资金链承压房企转向信托融资 个别房企融资成本已超12%

　　面对中小房企汹涌的融资需求，多数信托公司表示不敢“轻举妄动”

　　近日，房贷利率上浮成为趋势，进而对房企资金链施压。除房贷利率上调影响购房人心态外，部分省份鼓励“现房销售”的政策亦将对房企回款产生重要影响。

　　事实上，对于大部分房企而言，除自有资金外，其资金主要来源于客户定金及预付款、按揭贷款、开发贷款、企业融资。2017年以来，房地产企业融资渠道被一再收紧，而此次房贷利率的上调，无异于雪上加霜。

　　一向在房企融资中扮演补充角色的信托，面对地产市场的机遇又怎么看呢？《证券日报》记者多方询问后了解到，目前，已有房企进行信托融资的融资水平高达12%-14%。不过，面对房企特别是中小房企汹涌的融资需求，多数信托公司仍表示不敢“轻举妄动”。

　　部分项目利率

　　或高达12%-14%

　　央行MPA考核、表外业务回归表内，证监会、发改委先后收紧海内外发债，银监会收紧通道业务，保险业严厉打击万能险，银行按揭贷款额度收紧……在监管不断加码之下，房企融资可谓难上加难。

　　一份广发证券研报显示，今年1-4月份，样本房企总融资规模3109亿元，同比大幅下滑42%。从融资结构来看，受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑，融资规模分别同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司债及再融资规模分别由去年同期的1859亿元、334亿元大幅下滑至20亿元、37亿元。

　　克而瑞房地产研究中心最新数据显示，其监控的108家重点房地产企业中，5月份房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。同时，受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.90%，海外发债额为零。

　　在资金封锁的当下，有部分房企无奈选择以相当高昂的融资成本引进资金。“目前即使是大型龙头房企，部门项目的融资成本也在10%上下。”某信托业务经理向《证券日报》记者表示，“有房企目前的准备签订的信托贷款利率已经高达12%-14%，不过这种项目我们目前还未接触。”

　　房地产信托增量明显

　　多数公司并不敢“轻举妄动”

　　在多方房企融资渠道受阻之下，房企纷纷转向融资成本较高的信托渠道。

　　用益信托在线数据显示，2017年5月份，市场上成立集合资金信托544款，成立规模达1191.74亿元，其中，投向房地产领域的信托项目为86个，资金规模合计为300.57亿元，同比增长78.06%，增幅明显。

　　对此，广发证券表示，从上一轮周期看，2010年银行、再融资等传统融资渠道的受阻，使得房企融资需求外溢，带动信托的高速发展（2010年、2013年规模均创截止当年新高）。而对于本轮周期，在开发贷、公司债、再融资等受到监管后，房企相应地寻求中期票据、信托以及其他创新融资等，其中中期票据又受到资产比例的限制要求，信托及其他创新产品就会受到房企青睐。

　　不过，即使房企融资需求汹涌，大部分信托公司还是不敢“轻举妄动”。上海某信托公司业务人员向《证券日报》记者表示，她所在的团队近期并不打算开展房地产信托业务。“对这部分业务暂时比较没底，公司的态度也是谨慎再谨慎，即使收益再高也要考虑项目安全。”

　　而中部某信托公司法务人员则称，目前公司主动管理的项目基本都是地产项目，但出于对房地产未来预期不明朗的考虑，业务期限都比较短。出于业务创新和资金安全的角度，除原有的集合贷款模式外，应收账款模式、特定资产收益权模式也是目前经常采用的模式。

　　事实上，对于房地产信托业务，目前不少信托公司颇感为难。一方面是监管的不断从严，另一方面是房企迫切的融资需求，如何在不触碰监管红线的前提下顺利开展业务，如何有效防范项目风险，都是信托公司需考虑的问题。

　　此前，银监会曾向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，其中将违规开展房地产信托业务列入检查要点，主要包括两点：第一，是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资或协助其他机构违规开展房地产信托业务；第二，“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。尽管银监会表示，此次《要点》仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策，但也侧面反映了监管层对于房地产信托中的违规操作问题的持续关注。

　　“我们目前开展业务还是比较谨慎的，毕竟房地产信托是重要的信托业务之一，完全拒绝也不符合公司整体利益。但对项目整体把控上，对于房地产信托可能要求更为严格。在项目符合监管要求、风控措施到位的情况下，交易对手的实际情况也是项目能否过会的重要因素。”上述中部某信托公司法务人员如是说。

　　广发证券表示，由于中小房企一方面已率先受前期融资收紧影响，信托融资比例逐步加大，另一方面开发项目平均较少、销售回款普遍偏低，此次融资、销售两端对资金流的收紧预计对中小房企产生更大的压力。可以预见，此轮收紧政策所致的行业消极环境将加速行业优胜劣汰。

　　上述信息也得到了某信托公司研究员的印证，该研究员同时提示，由于中小房企资金压力逐渐攀升，对于开展房地产信托业务较多的公司，其项目不良率可能会提升。除此之外，未来利率水平及资金面均可能发生变化，房企一旦获得较低水平的其他渠道融资，则部分项目将面临提前结束的风险。