侠客岛：楼市寒冬 为何地方卖地收入反而大涨？

　　【经济ke】楼市寒冬，为何地方“卖地”收入反而大涨？

　　来源：廷玉 侠客岛

　　本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品

　　这段时间以来，经济ke的手机每天都会接到好几个中介电话，嘿，哥们，还考虑买房吗？哪哪的二手房考虑吗？新盘呢？

　　其实不需要问价格，即使像一些媒体报道的那样，北京的房价有了10%这样的价格降幅，相比去年60-70%的涨幅，这点卖家的“挥泪甩卖”还是有点“得了便宜卖乖”的感觉。

　　五一前后，北京地区的新房、二手房房贷政策再次收紧。首套房执行基准利率，二套房在基准利率的基础上上浮20%。买房的成本越来越高，很多人望而却步。

　　从去年10月开始的房产新政，被各地当做“政治任务”不断加码。房地产交易迅速进入寒冬。这种速冻的政策下，是政府急切希望通过降杠杆来削减金融风险，从而给“房地产长效机制”的推出赢得改革的时间窗口。

　　一方面通过控制房贷来抑制需求，另一方面则在土地供应上不断出手，双管齐下。我们可以先来看一组数字。截至目前，今年中国50个重点城市“卖地”收入合计为7645.3亿元，与2016年同期不到5000亿的水平相比，上涨53.3%。

　　这组数据出来后，有不少朋友问经济ke，不是要去库存吗？为什么地方政府又在卖地？难道还要重回土地财政的老路了？其实不然。对于一些城市来说，他们需要的恰恰不是去库存，而是相反，房产调控在土地供应上也是“一城一策”。

　　调控

　　去年以来，中国楼市“冰火两重天”的格局持续。

　　三四线城市还在为“去库存”发愁，一二线楼市却继续疯涨、交易火热，引得限购政策层层加码。需求旺、房价高，北京、上海、苏州、南京为代表的大多数热点城市，急需“补库存”。针对这种情况，在土地供应的“供给侧”，国土与住建两个主管部门出了个“大招”。

　　4月6日，两部门同时发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，要地方政府合理安排住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

　　意思很简单，调控不再“一刀切”，要因城施策，把土地供应节奏和去库存形势直接挂上钩，“一城一策”分类调控。

　　然而，对于许多城市来说，做到这一点并不容易。

　　一方面，库存紧缺的城市能否加快供地恐怕要打个问号，土地资源是有限的，城市建设摊大饼的老路无法持续，征地拆迁成本也不低，地到底供不供得出来？另一方面，对于部分去库存压力较大的城市而言，减少甚至暂停供地，对地方财政确实是个考验。

　　卖地

　　北京就是一个典型的例子。

　　就在“供地新政”发布后的第二天，北京市就公布了5年住宅供地计划。按计划，北京今后5年供应住宅用地6000公顷。2017年住宅用地供应1200公顷。这一指标比年初披露的计划翻了一倍。果然计划没有变化快。

　　如果这一计划得以落实，将很大机会逆转供求失衡、房价上涨预期。但问题的关键恰恰是，北京的宅地供应计划能否完成？一个不容忽视的事实是，2013年至2016年间，北京的供地计划基本上就没完成过。尤其是2016年，土地供应可谓十分惨淡，部分供应的地块位于郊区，绝对数量也不多，商品房实际供地完成率仅为12.1%。更何况，“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段，土地供应不那么积极也就可以理解了。

　　北京近十年来供地完成率

　　上海、深圳等城市，形势也不容乐观。

　　比如，深圳的情况尤其特殊，作为全国唯一全部土地归国家所有的城市，深圳不存在集体土地。而且，深圳的城市开发程度基本饱和，几乎没有存量的、可供新开的建设用地。因此，深圳只能通过土地整备、城市更新等方式进行供地，盘活存量。深圳的兄弟广州给出的策略是，通过广佛一体化，向周边中小城市要发展空间。

　　目光所及，基本每个一线城市都在为增加土地供应“憋大招”。据统计，武汉、郑州、杭州、苏州、天津、成都等12个城市今年以来的卖地收入超过200亿元。其中，武汉土地出让收入居首，超过700亿元，北京、南京、合肥其次，均超过400亿元。

