一线城市新房供应下降 存量市场租客占比增长

　　■本报记者 王丽新

　　高房价和严厉的限购倒逼之下，依旧选择留在一线城市却无力购房的人将花更长的时间租房，而随着服务业的快速发展，更高的租赁需求将随之增加，未来的中国房地产市场，购租并举的时代将来临。

　　“基于不同年龄层的购房观念，年轻人对长租公寓更感兴趣。”龙湖地产高层曾向《证券日报》记者表示，“未来，长租公寓将是我们重点布局的产业板块之一，目前该行业的毛利率水平为35%左右，预计未来三年将为集团贡献数亿元租金收入。”

　　链家研究院院长杨现领表示，以成熟市场美国和日本对比，新增的住房开发中，绝大部分是开发商以及各类机构通过自持、运营或管理的方式用于租赁。

　　多元化供给平抑房价

　　据链家研究院统计，2016年在中国房地产交易总额中，二手房占比首次超过40%，比2015年大幅提高。北京、上海、深圳的二手房成交量已经达到新房的2.2倍、3.3倍和2.4倍，在南京、天津、厦门、重庆等越来越多的城市，二手房的发展势不可挡。

　　“过去几年，以一线为代表的热点城市新房供给能力越来越弱，预计未来将进一步下降，在这种情况下，如果二手房供给不能补充需求，就无法建立多元化的弹性供给体系，房价的上涨刚性也难以从根本上改变”。杨现领如是表示。

　　在杨现领看来，建立多元化房产供给体系之中，便有“两会”期间热议的住宅租赁方式。杨现领称，在一线城市，租房人口占比超过40%，预计未来个别城市将有超过50%的人会选择租房，其中包括家庭。在人均租住面积方面，一线城市不低于15平方米。

　　“未来会有越来越多的人群和家庭进入租房市场，并停留更长的时间，租房周期会延长。今天无论是全国层面，还是一线城市，我们的租房人口占比都还比较低，未来有比较大的提升空间。”杨现领表示。

　　或诞生千亿元量级上市公司

　　杨现领认为，在租赁供给不足最为突出的一线城市，仍然存有大量闲置的、未被充分使用的私人房源、工业和商办物业，激活存量的空间远远大于增量供给的空间。而开发商或者机构运营商可以通过开发住宅或者盘活这些存量物业，提供多元化房产供给，增加住宅租赁供给，同时获得运营收益。

　　在杨现领看来，租赁产业链正趋于成熟，不仅包括大型房企开始布局这一业务板块。更重要的是，参照国外成熟的房地产发展商，有些企业租赁业务板块占比甚至超过40%。

　　事实上，在这一领域，已经有些运营机构获得了融资，也有世联行这样的上市企业在扩张这一业务板块。

　　据了解，3月初以来，身为一线专业住房租赁机构之一的魔方生活服务集团加速全国化扩张，曾先后布局了成都、镇江等核心城市。

　　据了解，今年1月份，魔方宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”已成功设立，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元。据悉，这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，相当于给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。

　　杨现领表示，未来在租赁领域的运营和服务类公司最有价值，预计一线和二线城市出现几个大型公司和几十个中小型公司是非常正常的，大公司市值超过千亿元也是大概率事件。