广州楼市取消限购：只欠东风

　　据报载，全国“两会”开幕前夕，广州楼市取消限购的呼声再起。现今，中国房地产市场已发生了重大变化，2014年全国商品房销售7.6万亿元，同比下降6.3%，销售面积12万亿平方米，同比下降7.6%。全国商品房库存面积逾6亿平方米，去库存和降价促销成为楼市主基调。

　　在这样的背景下，2014年全国采取了限购的47个城市中，有42个取消或松动了限购。仅剩下北上广深四个一线城市和三亚市，仍坚守严格的限购政策。

　　笔者认为，当前广州楼市取消限购的条件已经具备：第一，从市场基本面分析，供求关系已经逆转，楼价上升压力已减缓。据阳光家缘2015年3月2日数据显示，广州住宅未售套数超15万套，未售面积近2000万平方米。在执行严格的限购政策下，一方面市场供应充足，另一方面需求疲软，楼价大幅上升的可能性已经大大降低。

　　第二，广州楼市的高库存迫切需要松动外来户籍人口的购房需求。广州在2013年11月开始执行“穗六条”，对非广州户籍人口的购房资格限制严格。5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，才能限购1套住房。2013年广州市户籍家庭购房比例为65%，2014年上半年上升至90%。非广州户籍居民购房比例已下降至10%左右。限购政策令超过市场总需求量25%的外地人需求被抑制。

　　第三，从城市竞争态势看，广州有取消楼市限购的紧迫性。2014年邻近城市取消或松动限购，广州房地产资金外溢越来越显著。佛山在2014年松动限购后，房地产销售面积上涨12.8%，达到1061万平方米。广州2014年全年商品房销售面积仅为1119万平方米。2015年广州房地产在限购上如仍采取保守策略，大量的房地产资金将流向佛山、清远、珠海等珠三角城市。

　　第四、广州楼市的特殊结构，为大广州区域采取差别化的限购政策创造了条件。广州楼市长期以刚需购房和改善性购房为主，当前200多万套存量住房中，只拥有一套住房的个体比重高达70%。取消限购，不会引发住房资源配置的失衡。广州楼市的区域发展极不平衡，中心区需求旺盛。政府未来重点发展的南沙、新黄埔区等却人气不足。采取差别化的限购政策，可以收到皆大欢喜的效果。

　　单从房地产市场的发展态势分析，可以说广州取消限购的条件已经具备。未来取消限购与否，主要取决于北上广深城市发展的政策导向。(作者为知名房地产市场专家)