严控类住宅的上海样本：土地出让生变 开发商能力待考

　　严控类住宅的上海样本：土地出让市场生变，开发商运营能力待考

　　一场针对楼市规范的整肃，一次关于“抑制房地产投机炒作”的调查，一条由上海市政府官网发布的消息，一种在市场上存在了近20年的产品业态，一夜间，类住宅迎来了未来发展上的大转变。

　　“类住宅”，是一种将商业、办公规划性质用地改建成住宅形式的产品。4月21日，风暴来袭。上海政府公布了（2017）19号文《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（以下简称“《规定》”）。

　　近6000字的规定，核心的第九条和第十条细则，在生产和销售两端限制了上海“类住宅”在2017年4月10日至2022年3月31日期间内的生存空间：针对生产端，未来办公用地的出让合同中将会明确不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店；在销售端，办公、商业可售部分要以层为单元进行销售，这使得即便公寓式酒店被建造，但面向普通购房者的销售变得不可能。

　　彼时，上海住建委暂停146个疑似“类住宅”项目网签的事件引起关注。已售和在售的“类住宅”项目何去何从，规定出台后会给开发商带来怎样的转变，商业地产开发商又会如何应对等问题都成为了一个个巨大的悬念。

　　多家涉及“类住宅”项目的房企品牌部人士在接受时代周报记者采访时均称，旗下受到影响的项目占据整体比例较小，并不会对整体产生致命性影响，公司也在配合政府做好后续工作，而各家一致的呼声指向于后续进一步的整改细则出台。

　　另据时代周报记者多方了解，时隔近4月，尽管项目网签依旧亮“红灯”，但在银行贷款层面，对不少购买“类住宅”项目的业主们予以放行。

　　不过，政策的宽容度还在收紧。连续多日里，北京、广州也对“类住宅”祭出了监管的方案。

　　合理与不合理

　　产权年限只有40年或50年，不能落户，不能享受学区等住宅配套；首付比例达50%，最多贷款年限10年；水电气费高，税费贵，相比较普通住宅，此前的“类住宅”产品并不存在天然优势。

　　即便这样，“类住宅”也备受市场和开发商的追捧。

　　绿地集团董事长张玉良在今年年初接受媒体群访时给出了原因。他认为由于资源的错配，同一个地方住宅价格能高出商办价格80%，“（这）根本就不合理，但此前在市场导向的驱使下，开发企业没办法，拿的是办公性质，市场需要的是居住，那就改成居住。”

　　不限购不限贷是“类住宅”们的王牌卖点。调控升级后被挤出的住房需求，为其提供了滋生的土壤。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进以北京为例，公开了一组数据：自2008年以来，北京酒店式公寓市场规模总体一直处于扩大的态势，从2008年的1.2万套到2016年的4.2万套，一路攀升。这意味着，限购限贷每升级一次，此类产品的供应就会有一个上行。

　　政府监管的效应也在显现。按照同策咨询研究部数据显示，2017年2月，上海酒店式公寓连续两个月零供应，3月成交2.80万平米，环比、同比分别下滑20%、56%。

　　不过，截至目前，上海市已经获得预售许可证、但并未出售的“类住宅”存量面积约为95万平方米左右（约95公顷）。对比上海2016年商品住宅面积（含保障性住房面积）800公顷的计划供应面积，已经占了11.9%。

　　据时代周报记者了解，上海本次暂停网签是针对150平方米以下户型的“类住宅”项目，不过，当中也有无辜受到牵连的纯商办项目。

　　宝龙地产内部不愿具名人士对时代周报记者表示：“往往在一张预售证上不仅仅包含写字楼还会有例如餐饮的商业部分，这些大量的小面积商业、写字楼产品也会被一并被停止网签。”

　　事实上，在过去几年间，政府对“类住宅”有过警示。上海自2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》已经对公寓式办公建筑作过界定。对于这些“带有独立卫生设备的单元式办公建筑”的建筑控制要求为：每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米。

