全球高房价将危及经济稳定

　　国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民日前在德国央行发表演讲指出，虽然近期全球住房市场复苏态势良好，但需警惕新一轮不可持续的高涨，必须密切关注当前全球住房市场的发展，防止其出现新一轮的暴涨暴跌周期。

　　朱民强调，纵观历史，住房市场的繁荣与衰退往往不利于金融稳定和实体经济。几次银行危机均与房地产价格的涨跌周期相关。近几十年来50次左右的系统性银行危机中，在三分之二以上的危机爆发之前，住房价格出现了大涨大跌的情况。

　　国际货币基金组织发布的最新数据显示，目前许多国家的住房价格远高于其历史水平，全球房价在原有高位上加速上扬，将成为金融和经济稳定的最大威胁之一。统计显示，国际货币基金组织的全球房价指数在过去7个季度里连续上升，该指数包含的52个国家中，过去一年里有33个国家出现了住房价格上涨。而且，在全球金融危机爆发后，一些国家的住房价格涨幅只是稍有放缓，目前则继续上涨。

　　根据经济理论，从长远来看，房价、租金和收入应当同步变动。如果房价和租金偏离得太远，人们就会在买房和租房之间调整，最终使二者协调起来。同样，从长期看，房屋的价格不可能过于偏离人们的购买力，即收入。按照房价租金比率，加拿大、新西兰、挪威、比利时、澳大利亚目前的房价相对于租金的比率分别高出历史平均水平的86.8%、80%、66.5%、60%和54.9%；按照房价收入比率，比利时、加拿大、澳大利亚、新西兰、法国目前的房价相对于收入的比率分别高出历史平均水平的49.5%、33.2%、31.7%、29.7%和28.6%。

　　国际货币基金组织的最新研究表明，除了上述房价租金比率、房价收入比率等判断住房市场暴涨暴跌周期风险的基本指标外，全面监测与分析信贷增长等指标尤为重要。近来的研究发现，住房市场繁荣变“坏”有一个显著特点：在住房市场繁荣的同时，出现了家庭和金融中介的杠杆率骤升和风险暴露程度骤增现象。在国际金融危机期间，国际货币基金组织研究分析了23个经历住房市场和信贷市场“双繁荣”的国家，其中21个都爆发了金融危机，或者GDP增长较该国在危机前的表现严重下降。相比之下，在经历了住房市场繁荣但不是信贷市场繁荣的7个国家中，只有两个经历了系统性银行危机，这些国家的经济衰退相对温和。

　　运作良好的住房部门，对于经济的整体健康至关重要。随着经济的发展，住房市场也应相应地增长。充足的住房可以促进劳动力在经济体系内的流动，并有助于经济体在面对不利冲击时作出调整。美国房地产市场泡沫破灭之后，出现了自大萧条以来最严重的全球经济衰退。这提醒人们，住房市场崩溃可能引起附带损失，且极为严重。

　　朱民在演讲中最后强调，“善意忽视”房价暴涨的时代已经结束，政策在遏制住房市场暴涨方面应发挥作用。遏制房价暴涨的工具虽然仍在探索与完善之中，各种政策工具之间的相互作用也可能十分复杂，对多种政策工具的联合使用，或能克服单一政策工具的不足。现在能够明确的一点是，货币政策未来将比以往更加关注住房市场和金融稳定。