港府全面遏制楼价 推出短中长期组合拳

　　为遏制日益严重的房产泡沫，港府最近连出辣招，开始全面调控楼市。称其“全面”，是因为这一系列措施是套组合拳，分为短、中、长期积极措施以及即时奏效的遏制措施

　　香港人均居住面积13平方米，户均居住面积42平方米，常常一家五口挤在不到50平方米的房屋里。在世界发达国家、地区中，香港的平均居住条件已经逼近保持身心舒畅、健康的最低限度。这种情况出现在一个人均收入超过一万美元的地方，最主要的原因就是房子贵，贵到骇人。

　　2012年，香港楼市升幅高居全球榜首，楼价世界第五。金融海啸以来，香港房价上升了120%。如今，200万港元只能在新界或边远地区买一套面积30至40平方米、楼龄在30至40年的陈旧物业。对于新建楼宇，港岛繁华地带一套建筑面积40平方米的单元房可以卖到近800万港币。这种价格对于有心置业的工薪阶层，近乎天方夜谭。一方面，私人楼宇价格飙升；另一方面，公共房屋供给不足，香港社会因此民怨沸腾。

　　为遏制日益严重的房产泡沫，港府最近连出辣招，开始全面打击楼市。为何说“全面”，因为这一系列措施是套组合拳，分为短、中、长期积极措施以及即时奏效的遏制措施。积极措施指增加供应，包括中长期内增加土地供应、中短期内增加公共房屋供应；遏制措施包括抑制炒楼，大幅增加楼宇炒卖交易成本。港府希望通过这两种不同取向的政策措施，对抗楼市泡沫。

　　香港用地紧缺是导致地价居高不下的主要原因。新一届港府制定了短、中、长期措施增加土地和房屋供应，这主要体现在施政报告中。今年1月，特首梁振英发表第一份施政报告，其中明确提出了增加土地及公共房屋供应的具体措施。短中期来讲，港府会通过改变土地用途、适度提高发展密度等增加住宅土地供应。

　　香港有完整的城市规划系统，记载了土地发展和规划用途的《分区规划大纲》覆盖全港绝大部分土地，任何发展都要符合《分区规划大纲》的要求，即便政府主导改变发展用途，都要根据法例规定程序对《分区规划大纲》进行修改才可执行。因此，此次港府需要通过规定程序改变既有土地用途，才可释放更多土地发展住宅。这包括将36幅“政府、机构或社区”及其他政府用地，13幅没有植被、荒废或已平整的“绿化地带”以及16幅工业用地改作住宅发展。在规划许可的情况下，港府会适度提高发展密度，并进一步检讨政府现行工作机制，提高工作效率，以期综合提高住宅用途的土地供应量及供应效率。

　　在长远土地供应策略上，港府提出若干新发展区的发展愿景。这些新发展区多位于土地面积、发展前景广阔的新界地区，以舒缓港岛、九龙地区过重的功能负担。

　　此外，港府还提出在外港以外适度填海。在某种程度上，香港的城市发展就是一部填海史。早年的政府主要通过在维港两岸填海获得发展用地。维港阔度收窄，填海对自然生态的负面影响引起环保组织及市民的持续抗议，终于迫使港府宣布停止填平维港。此次港府提出在维港以外边远区域填海便是回应这一历史问题。

　　以上措施主要都是希望通过增加供应降温楼市。除此之外，港府近日还出台了即时奏效的遏制措施，包括最近引发激烈讨论的“双倍印花税”政策。2012年10月起，港府开始推出抑制楼市政策，包括提高额外印花税税阶，并将适用期延长至三年，抑制楼市短炒，买入后首半年内出售单位的征收率增至20%；在半年至一年内为15%；一年至三年一概征收10%。同时外地人士、所有本地和外地注册的公司购买本地住宅，除缴付一般印花税，亦需缴付15%的买家印花税。

　　新政策下，三种人的住宅交易成本提高。一是楼市短炒者，购入物业三年内炒卖越频繁，需要缴纳的税款越多。二是外地购楼人士。为抑制外地买家涌入香港楼市，推高价格，港府通过征收15%高额买家印花税的方式应对。以前来港置业不需要缴付买家印花税，现需缴付价值为房价15%的税款。鉴于外地买家多锁定价值1000万港元以上的香港豪宅市场。也就是说，原价1000万港元的物业，现需多缴付150万港元的买家印花税，这确实大幅提高了置业成本。三是本地或外地公司。公司购买住宅同样需要缴付买家印花税，并不受地域限制。这是为了抑制以公司名义炒卖住宅。

　　这三重政策看起来很有力，应该会对楼市有明显的抑制效果。但政策推行四个多月以来，港府发现这几招效果并不明显，楼价呈继续上涨趋势。因此，港府决定将政策杠杆延伸至香港本地购楼人士。2月22日，财政司司长曾俊华推出“辣招”，上调买卖印花税税率。200万港元以下的低价物业印花税由目前的100港元增至交易金额的1.5%，200万元以上物业印花税，其他交易的税率全面提高一倍，最高由4.25%增至8.5%。新税适用于所有人及公司。政策之下，楼宇买卖印花税全面大幅提高。之前交易200万港元的住宅只需要缴付100港元印花税，现在则需缴付3万港元。从绝对金额上讲，提高额度十分显著。虽然成本提高，此举能否有效抑制楼宇炒卖，还要看炒卖者是否真正认为成本提高幅度会抵消未来盈利。如果炒卖者仍旧看好未来楼市升幅空间，则辣招不辣，顶多“麻”一下。

　　检验辣招效果，还需时日。但令人欣慰的是，此次辣招出台体现了港府审慎、周全的思考方式。无论如何，“双倍印花税”让人听起来倒吸一口凉气。人们首先的反应是，没房想买房、有房想换房提高生活质量的人呢？如果也受“双倍印花税”制约，就等于打错了板子。与辣招伴随的是港府的另一招保障政策：“首次置业人士和其他只持有一个单位的换楼人士，均可享受旧税率。”如此看来，不论此轮遏制政策能否奏效，至少工薪自住置业的利益得到保障。港府这种“心中有基层”的政策制定思维值得肯定。(张楠迪扬/旅港学者)

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