　　首先，即便是在危机期间，交通便利、学区优良、商铺云集的黄金住宅区的房价依旧岿然不动；这种“稳定”也表现在，其他地方房价普涨时，这里百万美元以上的住宅价格增长空间也依然缓慢。金融危机使美各地楼市风声鹤唳，华府部分地区也出现房价跳水，但国际组织、律师、教授、政府雇员云集的华府城西乔治敦和城北的泰尼城地区房价在2008年却逆势走强。然而，在去年华盛顿部分地区房价出现较快增长的情况下，乔治敦和泰尼城地区的销售均价皆保持2%的缓慢增幅。不论经济如何变化，在这些成熟社区里，居民基本是收入稳定的人群，随着人口日益增多，这类地区房价显示出较强的抗危机韧性。

　　其次，华府地区去年成交均价上涨最猛的城东地区恰好是金融危机期间价格跌幅最大的地区。该地区人口收入较低、公共交通不够发达、学区一般、犯罪率较高等都是造成当地房价摇摆的重要原因。尽管去年华府城东房价同比上涨了两成至25万美元，但离2007年的均价38万美元仍相去甚远，目前的房价仍处在楼市泡沫之后漫长的爬坡恢复阶段。美国很多城市也是处在类似的买方市场之中，很多城市的平均房价比金融危机前仍然要低三成。

　　此外，楼市复苏除价格回暖外，离不开成交量配合。华府地区2012年成交3175套，远超2008年的2239套，但未到2007年的3212套，也不及2011年的3577套。金融危机前后，华府地区成交最活跃的地段也发生“由高到低”的转折。2007年成交最活跃地区是均价在40万美元以上的地段，2012年则是介于15万至30万美元之间的中低价位住宅。“便宜的房子不够卖。”多位华府地产经纪人说。

　　最后，有必要关心这轮楼市复苏到底会持续多久，毕竟靠外国投资客很难助其走远。金融危机后，美就业市场复苏，但新增就业岗位较多聚集在零售、教育、餐饮酒店业等低报酬行业，这不利于年轻人攒钱买房。找工作难、薪水不高是美国年轻人普遍面临的难题。从全球角度来看，美国的房价处在合理区间，但“不敢想买房的事”是很多美国年轻人的真心想法，这也有理由让人担心此次楼市复苏能否走远。(蒋旭峰)

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