北京在建在售商办房不得卖个人 专家：叫停商改住是正本清源

　　北京晨报

　　北京“3·17新政”实施后，房产中介及地产商又盯上商业办公房，钻“商改住”空子热炒楼市。为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，昨日，北京市住建委联合规土委等多部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。

　　新建项目“商改住” 将收回土地

　　据住建委官方网站公布消息，近日调查发现，万科天地，泰禾中央广场，恒大未来城等在售项目，其规划均为商业办公用地，销售人员却打出“有厨房”、“有卫生间”等卖点，将商用房当作住宅出售。经相关部门认定，此举属于违规行为，目前已勒令三家企业项目停售。

　　《公告》规定，商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。“但由于利益导向，商改住的情况比较多，房地产商也会钻“3·17新政”的空子，借限购政策来炒自己的商办房。”有关负责人介绍，地产商“商改住”抵消了限购政策的效应，抬高了商办用房的成本，不光对区域经济发展有负面影响，还破坏了城市功能布局，无法达到科学、合理的规划效果。

　　为约束、打击开发企业这种行为，《公告》规定，开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。同时对开发企业新报建商办类项目的面积也做出具体规定，最小分割单元不得低于500平方米。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　公告发布之日起，如开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

　　违规卖“商改住” 或被吊销执照

　　除了开发商，中介部门也在以“商用房可居住”为卖点，对外大肆兜售。相关负责人介绍，经查，链家五里桥二街分店、我爱我家莲石路东路分公司、新润鲁谷店、北京金地家园房地产经纪有限公司等18家中介门店，均违规代理“商改住”，目前已被责令停业整顿。

　　为限制中介借机哄抬价格，炒作商用房，《公告》也做出相关规定：对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。开发企业、中介机构违反公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

　　已售商办房再卖也要“限购”

　　同时，为了进一步“还商于商”，《公告》明确，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

　　而对于已销售的商办类项目，如再次上市出售，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录及自购房之日起在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税这两个条件，即商办房也纳入了限购范围。

　　北京晨报记者 康佳

　　■专家解读

　　1　叫停商改住是“正本清源”

　　中央财经大学法学院教授尹飞认为，商改住、办改住，本身就是违规变更房屋规划用途的行为，这次北京市全面叫停商办改住，是正本清源，让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来，也是为消费者负责，保护购房人权益的重要举措。他表示，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这类违规操作，一方面导致政府在区域或商圈的规划落空，大量商业办公楼盘用于居住，经济活动聚集效应减弱，另一方面对商改住进行炒作，也拉高商业办公用房的成本，不利于整体经济发展。

　　2　商改住将成为历史

　　北京市房地产中介协会会长李文杰表示，商改住新政，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风。“开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。”所以在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，商改住这个怪胎将告别北京市场，成为历史。

　　3　限购保护消费者

　　部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”，并将其作为住宅销售给个人，存在欺骗购房者的嫌疑。

　　购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。此次政策，要求单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性。从目前的实际情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类“商改住”产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。