房贷新政遭遇“打折”：银行态度暧昧 利率优惠难现

　　 9月27日，在杭州一个房产交易会上，一位购房者从一个楼盘的降价广告前走过。新华社记者 王定昶 摄

　　 新华网北京10月15日电（记者 万玉航）自央行在9月30日释放“松绑限贷”的红利之后，银行的落实情况成了市场关注的焦点。中国社科院金融研究所研究员易宪容分析称“新政能否致房价波动，关键看银行”。

　　 回溯楼市近十年的“黄金发展史”，在上一轮狂热繁荣之中，银行的“积极配合”起到了举足轻重的作用。市场人士指出，相比之下，此次房贷新政对住房按揭贷款的放松比2008年“131号”文件有过之而无不及，不免让人猜测会否“旧梦重现”。

　　 然而，截止目前，虽然四大国有银行和部分股份制银行已开始执行个人房贷新政，但内容基本上还是日前央行文件的重申版本，并没有透露更多执行“细则”。此外各地房贷9折优惠未见大批实施，一些地区针对资质较好的贷款客户，给出了有条件的“微折扣”。

　　 由此看来，房贷新政在落地的过程中，遭遇了力度上的“打折”。

　　 房贷折扣难现市场

　　 此次央行下发的房贷新政中，一是提出了房贷认定新标准，二是重申“贷款购买首套普通自住房，贷款利率最低可打7折”的限定。

　　 从新的房贷认定标准看，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，据媒体报道，这一认定在多家银行的执行过程中基本得到体现。

　　 中原地产首席分析师张大伟表示，此条规定的影响，不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。“不仅事实上可以使得改善型客户全面回归，不受信贷政策影响。而且对于银行来说，这部分客户也将是优质客户。”张大伟称。

　　 但是对于刚需购房者更关注的贷款利率折扣问题，银行在实施上却“打了很大折扣”。

　　 细看各大银行的表述，基本上全都包含了“具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定”的附加条件。北京某国有银行的一位客户经理解释称，“7折是最低下限，目前我们没执行这么低的折扣，优质客户最多9.5折，一般也都是基准。”

　　 在不少业内人士看来，考虑到银行的各项成本，如果真的落实7折的最低下限，银行肯定亏钱。有媒体引述一位国有银行支行负责人观点称，房贷基准利率打7折为4.585%，而多数银行理财产品已在5%以上，如果银行执行7折房贷利率，将做一单赔一单。更有业内人士称，对于某些商业银行来说，就算给到9折也不一定挣钱。

　　 7折下限象征意义大

　　 既然对于执行7折的利率优惠，各银行都有说不出的苦衷，那么为何此次新政仍将下限点位制定于此？

　　 “央行提出的房贷利率最低7折，应该是2010年房地产调控之前历史点位的重申，目的可能是避免人们对折扣的数字产生过多联想。具体到房贷定价的问题，还要看银行市场的情况。”交通银行首席经济学家连平接受新华网记者采访时表示。

　　 张大伟也持相似的观点：“本次央行文件中，提及最低7折的首套房贷款下限，但这只是常规性的条款内容。在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”

　　 此外，也有观点认为，此次央行房贷新政中关于利率下限7折的表述，是对房贷利率折扣拟定权的下放。依据房贷新政，商业银行可以依据自身风险管理架构，以及各地房地产市场情况，酌情实施折扣。

　　 事实上，自从楼市进入深度调整期以来，住房按揭贷款的风险随之加大。加上目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化：受影子银行及互联网金融的冲击，银行活期存款所占存款的比重越来越小，银行的融资成本全面上升。

　　 在此背景之下，央行无需提高利率下限的表述，市场自然会给出相对合理的定价。另一方面，业内人士指出，从房贷新政的表述中，可以看出中央对房地产需求的把控还有一定的力度，楼市的整体目标仍然是维稳和去库存，“7折”的象征意义似乎更大一点。

　　 至于接下来房价的走势，连平分析称，新政对于楼市的需求肯定是有释放作用的，但这种释放预计会比较缓慢。尤其是有改善性需求的群体，还在等待楼市触底的机会，年内楼市成交量难以呈现井喷。不过，在政策暖风的吹动下，明年开始，楼市成交量回升的可能性比较大，届时也会在房价上有所反应。