引导市场预期 一线楼市需要“泄火”

　　项峥

　　最近一段时间，北京、上海、深圳等一线热点城市房地产市场进入“发烧模式”，房东接连“跳涨”挂牌价格，购房人连夜排队购买新盘，而房地产交易营业大厅也是人满为患，引发了社会广泛关注。随着一线城市房地产热度蔓延，部分二线城市房地产市场也呈现出明显升温现象。据国家统计局公开发布数据，今年2月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，二手住宅价格环比上涨的城市有34个；其中，深圳新建商品住宅价格同比上涨大达56.9%，领涨全国。

　　一线城市几近天价的楼盘，市场突然间出现“抢购”现象，恐怕已经不能用理性来分析，投机炒作回潮引发市场恐慌，而普通改善性需求“怕涨”心理可能会是主要原因。因此，给一线城市房地产市场降温，需要从预期管理入手，抑制市场投机炒作，避免继续非理性上升。

　　警惕投机炒作

　　推动房价快涨

　　投机炒作回潮可能是热点城市房价快速上涨的重要原因。

　　一线城市房价基本面并没有发生显著变化。本轮房地产周期波动，是基于市场力量的自发调整，是住宅供求关系逆转的驱动。特大城市基础设施完备、就业优势、人口流入压力等，并不足以支撑当前房价高位快速上涨。从国际上比较，北京、上海、深圳等地绝对房价并不低。曾经一度飞涨的香港房价也出现了颓势，2016年1月香港房价跌至13个月以来的低位。在资产荒大背景下，一线城市房产配置可能会增加，但资产流动性则显著下降，综合权衡可能并不是一个理想的投资品种。在动辄每套千万元的住宅市场，真正具备购买力的家庭多拥有不止一套住宅，增配住宅投资意愿并不强烈。而从一线热点城市市场销售火爆情况看，反而显示住宅变现意愿有所增强，值得高度关注。

　　目前看，只有投机炒作回潮，才有可能短期内导致一线城市房地产市场进入“发烧模式”。在这个过程中，房地产开发企业高价拿地，不断创造“面粉贵过面包”的神奇，与其说是非理性拿地，不如说是“暗渡陈仓”，不仅可以加快过去高价地建设后住宅的销售，也会推动未来豪宅顺利变现；个别房地产中介帮助投资投机者加杠杆，杠杆放大到10倍，不仅增加交易佣金收入，而且还能获得额外高息收入。当前一线城市房地产市场非理性特征，不由得让人想起上世纪海南房地产泡沫破灭和本世纪温州房地产泡沫破灭的巨大危害。实际上，曾经高高在上的东京、香港房价也有过巨幅下跌的历史。

　　抑制投机炒作

　　满足合理需求

　　即使一线城市房价居高不下，也存在合理的刚性住宅需求和改善性需求。考虑到当前一线城市房价已经远远超出城市居民收入水平，住宅置换需求成为当前市场住宅交易的显著特征。住宅置换需求下端连接着刚性住宅需求，上端连接着改善性住宅需求。过去一年，住宅置换需求支持着一线城市住宅交易回暖。从住宅品质分析，住宅置换链条是住宅品质从低端向高端传导的过程。从住宅交易价格分析，每一次置换，住宅交易价格将出现明显上涨。

　　可见，在住宅置换链条下端的购房人，实际上是当前一线城市住宅天价的支柱。但位于住宅置换下端的刚性住宅需求，其家庭收入和财富增长极为有限，在去年房价已经高位上涨基础上，没有可能短期内继续支持年初以来一线城市房价快速上涨。虽然住宅交易市场杠杆配资，有可能帮助无法支付首付款的购房人完成交易，但随之而来的巨额融资本息负担，有可能导致违约行为发生。特别是随着热点城市房价热度上升，将过度透支市场购买力，且存量住宅抛售将会显著增加，不可避免引发未来住宅市场剧烈波动。

　　楼市预期变化往往是市场从理性到非理性变化的内在动因。政策变量往往是形成楼市预期的重要参考因素，而房地产市场对当前国家稳定经济增长的财政金融政策不适当解读，改变了市场预期，成为一线城市房地产市场“发烧”的主要推手。货币条件宽松，为供给侧改革创造相对适宜的金融环境，但绝非刺激楼市；降低人民币法定存款准备金，是对基础货币缺口的回应。年初以来密集出台的化解房地产库存措施，主要指向库存高企的非热点城市。虽然股市回落且优质资产供给不足，但绝非资金大量追捧一线城市房产的逻辑。一线城市房价高位快速上涨，既不符合国家政策导向，也缺乏经济金融面基础，更多是投资投机炒作回潮的结果。

　　综合来看，当前一线城市房地产发烧，很可能会是一把“虚火”。但如果不能妥善应对，有效引导社会预期，“虚火”泄火不畅，就有可能积累质变为“明火”。因此，严厉抑制一线城市房地产投机炒作，规范市场交易行为，推动存量住宅大规模上市，完善住房租赁市场，有效扭转市场非理性预期，给市场上一点“降温”措施。