　　拿地

　　土地出让继续火爆的背后，是房企的拿地热情，这一轮密集的调控并没有影响到他们继续大规模拿地。据中国指数研究院监测的23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年赚了盆满钵满“不差钱”的房企，拿点钱补补土地库存也是正常的。不过，这也从侧面说明，房企对中国城市化还是有长远的谋划和信心。

　　不过，房企的拿地也逐步受到更多的限制。

　　曾几何时，在一些热点城市，鉴于供地紧缺，土地价格疯涨，房企在拿不拿地这个问题上，十分纠结，尤其是民营房企。《中国经济周刊》曾经报道，现身过2016年土拍现场的地产人，无一不对央企、国企频频“收割”地王的凌厉手段心有余悸，“多贵都敢拿”的狠辣做派让民营房企一再沦为陪衬。不差钱带来的是不断上涨的地价，而这又成为了房价暴涨的重要动能。

　　如今，要不要拿地或许没那么纠结了。今年初，北京门头沟、平谷和房山三块土地招拍挂，全用了“限房价、竞地价”的新型土拍模式。对出让土地的房型、房价都做了限制，再让开发商互相竞争。还有城市引入了“熔断机制”，就是说，在招拍挂的过程中，如果报价超过了最高限价，这块地就流拍了。

　　另一方面，拿地的门槛也在提高，各地对“拿地资金”的监管更严格了。去年，南京、广州规定房企拿地必须用自有资金，对银行信贷资金、投资基金等场外配资“严防死守”。这对以前房企利用杠杆拿地的疯狂也下了闸门。

　　在这几项政策的抑制下，今年截至目前为止，全国热点城市的土地成交率虽然很高，但溢价率已经下调不少。

　　长效

　　毫不讳言，房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等短期政策就像止疼药，刚吃的时候有用，但不能长期有效，甚至“边际效应递减”。“止疼药”还有一个特点，那就是停药之后更疼。一个重要的原因还在于供需的不平衡。

　　土地供应端因为牢牢卡在政府手里，成为地方政府的“提款机”，因此从土地供应端入手增加土地和房屋供应，地方并不积极，相反，消费需求侧的抑制就容易得多。这种不均衡使力，并没有从根本上改变快速城市化进程中，土地供应短缺的严峻形势，反而躲避了改革的真问题，使得房地产领域的改革拖延下来，被土地财政牢牢绑架。加之近些年经济下行，大量的货币得不到有效引导，疯狂进入房地产市场。房产投资成倍的收益成为抵抗通胀的利器，让更多的资金趋之若鹜。

　　因此，我们看到，地方政府陷入卖地财政的怪圈，老百姓用十几年甚至几十年的还债来供养房子。“辛苦几十年，不如买套房”，远超平均工资的房价，已经明显拖累了中国人的幸福，也扭曲了老百姓的致富观念。

　　“该断不断，反受其害”。

　　2016年底的中央经济工作会议就强调，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。同时提出，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

　　这一次，两部委的《通知》就明确了供地节奏与去库存的关系，降低供不应求的市场预期，进而逆转房价上涨预期。从土地供应侧与需求端“双管齐下”，可以看出管理层对遏制房价上涨的决心。而这也被解读为房地产调控供给侧长效机制的破冰之举，重要性毋庸讳言。

　　若不按《通知》规定的根据库存调整供地规模，而导致房价上涨压力过大，或致去库存不利，则很有可能被住建部约谈。这不是开玩笑，之前已经有地方政府被约谈了，甚至被约谈了多次。说白了，简单的“稳定房价”已经不是本轮调控的核心目标，建立长效机制才是。

　　对于长效机制，其实早在2013年，中央就正式提及，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。去年底中央经济工作会议和今年政府工作报告的提法分别是“加快研究建立”和“加快建立和完善”。25日时已经变成了“加快形成”，“加快”的急迫态度是始终的，也隐隐地透露出这件事不断发展的信号。

　　当然，房地产改革背后的主要矛盾，依然来自地方的财政危机。在中央和地方财税体制改革中，如何增加地方的财源以支撑不断加码的改革事权，是难点，也是破解“土地财政困局”的关键。

　　从这点来说，房地产的长效机制还不仅仅是一个领域的事，必须放在整个改革的盘子里统一盘算。不然，我们的房地产市场出台再多的调控，也依然是“头疼医头，脚疼医脚”。