北京多个高端项目入市时间成谜 有项目拿地三年未开盘

　　遭遇取证难 北京多个高端项目入市时间成谜

　　中国玺、昆仑域、泰禾西府大院、葛洲坝樊家村项目、懋源璟岳等高端项目的网络推广信息已有不少，但是根据《中国经营报》记者最新了解到的情况，上述楼盘均在等待预售审批中，入市时间尚未确定。

　　无论是“地王”光环，还是开发商宣扬的“顶豪”血统，对于市场而言，最受关注的还是销售单价。进入2017年以来，业内盛传单价超过8万元/平方米的项目很难取得预售许可证，在迟迟未入市的各豪宅项目上或已得到了验证。

　　懋源璟岳拿地三年未开盘

　　丰台区纪家庙小学东侧，北京懋源控股股份有限公司（以下简称“懋源地产”）的围挡将“地王”项目懋源璟岳与村庄成功隔开，围挡内多栋楼宇的主体建筑已封顶。记者从懋源地产另一项目钓云台销售处了解到，懋源璟岳还未建售楼处，开盘时间不确定。

　　关于项目入市时间，懋源地产品牌部表示，公司的开发模式是以准现房阶段向客户销售的，在项目运作之初就是这样规划并实施的。目前懋源·璟岳一切工作都在按计划实施，项目正处于结构施工阶段，待结构施工结束后，经政府各部门验收检查完毕后，将会正式推向市场。

　　目前，懋源地产在京开发有红玺台、钓云台等项目。位于朝阳区东北三环太阳宫桥北的红玺台2010年开盘销售，定位为高端住宅。链家网二手房成交信息显示，4月成交均价为14.5万元/平方米。钓云台位于西三环康庄东路于丰台东路交汇处，链家网新房成交信息显示，成交均价为13万元/平方米。

　　关于即将开盘的懋源璟岳项目价格，懋源地产方面没有明确表态，但作为2013年北京土地市场单价地王，该项目备受市场关注。

　　时间回溯到2013年7月3日下午，丰台花乡夏家胡同地块被懋源地产以17.7亿元总价摘得，溢价率30.2%，剔除保障房部分，楼面价高达45819元/平方米，成为当年的北京单价地王。该地块规划最大建筑规模为76630平方米，另外需要配建3.8万平方米公租房。

　　彼时，有业内人士预计，夏家胡同地块打造的产品售价可能达到10万元/平方米以上。尴尬的是，如今北京市监管部门在新楼盘预售证审批上，8万元/平方米报价或已成不可逾越的红线，某房企营销负责人此前接受记者采访时表示。

　　2016年开始，懋源地产为夏家璟岳项目做了一系列预热。2016年1月公布了夏家胡同地块案名为懋源·璟岳，多家媒体报道称项目以别墅产品为主，2016年年中会正式亮相。

　　2016年7月，懋源地产联合龙湖、泰禾、葛洲坝、招商蛇口等举办了北京内城顶豪首区发布会。房企们所说的“内城顶豪首区”，是指以丽泽商务区为核心，两公里半径内汇聚了懋源·璟岳、龙湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中国玺、昆仑域以及葛洲坝樊家村项目等高端项目。

　　懋源地产营销策划总监刘强当时在“发布会”上表示，懋源璟岳有望在2016年年底、2017年初亮相，并称将成为懋源璟系（核心区低密度、定制化城市别墅）新品。“占据北京三环内最佳的城市资源，产品形态以别墅为主，且别墅仅有70套，未来，内城核心区两亿级别墅不再是神话。”

　　懋源地产品牌部相关负责人称，公司目前的侧重点是客户维护、品牌维护相关工作。公开平台上最新消息则显示，懋源璟岳预计开盘时间已改成了2017年下半年。

　　多项目延期入市

　　预售价格受到限制的同时，密集出台的系列调控政策也给北京豪宅市场戴上了“紧箍咒”。

　　自去年“9·30”新政实施后，北京豪宅市场遭遇了前所未有的重击，部分报价高的项目被挡在市场之外。今年以来，北京楼市调控政策持续加码，“3·17”即是升级版的最严调控令，并先后追加8次调控政策。

　　懋源璟岳只是众多被预售证挡在市场门外的楼盘之一。

　　“内城核心的高端低密度产品，以200平方米左右的三居四居为主，还有少量的平墅和叠拼。”中国玺的销售一口气介绍完项目，当记者问及价格时，对方表示待定，因为正在取证过程中，需要等待北京市住建委批示的结果。

　　中国玺位于西二环位置，地块由招商地产（招商蛇口旗下品牌）、华润集团、九龙仓、平安不动产于2015年摘得。早在2016年6月，中国玺就开放了朝阳区红领巾公园东门对面的体验中心，并放出消息称项目预计2016年下半年推出。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，认房又认贷等政策的管控，会使得北京豪宅市场的销售业绩下滑，不过从实际情况看，因部分豪宅企业不是简单地做量的去化，而是控制销售节奏，所以量跌不代表价格就会下跌，但也有可能降低定价来销售。

　　昆仑域销售告诉记者，项目开盘时间未定，正在积极申报预售证当中，目前价格只能参考周边二手房价格，并称周边二手房均价为10万左右。据悉，10万元的参考价格相比去年的报价有所降低。

　　2015年4月，华润置地北京大区在“城市之光”品牌发布上透露，2015年将向市场输出7个住宅新品，其中就包括顶级豪宅昆仑域。当年拿地，年内推盘，可谓一气呵成。但事实上，昆仑域在之后的一年多时间里一直处于“待售”状态。

　　2016年7月28日，在华润置地新北京大区举办的“城市·昆仑”新品发布会上，昆仑域作为华润置地位于三大一线城市的顶级产品之一出现，分别为北京昆仑域、上海静安府及深圳湾悦府。目前，上海静安府和深圳湾悦府已经陆续开盘，唯独位于北京丰台区西二环附近的昆仑域项目，在拿地两年多后迟迟未能入市。

　　“自去年‘9·30’新政以来，北京为稳定房地产市场，楼市政策频频收紧，‘3·17’新政之后形成了包括认房认贷又认离、提高首付比例、压缩贷款周期等在内的政策格局。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，现在北京市住建委对楼盘入市价格控制严格，以行政手段形成价格上限，避免高价楼盘助推房价。

　　美房网首席分析师康辉则认为限制入市价格的做法即使限制了预售价格，但开发商或许会采取其他手段来达到销售目的，比如电商。

　　记者在采访中了解到，泰禾西府大院的销售也表示项目还未拿到预售证，葛洲坝樊家村项目同样处于待售状态。