　　只不过，这些要求都被部分开发商和购房者选择性地忽视。游走在灰色地带，“类住宅”们往往存在擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等不规范问题。

　　此前“类住宅”避开政府监管并不困难。一不愿具名的分析人士对时代周报记者作出了梳理：“因为项目的建管审验多数只验到主体竣工这一步，由建管质安部门主刀。而交房的审验一般由房管部门介入，以面积达标程度、维修资金收缴情况、物业配套达标程度等维度为考量，房管部门不查建设上的事，地产商就可以借中间的空档去整成‘类住宅’，照样拿到五证。”

　　但这一次，开发商也强烈感受到了政府的态度和决心。

　　“国家已经在严控类住宅，且在出让商办用地的时候对持有年限有了严格的规定并要求严格执行。”中国金茂控股集团有限公司高级副总裁刘峰对时代周报记者表示。

　　他同时向时代周报记者指出，一方面，现在“类住宅”在改为原来用地性质后，市场上商办类产品的供应就会增加，对市场会带来一定的影响；另一方面，可销售的商办产品在面积上变大后，未来对开发商在持有和运营能力上提出了更高的要求。

　　变化的土地出让市场

　　政策规范的另一面，并未改变开发商对商业地产的热情。

　　典型的是龙湖地产。在5月6日上海龙湖北城天街铂金岛全球发布盛典上，龙湖品牌及营销部区域管控中心商业营销总监陈健飞对包括时代周报记者在内的媒体公开表达了龙湖对商业地产的坚持和热情。

　　“扩纵深、近郊区、控规模、持商业，是龙湖集团战略。”陈健飞介绍表示，“集团要求每年销售收入10%用作商业投资、预计到2017年底龙湖商业在一线城市初具规模、预计经过10-15年，商业利润将占据集团核心利润的20%以上”。

　　开发商对商办地块的热情也并未改变。克而瑞咨询数据显示，上海一季度出让的11幅地块中，有5幅为商办类用地。其中，夏阳街道盈港路南侧15-02地块以371%溢价成交，楼板价19800元/平方米，在出让要求中，开发商的自持比例达100%。

　　不过，自持的部分如何处理，是开发商在接受时代周报记者采访中均提及的棘手问题。而这样的问题同样困扰着拿下住宅地块的开发商们。

　　2017年上海土地第一拍中，出让条件中已经明确了自持建筑面积中有不低于15 %的住宅物业用于租赁。作为拿下三块地中其中一块地的开发商，来自万科的陈东（化名）对时代周报记者表示：“我们在烦恼这15%的自持比例应该如何处理。”

　　陈东对时代周报记者回忆称：“三家在临港拿地的开发商一起坐下来开过会讨论过，但目前还是没有最终的方案。算上自持的成本，要达到近4万元/平方米，对于企业而言经营成本压力很大，能保本就很不错了。”

　　中南置地总裁陈小平也有类似的看法。在接受时代周报记者采访时，他表示，“自持比例的要求，对开发商一方面是进一步推高了成本，另一方面对运营能力提出了更高的要求，这意味着开发商不仅要有开发销售能力，还要有自持物业的运营能力”。

　　事实上，去年上海不少出让的地块中已经对自持比例提出了要求。例如，去年备受外界关注的融信，在上海新江湾城拿下的地块就含有对自持比例的要求。

　　拍卖的规则也在改变。按照上海市规划和国土资源管理局近日发布的一则规则看，即将于5月26日进入拍卖的 上海临港 芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让方式调整为“招标挂牌复合式”。

　　这意味着，在未来的土地出让中一旦有效申请人超过三人，地块将以招标方式出让。反之，则采用挂牌方式出让。

　　在新的出让规则中，把房企的基本面也纳入了考量范畴，包含房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率、净资产收益率、考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

　　对此， 新城控股 高级副总裁欧阳捷撰文指出：“这意味着企业必须有公开透明的财务制度，有经过第三方审计的财务报表，以证明其经济实力，仅看这一条，所有非上市房企差不多全军覆没。”他更为担忧的是，在土地出让市场，未来甚至可能会出现被几家开发商垄断的新格局。

