专家：房地产业正处在非常敏感非常脆弱阶段

　　【导读】浙江兴润置业资金链断裂、24亿银行贷款涉险，十几家银行卷入房企“违约风波”。经济之声评论：小房企困局折射楼市大风险。

　　央广网财经北京3月20日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，据媒体报道，两天前，由浙江省奉化市政府牵头，地方银监部门和中国人民银行奉化支行、建设银行共同参加沟通协调会，讨论兴润置业如何偿还35亿元债务问题。兴润置业及关联企业目前总负债35多亿元人民币，其中银行贷款约24亿元，非法吸收公众存款7亿多元，拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。借款利息基本为年利率18%-36%不等。

　　这件事情甚至引起了外媒的关注。外媒说中国央行紧急讨论救助违约开发商兴润置业。但央行随后在微博上澄清，并无此事。而浙江奉化方面也说，并没有召开什么紧急会议。

　　谁是兴润置业？为何如此兴师动众？在房地产融资收紧、房企去库存降价背景下，浙江兴润置业投资有限公司这家此前不知名的房企，瞬间被推上风口浪尖。

　　兴润置业是一家总部位于奉化的非上市房地产开发商。成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇，实际控制人是他的父亲沈财兴。兴润置业是奉化当地最大的房企，沈财兴是奉化房地产协会会长。据奉化金融办提供的信息，兴润置业沈氏父子俩因为涉嫌非法吸收公众存款罪，已于3月11日被移送至奉化人民检察院。奉化金融办提供的信息还显示，近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链条断裂，经过核实几家公司资产债务情况，初步结论是已经严重资不抵债。在24亿元银行贷款中，涉及建行、浦发和农行等十几家银行。其中，建行奉化支行放贷额度最大，超过11亿元。

　　目前引发公众关注的焦点是，政府是否会出面协调？财务救助的可能性有多大？这只是个案还是冰山一角？接下来是不是会有更多小型开发商面临债务违约？房地产企业一旦开始大范围违约后，银行会怎么样？

　　经济之声特约评论员、房地产专家丁建刚对此评论。

　　经济之声：先来界定一下，这一次奉化的房地产的案件和以往的其他案件相比有哪些不一样的地方？

　　丁建刚：我想很多方面都是一样的，首先这是一个个案，刚才编辑也说了，它有诸多的因素汇集，比如说高负债率，而且借高利贷，高价拿地，销售不畅等等，这样一些都是和以前出现的个案是一样的。但是之所以引起如此大的关注，实际上还是中国房地产业现在处在一个非常敏感、非常脆弱的这样一个阶段，这实际上是这个新闻最大的背景。

　　经济之声：大的地产出现一个周期性的转折。您预测就这个个案来说，您觉得它的后续发展或者解决办法是什么？

　　丁建刚：就个案来说，刚才我们听到政府的表态说也没有召开什么紧急会议，我个人认为从个案来说当然应该纳入法律的轨道，也就是说开发商应该承担什么责任就承担什么责任，放贷的银行，银行也是在整个房地产业利益链条中的重要一环，凭什么只能你赚钱就不能亏钱，所以放贷的银行也要承担相应的责任。那放高利贷的个人更要承担相应的责任，当然这里面可能伤及一些买房的业主，这个也没办法，也要承担风险，我想可能要进入清算的程序，就个案来说，但是这个系统性的风险那就另当别论了。

　　经济之声：咱先说个案再说系统风险，在个案中我们看到有一个点，就是说目前的结论是严重资不抵债，那资不抵债我们看到一些分析原因，是因为奉化当地政府为了推地降低了土地的出让价格，从而造成高价拿地之后抵押物的价格出现下降，您觉得这是导致它出现问题的根本原因吗？

　　丁建刚：其实这是一个市场现象，也就是说地价实际上是随着市场房价的下降或者是开发商销售不畅而顺势而降，看似这是一个引发危机的原因，但是更重要的原因还是开发商销售不畅，整个市场预期迷茫，预期悲观引起的，当然这个是导火索。即使是地价不降，那么开发商可能照样存在这销售不畅的问题，照样存在这债务违约的问题，我想这是一样的。当然刚才说到的另外一点就会引起系统性的风险，当我们的土地价格下降的时候，所谓的系统性风险就是地方的政府的地方债务大量的都是以土地抵押为抵押物的，当土地的价格大幅度下降的时候，低价大幅度下降的时候我想可能银行都会随之出现系统性的风险。

　　经济之声：也就是说您觉得系统风险的爆发点，就是系统性的土地降价。

　　丁建刚：当然所谓系统性的风险那就是人们通常所说的崩盘，实际上这是人们的预期发生了根本的变化，比如说大家预期恶化，那么对未来的市场越来越看淡，没有成交量，那这个时候可能就会出现系统性的风险，而常常风险都出现在人们莺歌燕舞，甚至没有意识到的时候。

　　经济之声：那就这一次的个案来说，它演化成系统风险的可能性大吗？

　　丁建刚：我想之所以这么敏感引起了全国甚至是全世界的关注，那当然必须来提高警惕了。因为这里面有很多背景，就是人们的预期、人们对中国经济未来的预期实际上是一个重要的背景。在这样一个预期比较迷茫和悲观的阶段，你可以看到很多传言，比如说万科在北京的一个楼盘，低开然后就被迅速解读成降价3000元，迅速的传播，杭州两个楼盘降价，迅速引发了资本市场房地产股暴跌，A股大跌这样的事件。甚至杭州前几天还有传言一个平面媒体说杭州库存库存商户型44万套，这是一个非常荒唐的数据，因为杭州到现在的库存量只有11万多套，当然这个库存也是非常高，也是历史最高的库存，但是未来可供量可能还没有办法换算成所谓44万套，但是也照样会在市场中传播，那说明整个市场处在一个敏感和脆弱的这样的阶段，这些传言左右着人们对未来的预期。

　　经济之声：您举了几个城市的例子，那我们先说咱把系统分成不同的级别，比如说我们奉化这个系统，它目前的房地产业，您觉得它有奉化当地的房地产或者金融系统风险，从当地来说？

　　丁建刚：这个肯定是有系统性的风险，因为仅仅这一家企业银行负债就高达20多个亿，对于这样一个县级的区域来说当然就已经构成了较大的风险了，而这种风险我刚才说还会左右人们的预期，可能如果有这样类似的企业的话，那不排除还会继续发展的可能性。

　　经济之声：那您觉得这种行业性的影响，政府要不要救呢？

　　丁建刚：必须得救市了。我个人认为李克强总理在3月5号的政府工作报告中谈到了调控的新的思路，也就是分类调控，但是半个月过去了，我们看到有关部门现在还没有一些细则的出台，因为整个预期，我个人认为已经到了非常悲观的地步，那么这种预期必须扭转，政府可以不去救开发商，开发商要承担市场的责任，要承担法律的责任，但是对这样悲观的预期政府必须得有一些救市，至少是有限度的救市一些行动。比如说原来的一些行政性的调控措施或松动或撤除是这样。