银行紧缩首套房贷背后：融资成本还会上升 利率打折要亏损

　　银行紧缩首套房贷的“小九九”

　　【环宇杂谈】

　　帮助“刚需”实现“住房梦”，能稳定楼市，也是银行其他衍生业务的来源，更是内需的“助燃剂”。

　　李宇嘉

　　4月以来，北上广深纷纷调高首套房贷利率，深圳首套房贷利率已从原来基准利率的九折上调至九五折，北京、广州干脆上调至基准利率，而一年前，首套房贷普遍可享受八五折优惠。融360最新报告显示，除一线城市外，重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等二线城市也纷纷上调首套房贷利率。

　　有媒体称其为控制资产泡沫的“定向加息”。但是，背后真实原因却是，金融机构被迫“去杠杆”，融资成本全面走高，首套房不赚钱了。2月以来，央行“缩短放长”，货币市场利率上浮，10年期国债和3A级企业债收益率分别上升80和160个基点。当前，40%的新增信贷定价间接挂钩货币市场利率或国债利率。

　　另外，银行资金来源今非昔比，不受地域和分支机构限制的同业和理财，大有取代存款之势。但是，3月末至4月初，银监会连发十道监管令箭，银行MPA首次“大考”，目标直指同业和理财乱象，打击“加杠杆”和套利行为。由此，融资渠道受限、规模直减，融资成本全面提升。尽管首套房贷的安全边际高，但此时收益与融资成本趋于“倒挂”，首当其冲就成了被砍掉的对象。

　　目前，首套房贷即便执行基准利率，也只有4.90%，4月末理财产品平均收益率已上升至4.33%，扣除员工成本后，收益基本能匹配成本。但是，防范金融风险已上升到国家战略，看人民银行和银监会的架势，金融“去杠杆”的力度一浪高过一浪，银行负债端（如吸收同业负债、发行表外理财）和资产端（如同业拆出、资管计划等）要同步收缩，也就是所谓的“缩表”，这个过程才开始。

　　银行“缩表”意味着“钱荒”，资产与负债两端都荒。这一幕2013年6月也发生过，原理如出一辙。因此，融资成本还会上升。按照这一趋势，首套房贷利率打折多半要亏损。于是，曾经作为优质资产而被抢的“香饽饽”，一夜之间就变成了鸡肋。首先是调减利率折扣优惠，然后是拉长贷款发放周期，或搭售理财产品，变相提高利率，或以隐性门槛（仅VIP客户享受优惠）拒你于门外。

　　华夏时报报道，近期一些小银行按揭业务经理，已经转做抵押贷业务了。差别很大，抵押贷属于消费贷业务，利率一般要上浮20%~30%。虽名为消费或短时周转，但多数用来买房子。如果你打电话咨询按揭贷款，客户经理会委婉地告诉你，银行资金紧张，建议你申请抵押消费贷。

　　我国金融制度之落后，多年来未有改观，特别是房贷制度，或许是楼市大起大落的罪魁祸首。本来，支持首套房的优惠要长期坚持，不能因调控而变。特别是房价高企的今天，房贷利率上调对新市民、大学毕业生等“刚需”的影响蛮大。新一轮调控已形成高压态势，政策步调一致，泥沙俱下，楼市回调。但是，这也刚好是置业时机，特别是对久旱逢甘的“刚需”，更是如此。

　　但是，唯利是图的银行，打着调控的旗号明修栈道，实则暗度陈仓地盘算着自己赚几个点的“小九九”。长期利率管制下，银行左手拿着利率接近通胀的存款，右手加成后就贷出去了，或提高点数后拆给其他银行，躺着也赚钱。它们完全忘记了，应该反哺老百姓买房。“刚需”融资受挫，调控高压下楼市更暗淡，这也为未来松绑调控和货币，促成又一轮暴涨埋下了祸根。

　　近年来，国家屡屡强调要支持首套房购置需求，支持合理需求，但每到调控降临后，为贯彻调控，便利操作，孩子和洗脚水就一起被倒掉了。“刚需”是楼市的“稳定器”，他们融资需求更强烈，住房消费更渴望，任何时候都应支持。帮助“刚需”实现“住房梦”，能稳定楼市，也是银行其他衍生业务的来源，更是内需的“助燃剂”。可惜，这些都被银行的短视抹杀了。

　　（作者供职于深圳房地产研究中心）