雅居乐贷款延期引发业内恐慌 负债重压下房企再临生死关

　　雅居乐最近摊上的事儿真不少。继10月以来雅居乐董事局主席陈卓林被检方控制、执行董事黄奉潮失联、香港净筹供股计划中断等一系列事件后，10月26日再发公告称，公司两份融资协议获得修订，其中将于今年12月到期的2.65亿美元未偿还贷款获得延期一年。这对于雅居乐而言不失为一个好消息，但是也暴露出了目前房企资金链紧张的事实，这不禁让人联想到几年前的绿城信托被查案，最终导致这家巨型房企倒下，在半年后即将面对116亿元巨额债务到期的雅居乐还能再次过关吗？

　　贷款延期

　　10月26日，雅居乐地产控股有限公司公告宣布，公司原定于2014年12月到期的4.75亿美元贷款中的2.65亿美元（相当于20.56亿港元）已获得银行同意将贷款期限延长12个月。此外，雅居乐经所需贷款人同意，对其26.65亿港元定期贷款信贷及30亿港元绿鞋期权的融资协议部分条文做出修订，将就公司管理层违约事件条款订立补充协议。

　　据悉，今年4月14日，雅居乐宣布与渣打银行（香港）有限公司、恒生银行有限公司及香港上海汇丰银行有限公司订立融资协议，获得为期8个月的4.75亿美元定期贷款。

　　雅居乐称，10月25日上述银行已原则上同意将各自(个别而非共同)承诺将上述4.75亿美元定期贷款中本金额最高为2.65亿美元的未偿还贷款期限延长至签立首份融资协议的修订协议日期起计的12个月，即倘若修订协议于2014年12月签立，本金额最多2.65亿美元的贷款期限将延长12个月至2015年12月。

　　而4.75亿美元定期贷款中剩余的2.1亿美元贷款余额将以雅居乐10月15日公布的“8供1”供股计划所得款项净额偿还。

　　此外，除去对上述即将到期贷款的紧急处理，雅居乐同时也对其26.65亿港元定期贷款信贷及30亿港元绿鞋期权的融资协议做出部分条文修订。

　　6月25日，雅居乐与恒生银行、汇丰银行、法国巴黎银行香港分行、渣打银行及中国建设银行 （亚洲）股份有限公司订立融资协议，获授予金额26.65亿港元的定期贷款信贷及30亿港元绿鞋期权，为期36个月。

　　即使这次延期获得批准，但是雅居乐仍然面临着巨大的债务压力，截止到明年6月，雅居乐到期的债务高达116亿元。

　　摩根士丹利发表报告指出，雅居乐能够迅速安排贷款再融资，属正面消息。不过，雅居乐于下月仍有1.88亿美元的离岸贷款到期，连同上述提及的2.65亿美元，明年雅居乐合共要归还7.98亿美元的款项，因此雅居乐可能需持续再融资和资本重组，即短期偿债能力风险减轻，但中期前景仍然不明朗，有关其主席的调查、潜在资产出售、偿还贷款等将限制股价表现。

　　负债之累

　　其实羡慕雅居乐的房企肯定很多，因为在刚刚公布的房企三季度报告中，高企的负债是房企的最大隐患。

　　根据Wind截止到10月27日的统计数据显示，发布三季报的45家房企中，超过百亿元负债的房企总计为12家，其中，万科和招商地产负债超过千亿元，分别为4137.91亿元、1046.76亿元。不过，从资产负债率的情况来看，万科为79.6%，招商地产为72.2%，而多家中小房企资产负债率都超过了80%的红线。

　　与不断上升的负债相对的是房企的毛利润率出现了连续下滑。另根据Wind对80家房企披露的三季报或预告显示，已披露三季报数据的房企1-9月实现营业总收入2642.3亿元，同比增长7.38%；实现归属于母公司股东的净利润为284.8亿元，同比下降9.7%。而在中报时，上述公司净利润同比下降0.27%。这一业绩增速也创下上市房企2003年以来三季报增速新低。

　　事实上，此前上市房企曾连续多年保持两位数以上的业绩增幅。之所以2014年风光不再，与行业销售低迷、房企结算收入下滑、费用率攀升的现状密不可分。

　　统计显示，三季度上市房企整体销售毛利率为34.18%，较中报下降0.01个百分点，较一季度下降1.65个百分点，同比也下降了1.33个百分点。与此同时，销售费用/营业总收入的比值从中报时的3.22%，上升至三季报的3.5%，同比也上升了0.14个百分点。

　　受此影响，不少上市公司前三季度的业绩出现明显下滑。上述80家房企中，有48家房企的净利润出现同比下降，占比六成。即使是房企龙头，在前三季度的业绩表现也未必都尽如人意。

　　断臂求生加剧

　　对于利润率下滑、负债高企，房企最为有效的化解手段莫过于出售资产直接套现。

　　今年以来房企出售资产的事件不断发生。从各大产权交易所记者查阅发现，上海中虹全资持有的镇江虹孚置业有限公司正在上海联合产权交易所挂牌出让100%股权，打包一起转让的还有上海中虹对镇江虹孚21929万元债权，整体挂牌价格为34535.75万元；北京华中园房地产开发有限公司50%股权也在上海联合产权交易所挂牌，该企业的股东方分别为华润置地（北京）股份有限公司和北京京电房地产开发经营公司，双方各占50%股权。此次北京京电转让其所持有的北京华中园50%股权的挂牌价格为5500万元。

　　另上海联合产权交易所项目信息显示，上海华高房地产开发经营有限公司转让上海华必达商贸有限公司100%股权及其对标的企业2845.95万元债权，挂牌价格为5725.47万元。 此外，烟台科信房地产开发有限公司挂牌转让持有的潍坊科信房地产开发有限公司100%股权及4593.03万元债权、中冶天工集团有限公司出让启东中冶天翔置业有限公司100%股权均为今年9月在上海联合产权交易所挂牌的房地产转让项目。

　　类似事件还在多地发生。包括江西、山东、陕西等地均出现房企为补充流动资金变卖项目或资产的案例。8月，湖南省房地产行业信用信息领导小组发出警示，有77家房地产企业因资金链紧张、拖欠工程款等问题被提示或警示，中小房企资金链紧张难题日益凸显。

　　房地产行业产权交易金额长期居于各大产权交易所前几位。在这些变卖项目股权的房企中甚至不乏一些大型企业，比如中冶、中信、城建等龙头企业。

　　北京商报记者 赖大臣/文 CFP/图