　　增加土地供应量，特别是住宅用地供应量，是较多开发商的主要呼声之一。在陈东看来，在上海出现的两个倒挂现象令其对未来走势有了担忧：一是在某些区域二手房市场价格已经高于一手房，二是一手土地价格要比周边在售一手房价格高。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟根据不同用地类型，向时代周报记者指出了四大问题。

　　他向记者表示，一是上海建设用地总规模已经超过陆城面积的40%，需要减量化；二是工矿仓储用地总规模达844平方公里，占建设用地比重为27%，2013年交通运输用地、居住用地占建设用地比重分别为14和35%，工业用地结构上不合理；三是2012年上海市农村宅基地面积达424平方公里，占全市住宅用地总量的40%，占农村集体建设用地的比重达51.5%（但只有10%的农村人口）。

　　在他看来，198低效建设用地的减量化（198，是指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，全市共有198平方公里，故称198区域），195工业用地转型或再开发（195，是指规划产业区外、城市集中建设区以内的现状工业用地，全市共有195平方公里，故称195区域），老城区改造将成为房地产土地供给的主要渠道，而在这种情况下，政策配套需要加码。

　　开发商的新契机和新思考

　　行业的竞争进入新洗牌阶段，是陈小平的看法。

　　他对时代周报记者解释称，当下的环境，开发商还是对规模有焦虑感。行业不是以前的不进则退，而是不进则没。尽管开发商在土地交易中处于弱势地位，但只要能利用好房地产周期性调整下带来的机会，进对的城市拿对的地，依旧可以做得大规模，机会依旧存在。

　　原因是，房地产行业本身是一个存在规模效应的行业。规模大的开发商，其在融资、贷款、采购成本等方面存在天然优势。

　　协信集团常务副总裁兼启迪协信执行董事曹志东的发现是，新趋势下，特大规模级别的企业之间的并购在增多，对地产公司来说是一个阶段性的机会。此外，持有物业的运营也在一定区域内形成了联盟。他认为，资产的对价比资产的买卖更容易达成成交。

　　行业洗牌在即，开发商能做什么？住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，未来在大的城市群，特色小镇和都市更新三大方面存在发展和投资的机会点。

　　陈晟也有着同样的看法，“对于开发商而言，城市更新是未来的一个很大发展机会点。事实上，城市更新的利润空间非常大，此前宝钢转给融侨的一块用地就从15亿元转手27亿元成交，目前该块地市值可达50亿元。值得注意的是，城市更新的核心要点是以产业为核心的，土地、资本和企业、政策的有机结合。”他在接受时代周报记者采访时说。

　　上海的开发商在城市更新上的机会点被其总结为六大方面，分别是：低效工业用地改造、500平方米公里国企红利土地、700平方米提能增效区，46个城中村建设的定向建设用地、存量用地里面棕色污染用地的处理、特色小镇批复用地和郊野公园建设用地。

　　在存量市场上找机会的做法，已经被不少开发商所采纳。在龙头房企万科的万亿大万科业绩中，一半指向存量市场。在城市更新方面，上海万科已经在推进哥伦比亚公园、御河公关和国创中心三大项目。

　　转型做长租公寓也是一大出路。长租公寓的价值在链家的数据里有着体现，按照数据显示，预计2025年前后，长租市场租金规模将突破三万亿元。

　　不少开发商已经做了布局。万科上海公司方面已经有3个泊寓项目在上海落地。另一大龙头房企绿地将在2017年在长租公寓上有进一步发展，结合的正是旗下的商办地块，集中在大城市的核心地段和交通便捷的地方。

　　存量房的蛋糕并不仅仅只是长租公寓。创客空间、产业园区等不同的业态，甚至在二手房交易市场、租赁市场、物业管理市场等市场均存在机会。

　　陈小平对时代周报记者表示，未来，开发商要想形成差异化竞争优势，就必须在服务、产品创新上作进一步的思考。