楼市吹响“曲线救市”号角 调整“窗口期”或来临

　　房地产市场从来都不缺头条。温州、长沙、杭州等多城市酝酿松绑限购的消息刚被辟谣之后，广西南宁市就打响放松限购的第一枪。日前，南宁市房管局发文称：根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　这是第一份由官方正式发布的限购调整文件。紧随其后，天津滨海传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房，虽然还没有正式文件出台，但是这些城市放松限购的行为还是被解读为房地产市场“曲线救市”的信号。市场之所以有这样的认识，其实是与现行政策和市场环境变化息息相关，“曲线救市”的号角意味着市场的呼唤和期待——房地产政策调整“窗口期”来临。

　　一是库存增加，松绑呼声高。4月16日，国家统计局发布今年第一季度楼市数据，3月末，商品房待售面积为5.2亿平方米，相比2013年增加了3000万平方米。这是2005年以来，商品房待售面积的最高值。2014年起，全国商品房销售面积及销售额增速已经连续3个月双双下降。国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积为2.01亿平方米，销售额仅为1.33亿元，同比分别下降3.8%和5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。今年以来多地房地产市场都出现不同程度的下跌，特别是在号称楼市“小阳春”的3月份，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等众多城市的楼市都出现房价下跌的情况。此外，房地产开发投资增幅也在下降，一季度，全国房地产开发投资为15339亿元，增速环比回落2.5%。楼市高库存和房价下跌的双重压力迫使地方政府不得不重新考虑限购政策松绑的可能性。而此时，南宁市放松限购政策的第一枪就使得市场的愿望变成了现实。

　　二是政策调整“窗口期”来临。党的十八届三中全会、中央城镇化工作会议以及中央经济工作会议都强调要发挥市场的决定性作用，从而为建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制提供了理论依据。尽管十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》没有明确提及房地产业，但为房地产业长期健康发展指明了方向。一方面，中央分类调控理念（“差别化、双轨制、市场化”）的确定，给地方政府松绑调控提供了政策依据。2013年，国家层面的房地产调控思路、方向出现了新变化，国家层面更关注房地产健康发展的长效机制及“保基本”，不同城市可以根据自身特点出台或紧或松的微调政策。另一方面，房价由“假摔”变成“真跌”预示房地产政策调整的“窗口期”来临。如果无视市场的变化，房地产的供需矛盾将进一步激化，这种矛盾激化的后果就是：房地产库存的进一步增加，房地产企业破产倒闭风险加大，地方财政进一步吃紧，老百姓的购房需求更加难以满足……在面临经济下行压力加大的情况下，政府不得不重新考虑现行的调控政策——此时放松限购是一个不错的政策选择。

　　“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。对房地产市场而言，无论是政府、开发商还是购房者，只有市场参与各方归位尽责，这个市场才能健康发展。